发表于 2008-11-13 10:13:00
什么是信心、什么是市场、什么是消费，也许说得明白，但做得不明白。出台的调控政策就可能犯了方向性错误，而降低了政策的效率或者让政策无效。
国务院5日出台的十项政策，是去年10月以来的观念与方向性的转变，但却并不一定是对当前中国经济问题有针对性的理解，也不一定是科学有效的政策。
中国革命的胜利靠的不完全是解放军，靠的是对战争胜利有信心的老百姓。如果是说三大战役是解放军打败了国民党，不如说是中国数百万老百姓打败了国民党。没有百万民众大军无偿的推小车、送粮食、运弹药，战争是不可能胜利的。
今天中国的经济要靠消费拉动，就是要靠民众的信心，靠民众将银行中的储蓄存款拿出来消费，变成市场中的购买力。如果仅靠财政的投资拉动可以提高中国的GDP增长，但却不一定能让百姓增加更多的消费。
很明确的是中国1998年战胜金融危机、启动中国经济靠的是百姓购房。从房改房到商品房才有了中国此后多年的经济高增长，如今也只有这条路才能再次拉动中国的经济增长。世界各国同样都在利用房地产拉动经济与消费。
不管购房在统计之中是列入投资还是列入消费，但真正能让民众将大量储蓄从银行中放出来的（包括个人消费信贷）还是房地产。但遗憾的是在过去的几年中国家的管理层、决策层以及媒体舆论误导下的部分民众却不能正视和承认房地产的支柱型产业地位，不能正确评价和利用房地产的支柱作用。
一、中国的房地产与美国不同
美国发愁的是没有人买房子，于是就用金融的杠杆手段发明了次级债，让没有能力购买住房的家庭买了房子，并推动了房价的上涨。当这些家庭在利息上涨、无力还债时，使房价暴跌。美国是为了扩大消费用衍生工具制造出了房价的泡沫并引发了金融危机。
中国恰恰相反，是无数的家庭要买房子。但政府连续多年的打压供给，形成了供不应求而推动了房价的上涨。本来是通过增加供给可以平衡与解决价格矛盾的。但增加供给时，政府又出台了各种措施打击和抑制购买力，才造成了今天的局面。任何国家在加大供给之后，突然说不让大家买房了，打击需求时还会有量价不跌的吗？
中国的房价与市场与美国不同，也与美国的次债危机无关，可以归结于完全是中国政策扭曲造成的结果。既不是经济的周期现象，也不是经济规律的必然现象，完全是人为政策调控的恶果。如果在几年前就开始增加供给，如果一直鼓励消费，根本就不会出现房价的暴涨与需求的观望，也不会出现中国经济的冬天。
本来可以过夏天的，为什么非要用政策的调控制造出一个冬天，让上上下下、左左右右的民众与行业都要受冻而过严冬呢？
如今31个行业中29个行业都面临下降的趋势，难道是中国改革了30年想看到的结果吗？而人均收入的下降更绝不是鼓励民众消费和增加消费信心的基础。
二、要正大光明的树立房地产的支柱性产业地位
统计局认为房地产是中国经济重要的支柱产业，占GDP的5%以上。自1998年至2007年，房地产业对中国GDP增长的贡献率年平均高达21.8%，其中直接贡献率为9.2%，间接贡献率达12.6%。2007年当年高达27.5%。
为什么这样重要的支柱型产业却不能登大雅之堂，不能正大光明的被政策所支持，被信贷所支持呢？
终于，温总理的讲话再一次让房地产业回归了支柱型产业的地位。
三、房地产是促进中国经济结构升级的重要条件
按投入产出法计算，中国的房地产业不仅拉动了钢材、水泥等相关产业的增长，而且首先拉动与影响最大的是中国的金融保险产业、租赁和商务服务、中介服务、建筑业、物业管理等第三产业，是产业结构调整的重要推动，其次才是拉动了建材、酒店、旅游、加工、制造等相关行业。
世界各国也是如此。房地产作为单一行业是带动金融服务业的首位，中国最大的银行信贷来自于中国的房地产，包括开发信贷、土地信贷、个人消费信贷和以房屋等固定资产抵押的信贷，银行的最大单一行业利润来自于房地产业。
否则一个次级债又如何能引发全球的金融危机呢？
四、房地产并不是暴利行业
虽然富人榜上的房地产业人员较多，那是因为中国的许多垄断和高利润行业不允许民间投资进入，而不是因为房地产业暴利。
2007年房地产全行业利润为2400多亿元，6万多家企业，每家企业利润为387万元，仅相当于一个中型餐馆每天1万元的利润规模。而土地的收益是1万亿元，2.9万多亿元的销售额，2400多亿元的利润何来的暴利。
早在2004年全国经济普查中就已证明房地产是非暴利行业，但胡润的富豪榜却蒙住了决策者的眼睛。
电视机一台只有百元的利润，但却一天生产上百台，而每一平方米建筑1000元至2000元的利润，却要三到五年的生产周期，每年的利润率远远小于其他生产行业同样的规模的投入，房地产并未获得更多的利润，却创造了更多的税收。
五、房地产是高税收的行业
房地产的税收远远高于其他任何行业、企业的税收从来都高于企业的所得利润，且为多重征税的行业，而增值税转型并没有减轻房地产业的税收。
如一台电冰箱、一套橱柜，从出厂税、销售税开始，进入装修队变成材料还要征一次税，进入精装修的房屋销售又要交一次税，再进入契约税基数再被征一次税。前后要纳三次营业税、一次契约税，变成了重复纳税，恰恰在于房地产业中无法实现购入成品的减扣。
而从交纳土地出让金后征收土地使用费和增值税并预缴预征，让实际税赋远远大于企业利润所得。
2007年房地产全行业利润约2400多亿元，而与房地产相关的税费则高达16000多亿元（约1万亿土地出让收入）。北京1—10月的房地产税收超过250亿元，但行业利润不足50亿元。
六、房地产的高地价已成为城市公共支出的重要来源
多年土地的收益已成为土地财政的重要来源，不买房的群体也同样在享受着高地价、高房价的收益。大量城市的公共支出、基础设施建设资金来源于土地收益与房地产的城市建设过程。没有这些收益必然削弱了地方政府公共开支与城市建设的能力，也让不购房人同样受到损失。
同时廉租房建设的主要资金也来自于土地收益，房价下跌的危害远远大于房价上涨的危害，这是显而易见的。
七、房地产市场化解决了多数家庭的住房
根据2005年百分之一人口调查资料显示，市场化让城镇居民的住房情况普遍得到了改善，也包括非本地户籍的人口，其中约60%为本地户（包括本地非农户与农户）40%为外地居民（包括非农户与农户）都在市场中提高了住房标准与面积。
其中本地非农户籍住房的改善主要得益于住房政策的转化以及公改房私有化为主，或以旧房变为更换改善能力为主。而外地人口与农业户口则以市场化为主得到改善，其中外地人口的住房情况甚至好于本地人口。
外地人购买与市场化租赁解决住房问题的比例极高。外地非农户的购房比重高达约40%、租赁约50%，其他方式解决的约10%。外地农户中购房的比重也高达6.6%，租赁的约76%，这充分说明了市场化是能够解决绝大多数本地与外地居民的住房问题的，坚持走市场化道路的大方向不能变。
2005年全国居民家庭住房的平均建筑面积为80.34平方米，中位数只有68平方米，且城中村约占城市建筑的30%，同时解决了约30%以上的人口居住问题。
八、应建立住房保障系统，但要有科学性
建设部统计应享受廉租房保障的家庭全国约为1000万户，但人口调查的情况相反，全国不到500万户，平均每个城市中不超过5%，且包括了外地农户与非农户。
如北京应保障的廉租房户约为7.4万户，不到本地户口家庭的2%，如按常住人口算不到1.5%，大多数城镇的情况基本相同。
低收入且住房困难的家庭是个动态变化的过程，因此“应保尽保”是在一年之内或短期内一次性完成保障，还是每年解决一部分变成常年的保障体系？控制建设规模与建设速度就要有科学性的安排，计划要建立在数据完整真实的基础上。而超量的廉租房建设无助于拉动经济的增长。
九、应取消两限房与经济适用住房的计划
两限房已超出《房地产法》的保护，且已遭遇了降价中的不公平分配困境，也只在个别城市出现，完全应全部取消，以防止腐败与对市场的破坏性作用。
经济适用住房仍处于不公平的砖头补贴阶段，应在建立市场化的基础上用人头补贴或减免个税的方式补贴，使其市场化。
目前经济适用住房的限定标准都在个人收入要纳高税的条件下审定的，远不如对这些家庭用减税的方式帮助其购买商品房或用减个税贴息贴租的方式解决住房问题。
而超量的这类房屋建设只会对市场化产生巨大的挤出效应和破坏性。
十、鼓励消费，先清除限制消费的障碍
政府出台政策放松货币政策、降低利息，但却没有取消大量为防止过热而出台的限制性政策，这些闸门的作用远远大于降息的作用，且无法使民众建立消费的信心，也不会推动消费的增长。
如二手房交易的各种重税，让民众在住房消费中存有疑虑。任何人都不可能只够买一次房就不再搬家，但二次交易的税费让他们无法实现梯次消费的欲望。
如对第二套住房的信贷政策，造成改善性住房的优惠利率出台后多个银行收回细则，至今无法实行，开了个巨大的市场玩笑。在世界经济危机各国果断出台救市政策的对比之下，变成了国际性的玩笑。
如果能对所有的个人购房都实行个人所得税的定额减免，才能有效的刺激住房消费。
十一、不能用秦琼卖马来衡量楼市
秦琼卖马是因为资产持有人的困境而贱卖资产，楼市中也有许多这种降价，但这不是经济的规律与基本面。不能用秦琼卖马的价格来衡量市场，更不能要求所有人都按秦琼卖马的价格去卖马。
如果市场上都是杨志卖刀的困境，那么市场就会产生混乱，就会出现杀人。
当资产价格无理性的暴跌时，既不会有助于恢复市场信心，也不会扩大消费，更不会刺激经济的增长。
十二、整体经济的增长要建立在中小企业的增长上
国家出台的铁路建设、核电、公路等工程在中小企业的发展上能有多少带动作用、能解决多少就业。如果铁路、核电、公路等都以大型国企为主去建设（靠解放军与国民党作战），只能减少和挤压市场，拉动经济增长的同时无助于居民的消费。
而年关将临，中小企业都面临着农民工工资支付、建设款垫付支付、税收缴纳等大量资金支出的难关，中小企业的死亡则只能让中国经济面临更多的困难。
1.3亿多农民工就业中约有82%是在房地产业、建筑业和相关产业，而铁路、公路、核电的建设无法解决大量的替代。
试图让低收入家庭获得政府补贴来扩大消费是拉动不了整个中国经济的增长的，不实行减税与贴息贴租政策，仅试图让中低收入家庭进入市场购买住房（不管是经济适用住房还是两限房）都不是拉动经济的好办法。