两年前，笔者在《“专家”越忙 房价越涨》一文中提出楼市要“降税、降利率、降首付”，被各大网站广泛转载，可见当时的媒体舆论是认可“三降”的。今年，在“金九银十”的期待破灭以后，“三降”终于被认可，地方政府也吹响了“救市集结号”，但是舆论却不买账。哪里出了问题？ 两年前我提出“三降”，表面上是减轻房奴的压力，本质上是反对行政干预。最近几年，“打压楼市”的组合拳措施连续出台。每出台一套，楼市价格就往上猛蹿一级。因为每出台一套，人们就担忧还有更严厉的打压措施等在后面，因此就会将未来的购买提前实现，以避免损失。因此，系列组合拳产生的唯一结果是促使整个交易“寅吃卯粮”，未来几年的需求都被迫提前实现了。笔者之所以反对干预，只是基于经济学的基本逻辑——干预会导致难以预料的后果出现。 不妨来考察一下，眼下“救楼市新政”中的逻辑，是否仍然存在矛盾之处。 银监会强调，优惠新政仅限于首次贷款买房。如果银监会是为了强调规避风险，那么从美国房贷危机中我们可以清楚地看到：他们的危机正是发生于“首次贷款买房”的业主身上。他们还贷的困难在于就业的不稳定性，实际上，“首次贷款买房”≠银行贷款安全。 重庆百亿救市更值得分析。该市渝中区政府已经团购大约5000套房，拆迁户则是以“原价”从政府手里购买房子，间接成为这1000元/平方米的受益者。这里可以清晰地看到地方政府在积极地“经营城市”。他们左手拆房子、买地，并强制被拆迁户形成对房子的需求；右手卖房子给拆迁户。如果这不是一个追求“利益最大化”的行为，那么这种融资风险极大，难以获得支撑。而如果他们将赢利最大化，那么融资风险较小，但被拆迁户就要被迫按照政府定价卖地、拆迁、买房，用未来几十年的收入偿还房贷。 南京、杭州等城市采取的是“购买普通商品房，可按面积获得‘补贴’”。按照常理，有能力购买普通商品房的居民应该不是当地收入最低的居民。难道这些城市已经建立好了社会保障制度，让收入最低最不稳定的居民获得了衣食无忧的生活？应该不是这样。这种“补贴”实际上相当于经济学上的“消费者剩余”——买房者只会获得一种想象中的“便宜”，毕竟房子价格是由地方政府参与定价，他们才是真正的获益者。 本文之所以要指出这些“救市”中的逻辑漏洞，是期待各级政府从利益最大化的“城市经营者”的角色中跳出来，这种角色必然采用土地交易的“双边垄断模型”获得利益，而社会矛盾的很大部分正来自于此。各级政府应当尽快进行职能转换，政府的目标只能是公共品最优化，财政收支都必须围绕这个中心而决策。（作者为高校教师） | 
发表于 2008-11-6 09:43:00
