[转贴]中国楼市问题比美国更严重？

山东小王

北京高策房地产顾问机构董事长 李国平

为英国《金融时报》中文网撰稿

2010年07月12日 06:45 AM


编者按：中国央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵近日在接受英国《金融时报》专访时表示，中国住房市场的问题比金融危机前的美国更为严重（采访视频）。他的观点引发国内外媒体和业界人士的热议。北京高策房地产顾问机构董事长李国平为英国《金融时报》中文网撰文，与李稻葵教授商榷。我们认为此文代表了中国房地产业界的一种声音，对围绕中国楼市现状及政策的讨论，是有益的补充。

清华大学经济学教授李稻葵前一段时间在接受英国《金融时报》采访时指出，中国房地产市场的问题“很严峻”，而且他还将目前中国房地产市场与金融危机前美国的房地产市场进行了比较，他的观点是中国的房地产问题比当时（也就是后来引发全球危机的）美国的房地产市场情况“更根本，也更严重”。

中国房地产市场有泡沫，这是大多数人（包括地产业内人士）的共识，只是对于泡沫的严重程度，各有各的判断，不尽相同，而李稻葵的观点无疑最具“爆炸性”。不仅是因为这个观点实在出乎大多数人原先的认识判断，还由于李稻葵教授同时担任着中国央行货币政策委员会的委员，参与着国家宏观金融政策的制定和决策过程，因此他的言论也就格外引起媒体及读者的关注。

“快乐”的美国有房族和“焦虑”的中国年轻人可比吗？


我乍一读到这个“惊人的观点”，虽然也十分疑惑，但想到李稻葵教授是从哈佛拿了博士回来的金融学者，更了解美国社会经济的情况，加上他深厚的经济学术功底，一定是对于中美房地产问题的比较，能够解读出非我们常人所能领略的含义。

可是，作为“经济学家”的李稻葵教授对这一观点的阐述基本上却是“非经济的”：他认为美国等西方国家当时在房价上涨的时候，人们都是很“快乐的”，因为“人们可以因房产升值而获得更多的银行贷款，从而进行更多的消费”，而中国房价的上涨“给中国经济带来的是痛苦而不是快乐”，因为“中国许多家庭，尤其是年轻人还不拥有房产”，所以“许多人，尤其是年轻人变得非常焦虑”，他不仅认为“这是一个社会问题”，还进一步认为“是一个潜在的政治引爆点”——这就是他认为中国房地产问题比美国、英国、西班牙等西方国家的问题更严重的理由。

在了解李稻葵教授对于这一观点的完整论述后，起码我是反而变得更加疑惑了。首先，不太理解为什么李稻葵教授要将“拥有房产”的美国人的“快乐”与“不拥有房产”的中国年轻人的“焦虑”进行比较，因为这完全属于不同的、甚至对立的人群，他们的情绪反差是理所当然的事情，这种比较结果到底能说明什么问题呢？其次，如果真要比较，有可比性的应该是中国同样已经“拥有房产”的人群，而且在中国的城镇当中他们并不属于少数。按照最新的官方统计，像北京这样的城市，已经超过了70%的家庭拥有了房产，他们肯定不会因为房价上涨而“焦虑”。

然而，有意义的比较结果是他们倒也的确不如美国当时“拥有房产”的人们那么“快乐”，因为中国的房贷政策从来就没有“次级贷款”，人们基本上也很难运用“二次按揭”的手段将物业升值转化为即时消费。而美国当时的情况是根本没有能力买房的人群也因为“次贷”政策而“快乐”地拥有了房产，又在房价上涨过程之中由金融机构提供的“再按揭”服务而“快乐”地挥霍、消费泡沫的成果。那么，我想请教作为“知名”金融研究领域方面专家的李稻葵教授，难道不正是当时美国拥有房产人群的这种“快乐”才将全世界（包括我们中国）都拖入了金融危机的泥潭吗？相比较而言，目前中国拥有房产的人群没有那么“快乐”的状况，难道不正说明我们的房地产泡沫对整体经济以及金融系统的潜在风险远比当时的美国要小，我们的问题远没那么“严重和根本”吗？何以又会推导出了完全相反的结论呢？

“焦虑”情绪不应进一步渲染强化

也许李稻葵教授认为面对房价上涨，没有能力拥有房产的年轻人的这种“焦虑”，就已经足以说明我们房地产问题的严重性了。那么，既然是比较，是否应该比较一下美国年轻人拥有房产的能力以及他们的精神状态？比较之后我们会发现，作为世界第一经济强国、人均GDP比我们这个发展中国家要高出许多倍的美国，城镇家庭，尤其是年轻人拥有房产的比例并不比我们高，而社会却远没有中国社会那么多的“焦虑”。那么，问题就来了，我们国家的年轻人有没有能力拥有房产，为什么就成了令人“焦虑”的社会和政治问题呢？

年轻人是我们国家的未来，他们的“焦虑”和不满应该引起我们的高度重视。我不太认同任志强“买不起房就回老家”这种简单、粗暴的态度，即使话中有一定的道理，也只会激化对立的情绪；可是我更不认同李稻葵教授以所谓的“同理心”去认可、渲染，甚至夸大化年轻人的这种“焦虑”情绪，因为这样不但于事无补，而且只会适得其反！老经济学家成思危先生日前表示“即使现在的房价降50%年轻人照样买不起房”，你不得不承认这是我们不得不面对的客观现实。

李稻葵教授生在60年代，而这一代人中的大部分在中国城镇属于“有房阶层”，其中部分还是被许多年轻人“仇视”的“拥有多套房”的。然而，60后也好，70后也好，也都经历了从年轻到不年轻，从无房到有房的过程。在这个过程中，大学毕业大家都住在单位集体宿舍（有些还没有），结婚了才分一套很小的福利房（许多都还分不到），以后才经历“房改”；从企事业单位“下海”的都是辗转租房，三十多岁事业初成才能买上一套小户型的商品房，四十多岁有积累了才换大房子“改善”，其中比较成功的会再买多套“投资”或留给90后的孩子……这一代人目前正是“上有老，下有小”，其中大部分人倾其半生所得以及未来收入注入所拥有的房产，并将孩子的教育费用、自己和父母随时可能发生的额外医疗支出及未来不可预知的养老的需要都寄望其中……这就是我们这个发展中国家，在这十几年的发展中自然形成的房产拥有者的社会结构和年龄层次。李稻葵先生似乎更应该帮助年轻人理清人生奋斗的路径，以及清晰目前年龄段事业、生活的正确定位，而不是跟着“起哄”，强化年轻人不切合实际的“焦虑”与不满的情绪。


李稻葵教授在美国波士顿学习、生活了许多年，照理应该将自己所熟悉的美国年轻人30岁之前买不起房也是“常态”而且也没有普遍“焦虑”的情况转递给中国的年轻人，让大家的心态趋于平衡，而不是经过似是而非的“比较”得出我们比美国问题“更严重”这样耸人听闻的结论，火上浇油，从而使我们的社会“焦虑”更严重。李稻葵教授其实是可以运用金融学的专业以及西方国家许多有能力买房的人群仍然选择租房的事例，来引导年轻人，告诉他们买房——尤其是经济实力尚不足够的阶段——未必是唯一或明智的理财决策，告诉他们首付以及三十年的累计巨额利息完全有可能彻底透支他们的未来的消费力，并极大地降低他们未来家庭的生活质量和幸福指数。中国买不起房的年轻的人的“焦虑”其实主要是来自于社会的压力，包括周边同龄人置业行为以及婚偶对象等等的压力。李稻葵教授如果用传播“焦虑”论的精力，以对社会有影响的学者身份来对社会传播年轻人正确的置业理财观，那么不仅无力购房的年轻人因挫败而产生的“焦虑”感将得到有效消除，同时也可以极大缓解来自社会、来自“女朋友”乃至“未来丈母娘”的压力。那才是真正帮到这些年轻人，而不是用比这些年轻人更“焦虑”的大声叹息，将这些年轻人置于一场根本不是一个重量级的、完全没有胜算的游戏中，注定成为“失败者”而经受更严重“焦虑”的折磨。

中国必须避免像美国那样陷入房地产“全民游戏”的陷阱

我认为李稻葵教授关于中国房地产问题比美国“更严重”的观点，真正“有害”之处还在于相对弱化了美国当时房地产问题的严重性，而这种“弱化”将很容易使我们忽略从美国的房地产泡沫问题中吸取最重要的教训。

众所周知，这次的全球金融危机是由美国房地产的“次贷”引发的，而所谓“次贷”是美国政!府在互联网泡沫破灭后制定的替代性经济刺激政策，经过华尔街的精心“设计”，其核心内容却非常简单，就是将美国大量的本来根本没有购房能力的人群卷入购房投资，发动了一场房地产真正的“全民游戏”。而正是这种“全民游戏”，无限扩大、拉动出巨大的“需求”，才使得房地产资产价格飞速上涨，终致无可收拾的地步。

中国没有美国那样的“次贷”，但我们和危机前的美国非常相似的地方，就是我们的住宅房地产市场也逐步演变成了“全民游戏”。但是，我们却没有警醒地认识到，正是这种“全民游戏”的态势与格局，埋下了我们房价高涨、投资泛滥、投机活跃、调控政策长期失效、社会矛盾激化、问题积重难返最重要的祸根。


最初98年国家颁布房改政策的时候，明确提出城镇居民将通过“政策保障性住房、租赁住房和购买商品房”三种方式“结构化”地解决住房问题，也就是说“购买商品房”在架构设计上应该只是部分人群的“游戏”，这本来是一个非常清晰而务实的配合房地产支柱产业发展的国家住房建设体系和思路。然而在随后几年的发展中，由于保障性住房及公共租赁房的建设推出极其缓慢、严重缺失（而经济适用房被后来实践证明是存在先天缺陷的失败产物），就变成了大部分的住房需求只有通过完全市场化的商品房市场发展满足。于是随着购买力的加强和需求的不断增长，房地产市场自然就呈现出供不应求的矛盾，房价也就持续出现“过快”地上涨。国家从04年开始每年的宏观调控，由于只是遏制需求，而没能有效地“分流”需求及增加供应，调控房价的目的也就始终未能见效。

2008年我们本来有了一次彻底、全面调整的机会。可正是被李稻葵教授“弱化”了严重性的美国房地产问题，不仅使全球的经济陷入了危机，同时也打断了中国房地产市场调整结构，有可能朝向合理、健康化发展的进程。中国中央政!府在短暂的犹疑之后，为刺激经济，在房地产政策上从历来的遏制需求转向全面地刺激和拉动购房需求。而各地方政!府在拉动购房需求不遗余力的同时，几乎全面停顿了政策性保障住房的建设推进。于是，几乎全部的住房需求都被推入到了商品房的市场之中，中国的房地产彻底进入了“全民游戏”的时代。

前几年，有位经济学家易宪容长期为买不起房的中低收入者声讨开发商以及高房价，和今天李稻葵教授为年轻人买不起房而“焦虑”如出一辙。他们似乎是在为中低收入者以及年轻人在争取“权益”，但实质上是将本应由政!府保障性、政策性住房来解决，甚至于根本无须现时置业的人群推入到商品房市场。其危害性就在于，他们以他们的学术影响力以及“道德呼声”为房地产的“全民游戏”作了理论“背书”。

只要中国房地产“全民游戏”的格局不改变，从中长期来看，巨大的需求与有限供应之间的矛盾就无法真正的缓解。调控遏制只能提高投资的难度，但只要供求矛盾中长期存在，投资的价值空间就会继续吸引投资的需求，而投机也会伺机死灰复燃。到时候，李稻葵教授所“关注”的买不起房的年轻人甚至也会将“焦虑”转化为购买的行动。而这种以“全民游戏”为基础堆积起来的泡沫最终破灭，这些年轻人曾经消除的只是一时的“焦虑”，但是换来的却可能是终生的“痛苦”。美国的“次贷”人群在泡沫破灭之时可以一走了之，因为他们本来就是“零首付”，甚至在房价上涨的过程中享受过了物业增值的成果。而我们的年轻人却可能是集父母一辈子的辛劳积蓄以及预支自己未来几十年的收入，有的甚至还要向亲朋举债。到那个时候，也许中国就真会出现像李稻葵教授所言的那样，比美国房地产问题“更根本、更加严重”的问题。

政!府应着眼于纠正房地产行业整体战略的严重偏失

这次中央政!府的宏观调控政策，除了各种遏制投资、投机需求的措施之外，的确也提出了许多增加供应的计划，包括加强政策性保障住房以及普通商品房的要求，最近又有建设公租房的政策和指令出台。好像又有重新回归建立“结构化”住房体系的意图。但是，一段时间过去了，遏制的政策层出不穷，可供应的步骤却相对迟缓，尤其是政策保障性住房的建设，似乎总是停留在高调的计划和目标上，实质性的动作却鲜有表现。“国十一条”开宗明义，将调控的目标确定为“降低城镇居民通过市场化商品房解决住房问题的难度”，这其实反映了政!府还没有放弃让大部分人通过购买商品房解决住房问题的想法。这就让人担忧政!府建立“结构化”住房体系以及彻底改变房地产“全民游戏”态势的决心。

如果真想上为政!府“谋略”下位年轻人“办事”，我建议李稻葵教授应该运用对于政!府的影响力，矫枉我们国家在房地产行业整体战略的严重偏失。只要“结构化”的住房建设发展体系建立起来，也就是说将相当一部分比例的城镇居民以及年轻人的住房解决方案从商品房市场中剥离出来，通过保障性体系去解决，中国房地产“全民游戏”的态势彻底扭转改变，那么房价回归理性以及房地产行业健康发展的目标也才有可能实现，李稻葵教授所担忧的年轻人“焦虑”的社会、政治问题才有可能真正有效地解决。


注：本文仅代表作者本人观点。

老豆