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吴其伦 2008年，是中国房产风雨飘摇的一年，具体表现在：中国房产市场经历了由疯狂向理性过渡、中国房产行业濒临崩溃的边缘、以商品房为主导的房产市场正在逐渐成为激化社会矛盾的重大诱因。在今年的房产发展历程中，有很多谬论对房市产生不小的影响，这些谬论令中国房市离理性发展之路愈来愈远。 一、房企不降价彰显社会责任。就在以万科为首的开发商举起降价大旗让利于民之际，有一种论调横空出世：房企不降价彰显社会责任。此谬论的核心是房产商死扛房价是对社会负责的表现。支撑其观点的理由是房价下跌将引发房企倒闭、失业增加、银行风险积聚等社会现象。事实上，房产商逆势而为死扛房价不仅不是对社会负责，而是对社会造成了极为严重的危害。因为，目前的高房价是在前几年房产非理性发展过程中由盲目需求、恶意投机以及开发商过渡追求暴利所造成的，死扛房价将大大加重购房者的负担、激化社会矛盾。 二、银行比房企先死。在博鳌论坛的“对话房地产”讨论会，任志强说“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”房产商之所以抛出这一谬论，其目的不外乎向政府施压，向银行施压，政府可以不救房产商，难道能不救银行吗？表面看来，这一谬论似乎有其合理性，因房产商在很大程度上绑架了银行。事实上，无论房价怎么跌，先死的也必然是开发商而不是银行。因为房产贷款并非银行贷款业务全部，况且开发商或购房者出现资金问题银行也可以收回房子。 三、救经济必先救楼市。由美国次贷危机引起的席卷全球的经济危机令几乎所有的人感到恐慌。在这样的背景下，救经济的呼声日渐高涨，继美国8000亿美元救市后，包括中国在内的大多数国家政府都出台了救市政策。在这样的市场环境下，就有人抛出救经济必先救楼市的论调。此谬论的核心是房地产是经济支柱不可倒，支撑其观点的理由是房地产已经绑架了整个经济体、房产兴旺经济才能有大发展等。事实上，由于中国房价尚处极端高位、房产行业尚存暴利、房产商只要降价就能自保、紧缩购房开支利于扩大内需等原因，政府无需在目前救楼市。从政府近期出台的政策来看，无论是4万亿大投资，还是9000亿保障房投资计划都说明政府并没有先于经济而救楼市。 四、房价下跌百姓最受伤害。今年以来，各地房价都在出现不同程度的跌幅，这或多或少地影响到房产利益集团的利益，于是乎，有人炮制出房价下跌百姓最受伤害的论调。此谬论的核心是房价下跌将引发负资产，将导致购房者资产缩水。事实上，在前期的购房者中，绝大多数是高收入人群，投资、投机客充斥楼市，房屋空置率一直居高不下。这些现象都表明，前期购房者中普通百姓占极小份额，何来百姓最受伤害一说？ 五、房市是被唱衰的，房价是被唱跌的。今年以来，中国房价步入下行通道，房市也步入了低迷阶段，此际便有人抛出房市是被唱衰、房价是被唱跌的观点，以期达到混淆视听并为其追求暴利维护高房价寻求支撑的目的。此谬论的核心是唱衰房市、唱跌房价的人多了，消费者就不会再受一边倒的房价上涨论的影响了，房价也就下跌了，房市也就衰退了。事实上，房价下跌是人心所向，更是大势所趋，中国房市不是被唱衰，房价下跌更不是被唱跌，这一切完全是房产商造成的。 六、唱空房市就是唱空中国经济。今年下半年以来，看空房市的文章在各大媒体多了起来。尽管这是很多人对房市判断趋于理性、媒体确立理性的新闻导向、房产市场在理性回调的必然结果，可这样的言论毕竟对房产利益群体产生了影响，于是乎，唱空房市就是唱空中国经济的论调横空出世。此谬论的核心是房市是支柱，房价不可跌，谁发表看空楼市的文章或言论就是期望房市衰退、希望中国经济衰退。事实上，此谬论明显有文革遗风，乱扣帽子是其最大特点。因为看空房市并不等同于唱空房市，看空房市者是本着客观公正的离场，依市场需求、宏观政策等状况对房市做出的理性的判断，这些人最希望房市步入理性、健康、有序的发展通道。 七、中国房价很便宜。房改以来，中国各地的房价都出现了非常大的涨幅，很多地方都出现了几倍甚至十几倍的涨幅。各地房价已经远远超出民众的购买能力范围，各地房价收入比已经达到超高状态。今年以来，中国房价出现了理性回调的态势，这一态势顺应了民心，很多人都在期盼房价能有合理下跌，从而能有买得起房的可能。就在几乎所有国民都认为目前房价处畸高状态时，却有人抛出中国房价还很便宜的观点。此谬论的核心是目前的房价是由成本、需求、资源稀缺等因素造成的。事实上，目前的畸高房价是由于开发商过渡追求暴利、购房者盲目需求、炒房客充斥楼市造成的。从房子的本质来看，其功能应该是居住，而投资只能是附加功能而已，理性的房市，绝大多数购房者的购房动机理应是居住而不应是投资，这样，衡量房价高低的标准必然是房价收入比。因而，从这个意义上来说，中国房价不仅不能说是便宜，而应确切地说是很昂贵。 八、救楼市需停建经济适用房、廉租房等保障性住房。就在政府出台大规模投资计划之际，有人抛出停建保障性住房的观点。抛出此谬论者看到了保障性住房对商品房市场的冲击，看到了保障性住房的大幅推出将改变市场供求令市场观望气氛更加浓厚，令其从商品房市场谋取暴利受到影响，却没有看到保障性住房是商品房市场的有益补充。诚然，从市场角度来看，此谬论确实能在短期内起到维护商品市场的作用，可从现实来看，此谬论对中国房产市场将造成非常恶劣的影响。因为，目前的中国房产市场还处在半市场经济状态，构成房价成本的环节被严重分割（开发商拿地、设计院规划、建筑单位建设、材料供应商供材、房产经纪商销售，每增加一个环节便增加房屋成本），加之商品房的贵族定位令目前国内住房矛盾日益突出。一旦，停建保障房回归商品房时代，则房价必将被再度推高，必将会令更多的人买不起房，社会矛盾必将在过渡累积之下爆发成社会动荡。 | 
发表于 2009-2-19 18:26:00