发表于 2008-10-25 09:19:00
10月23日，政府对国内房地产政策出现了较大的调整，特别是要对自住型住房的购买者采取一系列的优惠政策。比如降低首次购房者的银行信贷利率及首付款、降低购买住房的契税、免征交易印花税等。对于这些房地产优惠政策，政府希望通过对首次购买住房者的税收优惠及信贷优惠来帮助住房困难的居民创造进入房地产，激励自住型购买住房者进入房地产市场，以便做到既改善居民的居住条件，又达到扩大居民消费、保证经济增长的目的。这个出发点是对的，特别是强调的住房的民生性更是对的。
但是，我们要思考的是，目前房地产市场问题是什么？政府这样做能不能让自住型购买住房者进入房地产市场？如果不能，其结果又是什么？还有，尽管这些政策对房地产市场民生性强调得十分清楚，相应政策的操作细则又是如何？在执行这些政策的过程中，各个部门是不是会利用这些政策来保证其部门的利益最大化而重新让房地产炒作盛行，重新吹起房地产市场泡沫？特别是，在对改善型住房界定不清楚的情况下，这些政策是不是会成为房地产炒作者利用其政策炒作房地产的护身符？等等。一句话，2003年时房地产市场的的情况好象又要在2008年重演。
但实际上，就目前的国内房地产市场的问题而言，房地产市场问题是近几个月来住房销售迅速下降，从而导致了地方政府的紧张。因为，在这种情况下，房地产销售下降，可能引起住房的价格下降，而住房的价格下降又会引起对房地产投资减少，并由此引起与房地产相关产业需求减少，价格下降及产量减少；引起地方政府土地财政减少、GDP下降等。其实，这种经济逻辑是不成立的，因为，在房价过高的情况下，房地产的产能过剩早就是既定的事实，而这种房地产产能过剩必然引起相关产业的过剩。在这种情况下，房地产市场只能通过周期性调整来解决，或房地产市场只能通过价格调整来解决。否则，只能是用一种泡沫掩盖另一种泡沫。
还有，从2007年下半年以来，随着房地产政策调整、金融市场的变化、投资者理念的改变，房地产已经由投资性为主导的市场转变为消费性为主导的市场，住房市场的购买对象已经不同的，但是房地产开发商仍然以投资者为主导的市场来给就房地产市场定价。在这种情况下，房地产市场的价格必然与自住型购住房者的心理价位及支付能力存在巨大的缺口。这时，自然也就导致房地产销售迅速下降。因此，就目前的情况来说，中央政府的用意是好的，是希望税收优惠、信贷优惠政策创造条件让自住型购房民众进入房地产市场，但是，当市场的价格与购买自住型住房者的心理价位及支付能力相差很远时，对自住型购买者来说，即使房地产政策最优惠，这些居民也是没有能力进入这样高价格房地产市场的。
而愿意或有能力进入的也只能是住房投资者。对于住房投资者来说，如果以过去的眼光，或许他们可以通过一些虚假的文件来利用这些优惠政策进入房地产谋利，但是，事过境迁，不仅全球房地产在金融危机冲击已经一片凋零，投资房地产的风险已经全部暴露了出来，而且今年国内股市大跌，早就把刚刚出现的国内中产阶级打得落花流水了。他们已经没能力也不敢如此大的风险时进入房地产市场。再加上，如此巨大的金融风险，各商业银行也不敢推波助澜，置高风险而不顾，让一些资质不好、风险高的投资者通过虚假的方式获得信贷。
也就是说，就目前的情况来说，无论是出台什么政策，仍然只有自住型住房的购买者愿意进入房地产市场。要让当前的房地产市场销售重新启动，并非仅是对自住型购买住房的税收优惠、信贷优惠的问题了，而是如何让房地产市场价格降到他们有能力接受的支付水平上。加上政府强调了房地产的民生性，政府并不愿意再看到一个完全炒作的房地产市场出现，因此，这些新政策出台后，房地产市场价格出现更大幅度调整是谁也阻拦不了的事情。只在房地产市场价格回归理性，才目前房地产市场唯一出路。那种想维持高房价，维持房地产的暴利模式，与住房自住者的支付能力相差很远的高价房地产市场，只能够把国内巨大的房地产自住型需求推到市场之外。因为，这些住房需求没有支付能力进入高房价的市场。
还有，中央政府为什么不愿意看到房地产市场炒作泡沫重新出现？因为，美国及世界金融危机清楚地表明，房地产泡沫一定是各种经济危机及金融危机的根源。如果说，政府允许国内房地产市场的泡沫重新泛起，那么类似美国的金融危机也会在中国出现。所以，对新政策中的许多漏洞，对于新政策中可以引起的一些问题，我相信相关的政府职能部门会出台细则来规范。
现在，一些地方的房地产开发商，一看到中央政府的新政策出台，以为中央政府又要托起房地产市场的价格及房地产泡沫了。因此，政策一出台，有些地方的房地产开发商立即提高房价来迎接新政策。比如，深圳市场。这当然是与中央政策的新政策背道而驰的。但是，这些现象也应该让政府看到，目前房地产市场仍然处于房地产炒作及投机范畴内。在房地产为炒作投机市场的情况下，中央政府仅是强调房地产的民生性，仅是强调房地产的政策对自住型的购房者有利是不够的，因为，市场是不会只按照中央政府的政策意图而行的。为了让目前国内房地产真正成为居民消费为主导的市场，不仅在于如何对居民住房消费有政策优惠，而是同时出台对房地产炒作投机进行严格的限制的政策。如果不出台这些政策，在一定条件下，房地产炒作及投机者就能够利用这些有利于消费者的政策重新让房地产市场炒作投机泛滥。在这种情况下，政府新政策也就改弦更张了，房地产市场泡沫又会重新吹起。而房地产泡沫是金融危机及经济危机的根源，政府什么时候都不可放松这根弦。
(本文章明天在<大众众证券报>刊出)