据中国之声《新闻纵横》报道，随着上海房地产调控细则终于在多方期盼中落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市的地方楼市调控细则均已浮出水面。动辄数千字的细则看得人眼花缭乱，那么其中千秋几何？各地细则孰严孰松？哪个城市最有可能迎来降价潮呢？
关键词一：限购令
第二轮调控鞭子一落地，深圳立刻推出新的房地产调控补充细则，其中便包括了史上最严厉的“限购令”。在深圳已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭将不得购买新房，而这个限令的期限是暂时没期限。与之对比，上海和北京的限购令就不具有什么杀伤力了。既没有对家庭已有住房基数做出任何规定，也没有规定限购令的期限。财经评论员叶檀更是认为北京上海的限购有助推购房的嫌疑。
叶檀：上海和北京限购一套房，但是对前此的基数是不论的，我有一套房也限购一套，拥有五套房也限购一套，这对市场反而是一种刺激作用，我不认为这是一个限制作用。深圳的政策更加地严厉，因为它抓住了一个核心问题，就是住房的基数问题它抓住了。
当然，深圳的限购令究竟效果如何？财经评论员李一戈认为，还是老生常谈那句话，关键看执行。如果能严格执行调控细则，深圳房地产成交量必然会应声下降，成为房价回归理性的排头兵。
李一戈：按照这个规定严格执行的话，对深圳房地产市场会打击很多，会导致成交量会急剧下降，价格也会大幅度下滑，就看执行力度了，政策出台最重要看执行力。
如果说，北京、上海的限购令是温和，那么广州的限购令则根本没有出现在调控细则里。北京师范大学珠海分校不动产学院院长胡江认为，这是由于广州房地产市场相对成熟，供应量也比较充足。比如亚运城十一期间开盘就推出了8000套房源，而北京的楼盘每次也就推个百十来套，充足的房源让“限购”显得并不那么重要。广州楼价相较于上海、北京便宜不少也已是个不争的事实。
胡江：广州可能和它市场发育的情况有关，他们的市场成熟，供给量相对充足一些，这方面它就没有提出明确的限制。
关键词二：房地产税
即使是千呼万唤，房产税依旧没能出现在上海的调控细则中，取而代之的是强调要加快推进房产税的试点工作，并没有实质性的动作。李一戈分析这主要是决策层的精神还没出台。
李一戈：房产税什么时候实施，什么标准，这是上海这个实施细则没有提到的一个原因，就是因为国务院房产税暂行条例还没有修改，财政部也没有制定有关房产税试点的一些具体的办法、标准，所以大家还在等待。
但叶檀直指房产税迟迟不能出台的不良后果，那就是无法给市场一个明确的预期，房地产市场的走向更加不明朗。
叶檀：房产税现在只是点到为止，什么时候出台、出台需要什么配套政策、要达到什么目的，说的都不够详尽，无法给市场明确的预期。
房地产税作为房屋保有环节的重要税收，在国际上，它不仅是地方财政的稳定来源，也是加速房地产流通的法宝。如今它的缺席让很多炒房客有恃无恐地持有多套住房，减少了进入流通环节的住房数量，逼迫所有需求拥挤到一手房市场。不过，胡江认为出台房产税应该谨慎。
毕竟房地产税可是房地产调控的底牌，一定要避免利空出尽是利好的局面。另外如果税率制定的过低，政策存在漏洞的话反而可能助长楼市进一步走高。
关键词三：土地供应
林林总总的地方细则中无一例外地提到了要加大保障性住房和中小套型普通商品住房的用地，使安居性住房用地占建设用地供应总量的70%以上，以增加住房的有效供给。但是李一戈认为，商品房用地同样需要保障。
李一戈：大家当然都关心保障性住房的供应，但是商品房的供应短缺也不是个好现象。正常的住房需要还是要满足。
土地增值税被认为是勒住开发商盈利命脉的杀手锏，也成为各细则关注的重点。与北京、广州、深圳等地细则比较，上海的细则对税率做出了明确的规定。
叶檀：像上海比较提倡土地增值税，广州、深圳也是这样。在土地增值税方面是因为上海出台细则比较晚，所以他制定了详细的税率，并且与收益挂钩。
相较于税率，叶檀更关心的是执行力问题，其实今年四月国家就出台规定要求严格执行土地增值税，然而在真正的执行中，却总难免打些折扣。
关键词四：未来房价
二次调控明白无疑给市场一个信号，那就是国家调控房地产的信心决心是不变的。那么如同谜一样的楼价究竟路在何方呢？对此，李一戈分析说 “银十”应该是铁定泡汤了，但开放商在经历的三四月份的盆满钵满以及八九月份的销售佳绩后，这个冬天不太冷。
李一戈：目前来看，“金九银十”的“金九”是实现了，“银十”基本上泡汤了。开发商因为前期包括8月、9月已经回笼了大批的资金。今年3、4月份，房价突然暴涨成交量突然爆增，也回笼大批的资金，开发商从过冬的角度看，今年基本上没有问题了，未来几个月即使销售非常惨淡，很多开发商已经备足了粮草过冬。
但李一戈坚持认为，二次调控的目标就是让部分城市的房价回归理性，但是这种回归不是一蹴而就的。
李一戈：未来一段时间，房企也会有一个观察等待期。
与李一戈的乐观形成鲜明对比的是，叶檀认为楼价究竟是涨是跌关键是看政策的执行力度。而从目前公布的细则看，虽然都是执行不力要严惩，却缺乏具体惩罚的措施。
叶檀：保障房住房如果是出现了信用违约的情况，不该申请的人申请了，或者该退不退的人才公寓房到底该怎么惩处？这个方面我们还没有看到任何一个城市有这方面的细则出台。
胡江认为，目前房价飞涨是不是因为投机性购房，还需要讨论，因此房地产调控的效果还有待观察。
胡江：有一点我们要看到，目前总体手段目的是抑制投机，但是现在涨价的原因是不是还有其他的因素，可能还要进行研究和讨论，是不是要进一步综合治理这个方面要进行一些研究。
发表于 2010-10-10 14:45:00
