中原地产：深圳平均房价仍远高于2006年

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2008年深圳一手住房的成交均价为12788元/平方米，而2006年则为9132元/平方米

经过最后两个月的成交放量，深圳楼市交易量暴跌的局面终于有所扭转。深圳中原地产的统计数据显示，去年深圳一手住房完成销售384万平方米，总的成交量较前年同比下降23%，下降幅度已经较前10个月的40%大为缩窄。与此同时，经过了一年多时间调整的深圳房价，平均水平依然于高位徘徊。

去年成交量较前年锐减23%

去年深圳多数楼盘的价格下跌幅度大大高于国内其他城市。为此，深圳中原地产相关人士总结称：供应充足，成交低迷，价格暴跌。

日前，深圳中原地产发布了《2008深圳房地产市场总结报告》，该报告称，2008年深圳市住宅供应放量，市场上新推项目加上2007年底存量住宅，总供应量约800万平方米，大大高于2005~2007年的供应量。

但是，买家的观望以及投资客的驻足，让市场成交量较2007年下滑了23％，仅为384万平方米。值得关注的是，前2008年10个月，全市总共仅成交住宅275万平方米，仅为2007年的60％。所幸国家在2008年10月底出台刺激楼市的政策后，楼市呈现放量成交的局面，最后两月成交的大幅度上升，大大拉高全年的总量水平，从而缩短了与过去两年的差距。

去年，尽管深圳多数楼盘的价格较高峰时期下降幅度超过30％甚至更多，但最终的统计则显示，全年一手住房的成交均价为12788元/平方米，同比跌幅不大；其中90平方米以下住宅成交均价比2007年12月份下跌了22%。

中原地产分析称，尽管房价已有较大调整，因2005~2007年涨幅过大，目前全市房价水平仍远高于2006年水平。该机构之前的报告指出，2006年深圳平均房价为9132元/平方米。

另外，近两年入市项目中豪宅多，豪宅占总量的比例较过去几年增加，导致全市均价居高不下。

值得关注的是，深圳关外的房价下跌速度明显大于关内，特别是去年供应量暴涨的宝安和龙岗中心区。宝安是2008年全市供应最大的区域，该区全年新增住宅面积224.8万平方米，同比增加16%，占全市总量40.7%，其次是龙岗区，共新推住宅179.8万平方米，同比减少22%，占全市总量32.5%。相反，深圳关内供应量却在2008年出现下滑。

正是供需比例的变化，导致深圳在去年呈现关内“假摔”关外“真跌”的分化格局。

现回暖迹象

早前，业内有观点认为，深圳与临近的广州处于最先调整而且幅度最大的区域，势必将最先呈现反弹格局。事实上，随着2008年10月以来国家相关政策的接连刺激，广深两地楼市呈现了几乎一致的走势，即12月成交量大幅上升。

数据显示，2008年12月广州的一手住房成交量接近80万平方米，大大高于去年的1~11月每月约50万平方米的平均水平。

深圳在去年底的走势同样让开发商在年底感到些许欣慰，尽管11月份录得的成交量没有太大增长，但12月的数字立即大幅上升，预售签约超过70万平方米。在此之前，深圳几乎没有一个月的交易量超过40万平方米。而单月成交70万平方米，几乎相当于2007年楼市最火爆之时的水平。

对于去年12月实现的成交放量，广州一位业内人士指出，市场的活跃会持续到春节，开发商在此期间主动让利销售，是短期内难得的出货时机。

广州恒大地产有负责人更大胆预测，目前市场上30％的楼盘已经探底，70％的楼盘正处于探底过程中。由于恒大地产从2008年9月就开始了打7折的一次性折扣销售，因此该负责人称其价格已经处于价格的底部，但不排除市场上有楼盘会在未来继续降价以达到买家的心理价位。

而深圳中原地产则在其研究报告中指出：“尽管去年11月以来楼市成交活跃，尽管一些楼盘价格已经较为合理，但面对堪忧的宏观经济前景，面对超过400万平方米的市场存量，面对2009年仍然充足的新增供应，面对整体仍属高位的房价，深圳楼市的稳定尚需时间，只有楼盘果断让利，坚持低价策略，不断消化存量，楼市才能尽快企稳。”