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王肖邦 在榆(林)神(木)高速神木收费站不远处，竖立着两块大幅广告招牌，一块写着“祝贺神木农村商业银行存贷款余额超300亿”，另一块则是北京一处高档别墅的销售海报。 不久前，高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告——陕北篇》，让神木这个名字开始进入房地产业界的视野。 报告称，榆林市所辖神木县资产过亿元富豪人数达到2000人左右，而2010年神木总人口不过39万人。 虽然这一人数的准确性一度遭到质疑，但这座靠着自然资源一夜暴富的陕北县城，民间资本充裕，对投资房地产热情渐浓却是不争的事实。 在神木县城，新开发的商品住宅价格达到每平方米15000元至20000元，堪比东部一二线城市的房价。但新楼附近却难觅销售中心，当地人称，房子一出来就会被抢购一空，甚至不需要对外推销。 一处在建的写字楼外墙，挂着整层、整栋出售的广告，销售人员对《第一财经日报》记者只询问单间售价表现得兴趣寥寥。 在一座正在招商的购物中心，工作人员称，一层的租金为480元/平方米/月，日租金达到16元/平方米。商铺所处的位置并非神木县城最热闹的地段，但附近聚集了数家珠宝店，显示出不俗的购买力。 煤老板热衷买地 神木的暴富皆因当地丰富的自然资源。资料显示，神木储煤面积4500平方公里，占全县总面积59%，已探明储量达到500亿吨，其煤层不仅地质构造简单，埋藏浅、易开采，而且煤质优良。 2010年末，神木地区生产总值达到605亿元，年均增长54.8%，人均收入超过10万元，是陕西省人均收入水平三倍多。财政总收入达到130亿元，其中地方财政收入28亿元，年均分别增长45.9%和31.9%，是2006年的6.5倍和4倍。其县域经济综合竞争力跃居全国第44位，西部第五位。 随着近年闲置的民间资本开始流入房地产市场，当地楼市一路高歌猛进。 今年5月底，神木县曾以拍卖的方式出让六幅土地，合计86.34亩，最终分别以1.05亿元、1.5亿元、1.26亿元、1.61亿元、2.63亿元、3亿元的价格成交，总地价达11.05亿元，每亩地价近1280万元，楼面地价更是超过了每平方米6000元。 根据当地媒体的报道，六幅土地中，除了一幅地被神木县国有资产运营公司竞得，另有四幅土地被煤老板包揽，还有一幅被一家小额贷款公司拍走。 受托负责此次拍卖的陕西正泰拍卖有限公司负责人告诉记者，这家小额贷款公司的股东也是煤老板。当天共有190人次参与土地拍卖，短短一个多小时内，土地的价格就从单幅5000万元的底价迅速蹿升至上亿元。 据悉，这六幅土地并非在神木县城城区，成本不过25万一亩，最终的成交价格是成本的近50倍，远远超出土地的实际价值，这让参与拍卖的开发商望而却步，但是煤老板的热情却丝毫不减。 “在现场那种热烈气氛下，煤老板们一哄而上，部分是出于炫富的心态，不断加价，带有很强的盲目性。”上述负责人表示，但造成这种结果的更根本的原因还是当地资金泛滥，投资渠道有限。 泛滥的民间资本 高和投资在上述报告中引用的数据显示，截至2010年末，整个榆林地区金融机构各项存款余额1452.72亿元，比年初增加284.05亿元，增长23.7%；金融机构各项贷款余额898.52亿元，比年初增加221.48亿元，增长32.6%。 记者在神木县主干道东兴街看到，数十家银行和小额贷款公司，以及更多尚未挂牌的各类投资公司云集路边，这些机构构成了陕北独特的民间金融系统。 据了解，神木县已有13家小额贷款公司获得政府批准，大多数注册资本金在2亿元以上，担保公司和投资公司的数量则接近1000家，主营业务均围绕民间借贷。与鄂尔多斯相比，神木的民间借贷利息较低，融资成本在月息2%左右，而借贷成本一般在月息3%左右，鄂尔多斯则可达到月息3.5%，最高甚至达到月息4%至5%。 记者了解到，通过民间借贷购置资产，再将资产抵押给银行，以银行的低息贷款偿还高息的民间贷款，是这里民间借贷的基本逻辑。 “神木民间资本规模在2000亿至3000亿，其实流入当地房地产市场的只是很小一部分。”参与调研的庄凌顾问董事总经理张映光告诉记者，神木县地处黄土高原及大漠边缘，可供房地产开发的土地并不多。 与毗邻的鄂尔多斯相比，整个榆林地区的房地产市场确实逊色不少。2010年榆林全年房地产开发投资为27.66亿元，商品房销售面积为92.3万平方米，商品房销售额仅34.3亿元。 不过正因为当地的房地产市场规模有限，少量资金的涌入，便足以撬动房价。 在榆林开发区一处楼盘，销售人员告诉记者，2009年一期开盘时，价格还只有3000多元/平方米，但今年初已经接近8000元/平方米，翻了近两番。房价攀升与来自神木府谷地区的投资不无关系。 到西安和北京去买房 “和鄂尔多斯民间资本涌入本地房地产市场不同，陕北有点类似山西，投向房地产的民间资本主要流入外地市场。”张映光表示。 高和投资的报告称，陕北投资者具有投资额大、投资一线地产经验相对欠缺、已形成跟风型投资的特点。投资主要区域市场为西安、北京和海南。资产过亿的投资客户的投资组合，一般选择城市核心区域的高档公寓、别墅项目、写字楼等。 在西安，来自陕北的购房者充满传奇色彩，“到西安来帮捎两套房”的故事广为流传。 西安当地一位开发商告诉记者，目前西安知名楼盘的购房者中30%~40%来自榆林等陕北地区，高端项目的比例还要高，“这里面，既有用于投资的，也有的是自住。陕北人重人情，有些煤老板富起来后，会买几套房子给身边的亲戚，或者几个朋友相约买在一起。” GVA衡信柏迪西北区总经理容志伟告诉记者：“西安北郊的住宅项目最受陕北投资者的青睐，房价也从两年前4500~5000元/平方米的水平上升到了目前的6000~7000元/平方米。” 不过随着今年初西安推出限购令，住宅市场投资性需求受到抑制，来自陕北的资本正转向商业地产项目。 “煤老板购买商铺常常按层买，相比住宅市场，陕北资本对当地商铺价格的拉动作用更加明显，原本20000元/平方米的商铺，卖给陕北客户的价格有时能够达到40000元/平方米。”容志伟告诉记者，“与此同时一些煤老板也开始在西安周边县市尝试起房地产项目开发。” 而在北京，根据高和投资的报告，2007年开始涌现陕北投资客户，主要来自神木及府谷。到了2010年，在北京多个豪宅和写字楼项目均出现大量陕北投资客户，一些楼盘的投资规模甚至超过山西及鄂尔多斯。 不久前，北京通州一个别墅项目到神木推广，单栋别墅的售价在2500万至2亿元，销售人员对记者表示：“相信神木煤老板有这个实力。” 陕北资本成房地产新宠 招商银行与贝恩咨询公司联合发布的《2011中国私人财富报告》指出，在全国范围内，高净值人群对直接购买国内住宅的投资热情正在下降。投资性房地产在高净值人群资产配置的比重从2009年初的17.9%下降到2011年初的13.7%，其中90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示将逐步撤回房地产市场上的资金。 不过陕北民间资本对于投资房地产却方兴未艾。 今年初，陕西省开始实施新一轮煤矿整顿关闭和资源整合，6月底前全省煤矿企业将从522家减少到120家。高和投资的报告称，一些失去煤矿创富机遇的中小煤炭者有可能将投资转向新兴领域或其他产业。 张映光告诉记者，虽然陕北民间资本仍处在较为粗放的投资理念阶段，对于股票、基金等金融产品缺少了解，不过国内一些房地产基金对陕北资本却窥视已久。 对于渴望资金的房地产业而言，拥抱陕北资本或许意味着又一个新的契机。 | 
发表于 2011-7-29 13:45:00
发表于 2011-7-30 23:28:00
