■中国的城市化进程预计还要20年至30年才能完成，意味着中国经济至少还有相应时间的高速发展期；
■城市化进程结束之前，土地价格将上涨不止，进而推动房价长期向好；
■小产权房即城中村，作为城市发展的重要补充，如果能受到尊重和保护，房地产供给将会大幅增加，使房地产均衡价格下移；
■用"住房券补贴"的办法代替当前经济适用房政策效果会更明显；
■目前金融业可以接受房价下降空间在20%-30%左右，如果超过这个范围对银行资产品质和风险影响就会较大，相信在不久的将来房地产市场将会回归理性；
■灾难涤荡泡沫，成都房价不会大跌。
6月19日，在电子科技大学EMBA2010年第一期（总第十五期）开学典礼暨"房产新政下的宏观经济走势"高峰论坛上,作为主讲嘉宾的北京天则经济研究所所长盛洪以"宏观经济与房地产"为主题，深入浅出地分析了中国房地产市场的种种现象。他认为，在中国城市化进程结束之前，房地产业仍会保持红火的局面。
60余名电子科大EMBA新生及部分往届EMBA优秀学员齐聚一堂，畅谈对房地产行业走势的见解与看法。《金融投资报》作为论坛战略合作伙伴参与了本次论坛，并联合华西都市报、天府早报、腾讯大成网、新浪四川等多家媒体，为新老EMBA学员以及广大市民奉上一道思想与高端视角的"经济盛宴"。
经济学家盛洪：
城市化诱导房价长期看涨
著名经济学家、北京天则经济研究所所长盛洪教授在演讲中阐述道:中国的城市化进程预计还要20年至30年才能完成，城市化进程不完，土地价格将上涨不止，而决定房地产走向的真正因素正是土地价格。
作为主讲嘉宾的盛洪以中国宏观经济与房地产未来走势为主题发表了自己的观点。虽然目前国家出台了系列房产新政对楼市进行干预，在房产新政组合拳打击下，今年下半年国内一线城市房价可能出现下调，但中国房地产市场长期仍将看涨。成都作为二线城市，其楼市的波动幅度会远远小于北京、上海等一线城市，即使在楼市新政层出不穷时，成都楼市也将会处于一个相对平衡的状态。
盛洪教授认为，决定房地产走向的真正因素是土地价格，只要中国的城市化过程不完，土地价格将上涨不止。"2007年和2009年中国房地产都出现了增长过快的现象，而这两年同时也出现了土地价格猛涨的情况，这也证明了决定房地产走向的真正因素是土地价格。"
盛洪指出，"我国的城市化进程正处于关键时期，越来越多的农村人口涌进既定大小的土地范围内。截至2008年，我国的城市化率已达到45.7%，我国城市化率的目标是达到75%。如果城市化率每年提高1.2％，则城市人口每年增加约2000万，与之配套的是城里的基础设施和公共事业，每年就要投资上万亿元。城市化还会永久性地增加消费需求。"盛洪说："我国的城市化进程还要二三十年才能完成，可以说还有二三十年的经济高速成长期，其间有很大发展空间，人口密度越高，土地价格越高。土地价格的上涨必然致使房价保持长期上涨的趋势。"
对此次政府重拳整治房地产市场的严厉新政，盛洪坚持认为，政府应当在宏观层面进行政策调控，而不适宜直接介入到银行、开发商的经营行为中。
建议
尊重和保护小产权
盛洪认为，小产权房即城中村，作为城市发展的重要补充，如果能受到尊重和保护，房地产供给将会大幅增加，使房地产均衡价格下移。以深圳的"小产权房"案例来看，小产权房的效果比经济适用房和廉租房更好，为当地的经济发展作出了重要贡献。
住房券代替经济适用房
盛洪建议用"住房券"代替经济适用房，即由政府给低收入群体提供住房补贴，让他们有能力租用合适的商品房，而不是买到商品房。目前大力推行经济适用房并不合时宜，区域配置扭曲，社会资本配置等问题，将导致交通费用等生活成本的上涨，这些将抵消经济适用房的优势。
金融行业：
限字当头 重点打击投机客
金融业作为资金密集型行业的重要参与者，在本轮新政中又将扮演什么样的角色？光大银行成都分行风险总监张清葆认为，力争让中国房地产市场由投机、投资市场转变成以居住性为主的消费市场，是房产调控最主要的思路。银行与宏观层有着共同的目标，那就是利用金融手段提高投机、投资的门槛，加强和改善对房地产市场的调控，促使房地产回归理性健康的发展，实现"居者有其屋，居者有其好屋。"
据张清葆透露，目前金融业可以接受房价下降空间在20%-30%左右,如果超过这个范围对该行资产品质和风险影响就会较大。"在公众眼里，这一轮针对房地产的调控政策来得很猛，这无非是对于投机炒房的人比较严厉，从而抑制投机性消费，随着差别化住房信贷政策的出台，市场出现阶段性反应，一方面对房地产市场中的投机因素起到了比较快的抑制效应，同时，改善性的住房需求进入观望状态，成交量出现极度萎缩。"张清葆表示在严厉的房产调控之下，银行承受了较大的压力，但房地产平稳发展，将更有利于银行资金经营长期持续的健康发展。"随着收入的增长，以及较高的储蓄率，最主要的消费渠道就是房地产，我认为改善性需求依然较盛，这个行业还有二三十年的红火。只要把改善性需求作为一个重要需求，在政策上很好的体现出来。相信在不久的将来房地产市场将会回归理性。
房产企业：
灾难涤荡泡沫 房价不会大跌
本轮房产调控中，房地产企业受到哪些影响？成都的房地产市场是否存在泡沫？蓝光地产副总裁张光明作为本次论坛的嘉宾之一，就成都房地产走势发表了自己的观点。新政对楼市的影响会经历三个阶段的变化，第一阶段是价稳量跌；第二个阶段是价跌量跌；第三个阶段是价稳量升。对于成都房价将会大跌、深跌的观点，张光明表示否定。"过去政府给的土地基本上是存量土地，而将来新增土地将会有更高的成本，房价不可能大跌。"
如果成都的房地产市场存在泡沫，在灾难面前也已经涤荡干净，张光明说道："2008年地震发生后的两个月，成都房产销售量几乎为零，如果说有泡沫，泡沫在当时就被挤掉了。2009年，则是经历了"疗伤"的过程。"
此外，张光明提出随着城市品质的提升，城市的价值一定提升。"以北京举办奥运以及上海举办世博会为例，它们都推动整个城市布局更加优化，成都在经过灾后重建的重大历史机遇，以及地铁的全新上线，同样会以品质提升价值。"张光明说，"随着交通问题的解决，成都人对于二三环、绕城开发已经接受，人们追求的品质有了新的概念，也认同了新的城市规划。每个城市有不同的发展阶段，作为房地产企业，我们要做的就是把握城市发展脉络，提高市场需求的产品，将企业做大做强。"
【主讲嘉宾】盛洪
北京天则经济研究所所长，毕业于中国人民大学，于中国社会科学院相继获得经济学硕士和经济学博士学位。1993年与茅于轼、张曙光等经济学家一起创建北京天则经济研究所，对经济学各领域有着广泛的兴趣，先后致力于宏观经济理论和中国宏观经济问题的研究；产业经济理论和中国产业政策的研究；制度的结构、起源和变迁的研究；文明的冲突、融合与整合问题的研究。出版专著《分工与交易》、《治大国若烹小鲜》、《寻求改革的稳定形式》，随笔集《经济学精神》和《在传统的边际上创新》，演讲集《为什么制度重要》，文集《为万世开太平》等，组织翻译了罗纳德·科斯教授的论文集《论生产的制度结构》，主编新制度经济学经典论文集《现代制度经济学》，主编的《中国的过渡经济学》和论著代表了过渡经济学领域的领先水平。
□ .马.黎. .戴.乾.锋 .金.融.投.资.报
发表于 2010-6-23 18:09:00