中国楼市离崩溃还有多远？

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中国楼市离崩溃还有多远？

李俊

经过2008年下跌之后，房价创新高，很多城市房价都超过07年历史同期最高水平。深圳新房成交均价从今年2月份的10988元/平方米，一路攀升到9月份的20940元/平方米，成交均价已经连涨7个月，累计涨幅高达90%。广州市国土房管局终于发布10月份楼市数据，广州新房的成交均价再次突破一万大关，达到10078元/平方米。值得关注的是，中心六区一手房均价达到13399元/平方米，一举超过2007年10月（当时中心六区均价12566元/平方米）的历史之巅，成为新的记录。

最近，北京再出地王，近3万元/平方米的楼面地价也再次刷新了土地出让纪录。现在，北京、上海、深圳等城市，相对中心的地段，房价在3万元/平方米左右。上海最贵公寓，价格达到10万元/平方米 价超纽约高档楼盘。很多人见到房价上涨，就盲目跟进，并且认为土地资源将来越来越少，同时城市化扩张，都导致房价上涨。不可否认，从长期以来看，房价上涨是趋势。但是问题就是，房价疯狂上涨，透支了未来多少年？我从一个在香港生活的朋友了解到，香港房价多数在5万元左右/平方米。官方统计数据，2008年，深圳人均GDP12932美元、北京人均GDP已达到9000美元，香港是3万美元。香港人均GDP大约就是这几个一线城市的3倍左右。要是以工资价格作为比较，大约是5到7倍。我了解到，香港普通服务员工资大约8000到10000港币，深圳大约是1200到1500元。通过几组数据比较，如果香港房价5万元是合理的，那么北京深圳等地方房价，就应该是1万元左右。

房价只涨不跌，绝对不是一个神话。97年之前，香港楼市出现一片繁荣，每个人都疯狂购买房子。亚洲金融风暴席卷下香港资产一夜之间大跌，房产价格几乎被拦腰砍断。从1997年的高点一路下跌，2003年7月才触底，跌去了70%，到了2009年才回到1994年的价格水平。张卫健曾在香港房市最好时，把所有积蓄全部投入，至今仍惨赔一亿，还有不少套牢的房产。上个世纪90年代初，中国楼市也经历了一场疯狂。很多城市房价都被爆炒，从一两千元炒到七八千元。94年之后，房价就出现暴跌，一直跌到21世纪初。很多城市房价，经过新的一轮上涨，直到2005年左右才基本恢复上到94年之前的水平。以我生活城市湛江，90年代初，房价上涨到3000元左右。经过新的一轮上涨，直到2007年才恢复到94年前的水平。2009年，一个人均GDP2000美元左右的湛江，市区房价也上涨到5000元。

有些学者认为，中国房价普遍高于美国。他们举例，美国一套房是的中位价是20万美元，并且还包括院子、游泳池等。用中国话来说，这就是别墅。当然，这些数据并非很准确，但是中国房价高得可怕，这是不争的事实。房价暴涨，租金下跌，这是很不正常的。北京一些地区房价，要租40、50年才收回成本。同时，面临的问题就是，很多大学生就业困难，人们收入普遍减少，还有很多人在金融危机之中失业。这种情况下，房价如此疯狂，正常吗？居民收入没有普遍增加，房价炒得越高，跌得就越厉害。

造成09年房价暴涨，主要原因就是滥发货币。通过滥发货币，把房价推高了，制造一片繁荣。这种情况下，楼市就不可能健康发展。要是让房价不跌下去，看来只能继续印钞票。超量货币流出来，通胀是不可避免的。要是为了治理通胀，控制信贷规模，楼市离崩溃就不远了。楼市是否真的会崩溃，这就要看来未来房价情况。如果房价继续上涨，崩溃就会越来越近。