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陈宝存：谨防房地产调控“盲人骑瞎马” 银监会无疑正在演变成为调控的手段，而不是目的。话说的有点非语法，但是，在屡屡胡乱出击的银监会主导的政策频频出台的情况下，活赛“盲人骑瞎马”，除了短期内加剧供求失衡，似乎没有看到最直接的后果。 总以为07年9.27房贷政策造成了08年房价的下调，但是在08年房价地价下调的同时又蕴含着巨大的市场风险。总以为是09年发票子太多、09年救市政策、09年4万亿导致的09年房价地价的双双无法抑制的状况。但是殊不知这全都是本末倒置的胡说八道。 在北京市场09年2月份悄然回暖的那一刻，我们还是在大谈信心比黄金更重要。在市场已经确实走出低谷时，所谓的假按揭造成楼市的小阳春，楼市大跌不可避免的牛刀时寒冰曹建海的言论还是主流媒体热捧的对象。在楼市09年6月份彻底走向大阳春的时刻，主流经济学家们认为是通胀预期导致了09年2月份开始的楼市回暖。当时我恨不得大骂他们，主流经济学家们都预见不到的通胀预期，北京的消费者早在全球金融危机最危急的情况下，竟然预见到了中国经济马上出现通胀？那么，我们的博导教授们还有存在的必要吗？ 国家统计局中国经济景气监测中心主任潘建成先生在09年6月份分析当时的经济形势时表示如下忧虑：
1、全球经济失衡；美国借债严重、金融创新过度。美国储蓄率的提高、贸易保护抬头等均不利于世界经济走出危机。 2、全球各大经济体的GDP增长率纷纷大幅下滑、CPI处于停滞状态。对全球经济的预测：世界银行、IMF均预测09年全球经济增长将出现较大的下滑。 3、对中国的影响：全球贸易下降，中国受冲击较大、中国经济明显下滑，GDP较去年增长的最高点减少一半左右、外部需求变动异常，沿海地区经济受影响大。中国积极应对的政策是信贷增长、基础设施投资快速增长、房地产新屋开工，销售数据回暖、PMI持续回升、货运量回升、货运周转量降幅收窄、消费增长加快，汽车房产反弹。中国经济存在的主要问题：不利的国际环境、失业现象严重、PPI持续下滑、中小企业融资难问题、外需骤减，产能过剩。 4、保增长与促就业，就业问题是当前中国经济面临的突出问题、中小企业融资困难问题，需要政府加大投入，中国经济发展的长期远景只要为城市化，工业化。 09年，我们付出的代价是4万亿。中国经济的稳定回升来源于四万亿和房地产汽车行业的消费推动。可以说这是代价最小的付出。至于地价房价的上扬，主要原因在于自07年9月27日的房贷新政的客观影响，造成的08年至09年六月的购地与开工不足。 最初一直以为全球金融危机的局面下，中国的就业被威胁，有效需求不会释放，09年买房绝对是奢侈行为。这也是时寒冰曹建海牛刀之流09年年初“中国地产的雪崩元年”“中国GDP负增长6%”“北京二环房价突降至人民币3000元”“中国房价自09年雪崩开始大跌45—85%”预期的主要原因。 可惜的是历史没有如果。09年我们成功的抵御了全球金融危机的影响，第一个走出金融危机的僵局。而97年的亚洲金融危机，朱总理的贡献是成功开始98年房地产市场化改革，以消费的强劲走出亚洲金融危机的僵局。应该说，中国多亏了还有作为国民经济重要支柱产业的年轻房地产行业。 房价的上涨自有其客观规律。自最初的国有土地概念下，农民土地承包期30年不变，而78年开始的承包土地在房地产市场化启动的98年，承包期已经过去了20年。所以最初的土地收储没有地价只有地上物补偿和青苗补偿。我称之为0地价收储。这才有了回龙观天通苑等等经济适用房国有土地无偿划拨的项目。而目前的土地价格有多高？只要看看过多的市场土地拍卖信息，更多的旧城改造城中村改造危陋房改造棚户区改造的安置补偿条件，可以得到合适的结论。 从0地价的98年开始的房地产市场化过程，11年发生了翻天覆地的改变。即使是开发企业并不过分看重的建安成本，由于材料和人工成本的上扬、税费的多元化，也在高速上扬。但是，房价主要因素目前已经基本是地价和税费。特别是地价，随着04年改协议出让为统一招拍挂出让，而一刀切的政策导致的地方土地部门土地储备的严重不足，致使直到目前为止，有效地净地出让根本还是满足不了市场。 至于被银监会提前公布的国土部1457囤地黑名单，我相信只是冰山一角。我清晰的记得，04年北京8.31大限，表内过关的项目288个，与全部的北京协议出让土地1万公顷比起来，只占很小的比例。但是，有多少02年前后已开始协议出让的项目直到目前仍然为供应市场，这才是值得关注的。 过多的毛地出让，过多的开发企业为主导的一级土地开发实践，实际是国土部分一级开发实力资金不足的有效补充。然而，一级开发的难度在04年之后空前提高。这也是我们眼中的开发企业囤地的主要原因。即使是国土部也是承认的，政府原因造成的被囤地大约占58.2%。那么由于农村集体经济组织与被征地、被拆迁户的原因造成的长期“被囤地”因素占比多少？我相信两大原因，至少占到黑名单的80%以上。众多的中小企业，并不存在故意囤地的可能。千辛万苦搞定一个项目，不开发而面对每年的调控，故意囤地是不存在的。 开发的现金流才是企业存在的目的。 至于黑名单被囤地的58.2%，加上被农村集体经济组织和被征地拆迁户造成的被囤地的收回，实在是没有任何意义的。我相信一级开发公司做不到的，土储中心更做不到有效地快速收储。 土地的不可复制，土地的资源紧缺是土地供求失衡不可解决的唯一原因，所以只有抑制有效需求。 但是，有效需求抑制住造成的就业危局，财政危局，不承认也是要面对的。 没有人拿经济的二次探底吓唬人，而目前的僵持，一定造成最基础行业的萧条，而不是房企的萧条。主动适应市场的房企们，收缩投资，延缓开工只是应对市场的方式。那么现有的宏调措施，很难达到加大有效供应的目的。这才是我们最该关注的。 | 
发表于 2010-8-17 15:42:00