发表于 2010-9-25 20:06:00
检查结果将影响未来政策口径，涉房信贷政策仍存在技术调整的可能
李乐，董娟
作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。
9月中旬开始，住房和城乡建设部(下称住建部)、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。
届时，中国经济的最高决策层将对4月以来的楼市调控效果进行评判，并就下一阶段的调控工作做出部署，从目前情况看，对既有政策严格落实的同时进行局部技术调整的可能性存在，但出台全新调控政策的可能性不大。
联合检查
全国一线城市各商业银行的行长和信贷部门负责人，将陆续面对来自银监会和住建部的官员，并向他们介绍4月以来，商业银行二套房贷政策的落实与执行情况。
目前，住建部和中国银监会已经组成四个联合检查组，奔赴北京、上海、深圳、三亚等八个城市，对这些城市商业银行二套房贷政策的落实执行情况进行专项实地检查，这项检查将采用数据汇总、实地走访与座谈约谈相结合的方式。
住建部官员向《中国经营报》记者证实了这一消息，并称此举是按照国务院近期统一的工作安排进行。在此之前，国务院已经要求住建部和银监会对8月以来房地产市场的“回暖”情况进行调研。
按照这一安排，接受检查的各城市银监局已经发出通知，要求所在地商业银行派出主管个人住房贷款的副行长和部门总经理级别的负责人，参加相关座谈会，汇报二套房贷政策的落实与执行情况。民生银行(5.01,0.01,0.20%)、工商银行(3.97,0.00,0.00%)、建设银行(4.56,0.05,1.11%)、中国银行(3.24,0.02,0.62%)、中信银行(5.14,-0.04,-0.77%)设在北京的分行均已证实，接到了此份通知。
截至记者发稿时止，专项检查工作刚刚启动。按照检查组要求，各商业银行需提供二套及以上住房认定情况、二套及以上住房贷款权限设置情况、二套及以上住房贷款发放情况、不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民的住房贷款政策执行情况。
除此之外，检查组还要求商业银行一并提供4~8月首套、二套、三套及以上住房贷款的笔数、金额、首付比例、贷款利率情况。同时，由于有住建部官员参加，检查组还要求商业银行汇报是否能与当地住房建设部门的信息共享情况——即银行业机构或借款人是否能够通过所在城市房地产主管部门房屋登记信息系统进行家庭住房登记记录查询并提供书面查询结果。
严查房贷
实际上，按照中国银监会的要求，三套及以上房贷发放权限是一般上收到总行，而二套房贷的审批权限亦采用逐级上收的方式，而这次专项检查中，还特意明确要求商业银行汇报二套、三套房贷分别上收到了哪级银行。
“口径和执行方面有比较复杂的情况，这是组织这次专项联合检查的原因，例如，先前我们了解到，有一些商业银行把本应在某些城市禁贷的三套房贷款，按照较严格口径的二套房贷发放，也就是大幅提高首付和利率水平后，继续发放三套房的按揭贷款。”前述住建部官员称。
记者在上海的采访表明，该市的三套房已经完全停止贷款。
目前，二套房普遍执行着高首付和高利率的政策，招商银行(12.87,-0.02,-0.16%)对二套房的政策是首付5成，利率是基准利率的1.1倍，工行也是要求首付不得低于5成，利率在基准利率的1.1倍以上。中国银行对于普通的二套房要求是不超过6成的首付，利率不低于基准利率的1.1倍，但对于改善性的二套住房，依然有一定的额度可以申请到7折利率，前提是人均面积小于27平方米。
至于二套房和三套房的界定问题，依然是按照“认房又认贷”的办法进行，“以央行的征信系统为准。”某国有银行上海分行个贷中心相关人士告诉本报记者，无论在外地有几套房，只要在上海这边央行的征信系统查不出来，就只以上海这边的房屋数量为准，几乎所有的银行都还在按照此办法进行按揭贷款的审批。
至于首套房，原则上大型银行都未停止过一套房首付2成，7折利率依然可以操作，前提是较为严格。
某国有大行上海分行闵行支行个贷中心副经理告诉本报记者，这家支行8月只做了2个首付两成的7折利率房贷。其中一例申请人提交的材料显示，连续两年其个人所得税均在25000元以上，不过这样的案例毕竟较少。在该行若想获得首套房7折利率的优惠，最好的办法是提高首付比例。首付3成，利率可以在7.5~8折，如果首付4成，申请到7折的机会就更高。
信贷微调
按照工作安排，十一国庆长假后，这次对于二套房贷的专项检查将作为主要内容之一，向国务院汇报，届时，中国经济的最高决策层，将对4月以来楼市调控的效果进行一次全面判断。
SOHO中国董事长潘石屹告诉记者，短期内出台新调控政策的可能性相对较小，但涉房信贷政策不一定一成不变。日前，在出席某论坛时，中国银监会副主席蒋定之强调，当前银监会尚未有调整房地产信贷政策的打算。
“我个人认为，本次二套房贷专项检查的结果，可能会从一定程度上影响日后二套房贷政策的执行力度，检查结束后，执行的口径会更严，如果发现相关执行口径有较为明显的问题，可能会立刻启动对责任人的问责机制。”前述住建部官员称。
除此之外，一旦国务院在十一以后对现行调控政策力度口径做出“加码”的判断，信贷政策可能充当率先技术调整的手段，例如可能直接取消购房按揭贷款7折优惠利率，从严审查、发放第二套住房及以上贷款，同时还可能专项管控房地产贷款的额度，并要求商业银行在一定时间周期内不再发放增量涉房贷款。
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇在接受采访时表示，如果采取这样的技术调整，一方面可以进一步抑制楼市中的需求，另外一方面也不会造成太大的冲击，因为现在很多商业银行7折利率已经很难申请，而北京周边的燕郊等地，也已经开始执行购房按揭贷款一律首付5成的政策。
记者了解到，目前在农行总行发布的文件中，将首套房贷款利率由7折调高至8折，但是针对具体个案，也可 “灵活运用利率”，比如申请人资信好，资产规模较大都在“灵活利用”之列。如果是该行的贵宾理财客户，可以适当放松，据本报记者了解，农行的贵宾理财单一产品通常在5万元左右，贵宾理财客户门槛不低于20万元。
工商银行、建设银行等商业银行的政策也与此类似。