陈宝存：谨防现行宏调政策筑坝“堰塞湖”

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陈宝存：谨防现行宏调政策筑坝“堰塞湖”

    以紧缩信贷、抑制投资投机需求为标志的本次宏调走过了3个月，与遏制部分城市的房价涨幅为初衷的政策，变为一刀切的政策，所谓的差异化由于不具备可操作性，出现众多商业银行不认真执行的情况。

    据《上海证券报》报道：当银行的房贷生意最为清淡之际，“差别化房贷”的堡垒正出现一丝丝裂隙。记者从长三角地区的一些房贷机构获知，从６月中旬开始，少部分支行已经从过去的“认房又认贷”转为“认贷不认房”。一家个贷公司负责人表示：“房地产调控新政策（国十条）实施后，不管首套房有没有贷款，购第二套房都要求首付五成、１．１－１．２倍利率；而从６月中旬开始，只要客户首套房没有贷款，即使是第二套房，在个别支行也可享受首套房‘首付三成、０．７－０．８５倍优惠利率’政策。”该公司６月中旬以来办理的１５％的单子都属于这种“放松的二套房贷”。这位负责人说：“一些支行去年的业绩做得很高，今年绩效压力很大；严格的房贷政策执行一阵子还可以，但时间长了就难以坚持。”

    应该是政策本身出了问题，不是市场出问题。对于投资需求的遏制，判断依据来自于空置率，甚至被广泛流传的谣言6450万套空置也成了政策制定的依据，也足见舆论的乱局导致的政策摇摆不定。市场化租赁仍将是解决新晋城市人群的主力，这就需要鼓励投资性住房。当然，市场需求被堵塞，只不过是筑坝“堰塞湖”，越堵的高，堤坝摧毁之后的冲击力越大。07年房贷新政导致08年全年的持续观望，最终导致09年的爆发与10年春季政策严控下的市场爆发就是例证。

    从连续八年的调控结果我们更是不难看出这一问题。我们试图规范化的努力，几乎都指向了筑坝堰塞湖，市场的报复也就顺理成章了。

    遗憾的是，土地困局无法解决的情况下，我们实在没有招数面对刚性十足的市场。至于低收入阶层的住房改善，只能依靠城市的拆迁改造安置回迁解决。而新增城市人口的基本需求，只能靠市场解决，不论是租赁还是购买，保障房只能是梦想。

    现行政策有多少是促进市场的政策呢？几乎看不到。国土部的努力方向一直在强化用地监管和提高用地成本上。虽然国土部新规《关于进一步做好征地管理工作的通知》对拆迁安置补偿的规定，对于被拆迁户的利益得到保障一定会有作用，但是，对于未来用地成本和保障法配建来说，用地房的成本压力大增，或者土地储备中心的收购成本大增导致出让地底价大增，试图降低地价实在是勉为其难。

    至于国土部联合银监会密查锁定1436宗闲置土地，我倒认为主攻方向不是房地产用地，而是工业与基本建设地方政府的用地冲动。地方政府对于工业项目的引进力量才是最大的，包括违规用地的胆量，为了提防GDP增长与财政收入的增长，总比为了房地产开发商的用地来的更加理直气壮。

    来源于《新民晚报·新民网》杨仕省的报道：

    “撞枪口也不死心。”7月15日下午，熟悉陕西比亚迪二厂项目的人士向《华夏时报》记者描述，比亚迪二厂工地最近仍然一片忙碌，丝毫没有停工的样子。

　　就在当天，国土部执法监察局局长李建勤通报了今年上半年的土地违法情况，而比亚迪在陕西户县圈地4500亩，建设比亚迪二厂，涉及地方政府土地违规预征土地、开发企业违法占地等违法行为，正是国土部二季度挂牌督办的4宗重点土地违法案之一。

　　对此，熟悉地方政府态度的一位四川省某市副市长向本报记者直言，类似比亚迪这样的大项目，都是地方政府千方百计招商引资的重大成果，为了让企业项目安全落地，地方政府往往“不惜一切代价”将用地政策置于脑后。

    众多拆迁过程中的事件与突破用地限制甚至占用基本农田的，只能是地方政府利益驱动的项目。实际对于房地产项目这样一次性占用土地，一次性税收的项目，地方政府的追捧力量是很小的。而且，地方政府基本建设投入以及工业用地的超低价格征地，除了靠拆迁过程中违背百姓利益的强制执行，就剩下补充因为工业用地和城市基础设施建设而发生的拆迁费用了，房地产开发用地的费用经过土地储备中心运作，一定是价格高昂的。不论是招拍挂过程中的任何一种方式，都会因为底价的高昂，而出现天价。

    至于市场需求，我们抑制的了一时，抑制不了一年，或者抑制达到07年四季度—09年一季度这样的一年半
18个月的时间，爆发的烈度也就相当于8级地震。

    由于一季度数据的强悍，导致上半年数据不至于特别难看，但是不证明三季度依旧是喜人的表现，主动调控调低的宏观经济，三季度末也就到了疏导的节点。

    筑坝堰塞湖不宜过高，三季度末也就该放水了。