发表于 2008-11-8 10:08:00
从中央到地方都在出台相关的措施救经济，也包括救楼市。全球经济危机频发中，中国也不例外的大受冲击，同样出现的都是经济增长的快速下滑，但一枝独秀的中国经济增长却似乎比世界各国都有更多的调控空间，也并未引起决策层的担忧。于是中央也试图将更多的救市政策责任推给了地方政府，并美其名曰为不宜全国采取一刀切的统一政策，应给地方政府更多的自由度。
岂不知中国的楼市早已糟得不行了，这种不良的局面不但发生于楼市的本身也早已传播到了上下游的多个行业与企业，并在继续向更大范围蔓延与扩大。
讨论与调控中国的楼市时，管理者与民众更多的把目光关注于一手房市场。原因之一是：一手房市场才有大量的投资拉动与GDP增加值，一手房市场才有大量的土地交易、财政收入和税收，一手房市场才涉及到开发商的暴利和民众的不满，一手房市场才有各行业的关联度，于是大量的救市也集中于一手房市场。
而国际上发达国家的情况则相反，市场中的房价更多的反映的是二手房的交易价格变化，以及二手房需求对一手房的增加量的影响。因为二手房的交易量大多是一手房的七到八倍（如美国），房价下跌引发金融危机、次债危机也重点在于已购商品房或二手房的情况，而不是一手房的新增情况或者说绝大多数国家对房地产市场的调控要解决的都是已购房屋的还贷和生存问题，而非购买新房的增量问题。只有二手房的交易活跃、价格平稳时，自然会由投资者去决定一手房增量的生产、投资与价格了。
而中国不但一手房与开发商相关的量价出现了下跌并引发投资下降与库存上升等现金流困境，更重要的是本就不够活跃的二手房市场与开发商无关的市场也同样出现了量价齐跌的危险。当不满的社会情绪将目标直指开发商时，有谁注意到这种二手房交易的困境以及经济的影响了吗？因此可以看到的是国外大多数政府的救市都集中于货币与税收政策向市场交易倾斜，而非向刺激生产倾斜。
但中国的政策包括部分地方政府的救市政策却同时向两方面倾斜，既刺激消费有刺激投资。没有消费不会有投资，没有投资就没有土地收入，没有税收、没有相关经济与消费的拉动。防止过热是如此，防止下滑保持增长时也是如此。同时又由于地方政府并无自主定位和调控货币、信贷与税收的能力，一般且能小打小闹，而真正的政策定位权在中央而非在地方，这大约是正规军与游击队的差别吧！
正因为过多的关注于一手市场而忽略了二手市场对一手市场的推动，尤其是更多的需求来自于扩大与改善性需求时，二手市场的活跃程度常常会更大的影响到一手市场的交易量。
制定政策的人常常会忽略这些细分市场的差异性，从而忽略了政策导向的反作用力。
当防止过热时，中央的政策会在限制投资和抑制消费两方面入手，加大了交易的税费、门槛及障碍。而防止下滑时都仅仅鼓励一手市场的购房，不撤销二手市场的税费与障碍，让民众难以按政策的引导去实现消费。
当防止过热时，利息会逐步上调，并且调息的实际执行日是次年的1月1日，这样就在利率的上升通道中给了民众更多的上调预期，政策的导向是告诉民众预期的成本并逐步增加，但实际生活中却迫使民众更多的上调利率的初期加大了购买的欲望。因为他们知道今后购房贷款的利率会更高，不如早购房至少可以省下十几个月或半年的低息成本，越拖则成本越高，消费的增长反而推动了央行不得不在政策无效时，不断的提高、再提高利率这种相互之下的反作用了。房价在交易量上升时上涨加大了调控的难度，形成了恶性的循环。
当防止过冷时，利息与优惠政策会逐步的下调，同样执行下调利率的时间也是次年的1月1日，这样就在利率的下降通道中给了民众更多的下调预期。政策的导向是告诉民众预期的成本会逐步的降低，则让市场中本就观望情绪占主导地位的民众从观望变成了等待。因此就出现了各地方政府积极救市和优惠政策不但不见效反而让交易量更加的下降了。
和股市中买涨不买跌一样，涨时先买者便宜，而落时后买者便宜，现实的救市政策给社会的预期是宏观经济的救市政策还会继续出台，如利率的下降空间，就是的楼市政策也会继续出台，与其今天出手不如明天出手。明天的政策会比今天更好！这种观望比政府不会出台救市时盼望开发商顶不住了，楼市就会降价更要味道更浓。因为政府的优惠政策出台的越多，民众的便宜越多，甚至比开发商的降价有更大的便宜，开发商可以不管宏观经济而只管自己，但政府却不能不管宏观经济，不能不管市场和经济增长。
过去社会所说的开发商与政府政策的博弈，今天变成了民众与政府政策的博弈，开发商反而成了坐壁而观的天外来客，更又多了一份地方政府与中央政府的博弈。消费者本来应成为最终政策的受益者，谁知道在多方的博弈之中，消费者不但不领政策优惠的情，反而用拒绝出手的行动来要求政府出台更多的优惠政策，挤掉房地产市场的“泡沫”，挤掉政府税费的增长，挤掉开发商的利润，挤掉中介公司的手续费，这就是消费者观望的诉求。但同时政策的反作用力也将挤垮中国的经济。
世界经济明显减速，多数发达国家的经济已开始衰退，占世界经济总量一半以上的经济体都在为经济的下滑而出台救市政策时，中国的央行却只认为会对中国的出口产生影响，似乎看不到大量的企业破产；大量的企业利润下降；大量的行业已进入减产和负增长；中国的投资已进入持续的下滑；居民的可支配收入大大缩水；中国的股市与实体经济已恶性快速下滑的趋势。央行似乎还在肯定目前的国民经济运行符合宏观调控预期的方向，给民众一个国际金融危机与我无关的假象。似乎在全球经济下滑中，中国还存在成本推动或输入型的通胀压力，在为央行不肯出台更积极的救市政策寻找借口。岂不知这种政策导向的反作用力最终会让中国的经济付出更大的代价，会用更多的调控政策与手段去挽回信心与损失。
救市不能用试试看的方式，不能用分批出台政策的方式，不能有侥幸的心理。虽然很难知道一次性出台政策的底线在哪里，但至少应知道目前的措施是不够的，否则就一定会给民众以更多的逐步出台政策的预期，让市场的局面更加恶化和恶性循环。
在大量城市出台救市政策时，自以为形势不错，而不肯出台救市的政策，岂不知一个城市的地方政府本就没有多少独立出台救市政策的机会，城市之间本就在资金、市场、资源、人才的激烈竞争中，你不借此而出台政策就必定从政策上与有竞争的城市拉大了政策优惠的距离，只会伤害城市自身的竞争力。至少会让这个城市的民众会在看到其他城市的优惠政策时，对本地的政府顽固的不肯给民众更多有利于消费的优惠政策而不满。好容易有一个可以为本地选民有助于减轻投资与消费压力、改善与提高住房标准的机会，还不珍惜并充分利用，这个政府的官员大约也不会再得到民众的支持了，这同样会从另一个方面产生政策导向的反作用力。
已下台的格林斯潘仍需在国会去作证并检讨过去的政策失误，并不因为下台前的功绩和显赫的赞誉就能逃避执政时的责任。而中国的房地产市场的政策出现过各种各样的失误，却没有人为此而承担责任。
不到十二个月中的政策变化，有些是来自于无法控制和预测的外部因素，但不可否认的是大多数来自于决策的非科学性和不肯承认错误。如果一个国家的调控连几个月的预期都无法预测，如果拼命叫喊和打压的房地产市场政策在不到一年的时间里就不得不用救市来反向调节，一定是在前期的决策时就出现了重大的问题，至少应有人为此承担责任。
就像一个硬币有正反两面一样，就像一个药物在治一种病的同时会引发出另一种不良的反映一样，就像利剑可以保护人的生命也会伤害人的生命一样，任何政策都会有其两面作用，都会有一定的反作用力。问题在于政策的力度和科学性更高时，则这种导向作用要远远大于反作用力。而如果政策的力度和科学性较差时，则这种导向作用的反作用力就会大于导向作用，让政策适得其反。
怕就怕政策的决定者们根本就没预见到这种政策导向的反作用力，以至于出台的救市政策也成了害市的政策，反而只能用更多的政策去纠正自己的决策失误。这大约就是“纠往必须过正”的古语之意吧。
房地产救市也是中国经济的救市，大约已成了一种上下的共识，至少央行的下一步调控中，这已成为了一项重要工作，保持房地产市场的健康平稳发展已和中国经济的整体运行紧密相关了。但愿这个预期不是仅仅的停留在还希望下一步再出台或连续不断的出台新的政策上，否则这种助长观望的反作用力仍会成为笼罩在市场上的一片乌云。