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迟迟不曾“出手”的上海，终于在昨日打破沉寂。 在财政部、国家税务总局、中国人民银行等部门关于房地产的政策出炉后，上海市人民政府办公厅转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。 一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。 二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税(印花税吧)。 三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。 四、对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。 六、个人将购买超过2年的普通住房对外销售不负担营业税。 七、个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。 八、购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。 九、免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。 十、调整本市普通住房标准。 十一、继续加大中心城区旧区改造力度。 十二、建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源。 十三、加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。 十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理。 [解读] 对楼市(专题)不对房价(专题)，“14条”不会带来暴涨 对于上海出台的新政，沪上一些房产专家昨晚在接受采访时表示，无论税收还是房贷，新政重点依然向首次购买新房、且是普通住宅的群体倾斜。同时出台的政策都是针对房市(专题)而非房价，因此政策出台后房价暴涨的可能性不大。 普通住房：已经三年没有调整标准 【上海政策】上海“14条”中提到，将调整本市普通住房标准，具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。 【解读】现行普通住房标准是市政府于2005年颁布的。要成为普通住房必须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；坐落在内环线以内的低于1.75万元/平方米，内环与外环之间的低于1万元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。不符合以上标准的均为非普通住房。 按照上述标准，目前符合普通住房的并不多。根据上海房地产交易中心“网上房地产”的统计，截至昨天，全市可售住宅58813套，其中普通住宅18283套，且集中在外环外的区域。 而根据中原地产、合富置业和美联物业等中介公司提供的数据，去年各公司成交的二手房源中，普通住宅的比例均大大低于非普通住宅，基本为1：2到1：4不等，宝山、虹口、杨浦这些活跃区域的一些板块甚至能达到1：9。 记者在采访了多家大型中介公司后了解到，业内大多认为新政对个人第一次买普通住房特别有利，然而这样的覆盖面并不大，因此如果出于减轻“房奴(看看房奴们的故事)”负担的角度而言，应该进一步调整普通住房和非普通住房的标准。 公积金贷款：只针对新申请贷款者 【上海政策】上海“14条”中提到，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，第一借款人基本公积金最高可贷额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。 【解读】上海市公积金管理中心相关人士昨晚告诉记者，这一条政策只针对新申请贷款者，已经申请、正在还款的贷款者不能申请增加贷款。上周该条意见作为储备政策已经获得上海市住房公积金管理委员会批准。 [案例] 150万二手房，卖家最多省12万 150万二手房，卖家最多省12万 孙先生最近看中了杨浦区一套建筑面积为100平方米的二手房，房屋位于中内环之间。与上家讨价还价后，孙先生将成交价定在150万元（晨报22日A3版曾作报道）。按照目前有关普通住房的认定标准，孙先生准备购买的这套二手房为非普通住房。 作为购房者，目前需缴纳交易手续费、登记费、抵押登记费、配图费、契税、合同印花税、权证印花税等多种税费，总共有46310元。包括：交易手续费250元（建筑面积×2.5）；一次性交易登记费80元；配图费25元；抵押登记费200元；权证印花税5元，合同印花税750元（以房价的0.05%征收）。此外，由于房屋单价每平方米1.5万元，按照规定，中内环单价超过10000元的房屋视为非普通住宅，所以孙先生需缴纳房产总价3%的契税45000元。 而上家目前需缴纳的税费共计123500元，包括：交易手续费250元，合同印花税1500元；个人所得税30000元（房价的2%）；土地增值税为7500元（上家购得此套房子刚刚2年，3年内房产按0.5%征收）。此外，由于上家购得此套房产未满5年，将按照房价的5.55%征收营业税，为84250元。 昨晚上海公布了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》后，孙先生可以省多少费用呢？昨天记者再次联系上孙先生，据他介绍，到11月1日后，他所购买的这套房子正好超过2年。但由于目前普通住房标准如何调整尚未明确，因此要分两种情况来计算： 情况1：未来普通住房标准调整后，孙先生拟购买的这套住房仍属于非普通住房。那么可算出孙先生可减免835元，包括：减免住房登记费80元，减免权证印花税5元，合同印花税750元（以房价的0.05%征收）。 而上家可以免交30000元（房价的2%）个人所得税，并能减少支付住房交易手续费250元、合同印花税1500元，暂免土地增值税7500元，共计39250元。但由于该房并不算普通住房，因此不能减免营业税。 情况2：未来普通住房标准调整后，孙先生拟购买的这套住房属于普通住房，那么可算出孙先生可减免835元，包括：减免住房登记费80元，减免权证印花税5元，合同印花税750元（以房价的0.05%征收）。 而上家可以免交30000元（房价的2%）个人所得税，并能减少支付住房交易手续费250元、合同印花税1500元，暂免土地增值税7500元（3年内按0.5%征收），同时可减免营业税84250元（按房价的5.55%征收）。这样上家共计可减免123500元。 | 
发表于 2008-10-24 09:41:00