“万科这招真够狠！”这是业内人士对于当年万科降价一事的评价。时隔两年后的今天，再回过头看当年王石的决定时，业界不得不佩服其决定果断正确
二次调控一个多月后，面对近千亿元业绩，万科在武汉突然宣布降价，业内始料未及。就在昨日，平日很少来京的万科董事长王石突降北京公司。“本来王总计划出国的，不知为何突然来京”，一万科公司员工告诉记者。
其实，2008年万科就曾率先祭起降价大旗，其他企业相继跟风，降价潮席卷大江南北。这次万科再次降价，王石突然来京，是否意味着万科将有下一步动作？万科打破全国房地产市场僵局，是否会成为第一张多米诺牌？
武汉万科突然降价
万科在武汉的降价突如其来，让外界捉摸不透。
11月4日万科发布公告称，公司10月实现销售面积130.7万平方米，销售金额155.1亿元。这是万科在8月实现单月销售超百亿元之后，连续第三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。
在武汉，今年1-10月份，万科销售额达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24.01亿元。
武汉万科业绩蒸蒸日上之时，也是武汉整个房地产市场的快速发展时期，即使是在二次调控后，市场调整迹象依然不明显。
根据中国指数研究院华中分院发布的数据统计显示，10月份，武汉房产均价已经升至7187元/平方米，环比上涨9.84%，而10月份的商品房销售总量是12434套，环比下降3.66%。
而在既无内忧又无外患的大好情况下，万科却打出了降价牌。
根据武汉万科公司网站的消息称，旗下在售的五大项目同时推出优惠活动：每周五大项目各推出10套“一口价”特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。在金银湖万科高尔夫项目一套原价88.9万元的房子，特价为82.7万元。
对于这次降价活动，武汉万科的说法是：万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。
但这一说法显然难以得到市场的认同。“尽管目前市场正处于政策调控大背景下，购房者持币待购气氛浓厚，但是依然未见衰退迹象，特别是在武汉这样的二三线城市，市场正处于上升期，万科这样未雨绸缪，让业内捉摸不透。”一位业内人士向记者表示。
王石悄然来京
在获悉武汉万科降价的第一时间，记者立刻致电了北京万科的两位主要负责人 万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆和北京万科营销总监肖劲，但是两人均未接听电话。
随后不久，北京万科媒体负责人回电称，由于董事长王石突然来到北京，因此北京公司的全体高管正在陪同王石，向其汇报工作。
王石突来北京是否与武汉万科的降价活动有关，目前尚无定论。随即记者分别采访了目前万科在北京的4个项目：万科公园五号、万科蓝山、万科长阳半岛、万科红。
“我们项目目前只剩下58平方米和180平方米两种户型了，总共剩下不到20套，58平方米的价格在4.7万元/平方米左右，180平方米的价格在5.3万元/平方米左右，一次性付款享9.7折，贷款享9.9折，并无其他优惠活动。”万科公园五号的销售人员向记者表示。
同时，万科长阳半岛、万科红两个项目的销售人员也表示，目前并没有其他的优惠活动，价格跟此前差不多。而万科蓝山的销售人员向记者表示，项目现在三居以下的户型已经基本售完，年底前即将推出四居240平方米的大户型产品，价格预计在4.5万元/平方米以上，而此前该项目的价格在3.98万元/平方米。
武汉万科的降价促销活动并没有影响到北京，但目前北京市场的情况并不乐观。根据中国指数研究院发布的数据显示，今年10月北京市商品住宅销售7680套，成交面积91.62万平方米，环比下跌31.92%，成交价格跌破2万元/平方米，环比9月份的20520元/平方米，下跌幅度达到了6.6%。
武汉市场量跌价涨，北京市场量价齐跌，为何万科只在武汉降价而并未在北京采取行动呢？业内人士认为，近期市场的变化并不是万科主动采取降价的原因。
房企惯用降价冲业绩
降价是房企冲击销售业绩最为有效的措施，其中万科更是熟稔此道。
万科不仅在2008年上演了一出漂亮的反客为主、主动降价的好戏，即使在今年销售业绩一片大好的形势下，也频频利用降价的招数。
今年7月24日，万科长阳半岛开盘，均价1.34万元/平方米，总共出售的854套住宅共吸引了约7000组购房者，并且在两天内售罄。长阳半岛能够获得如此的销售成绩，主要得益于价格偏低的优势。长阳半岛正式开盘前，楼盘定价是塔楼1.35万元/平方米、板楼1.65万元/平方米，这个价格相对于周边项目普遍1.7万元/平方米的售价并不高，可以说是变相“降价”。
降价对于房企的业绩提升还是起到了非常大的作用，万科今年7月份推出低价的长阳半岛项目后，销售形势一片大好，连续三个月单月销售业绩突破百亿元。靠着这样的“降价”策略，万科长阳半岛项目三期开盘为北京万科贡献了近21亿元的销售额。
同样与万科一样善于利用降价做文章的还有恒大地产。2008年9月，恒大宣布旗下项目全部8.5折出售，让其起死回生。今年5月，恒大再次打出旗下所有楼盘采取8.5折的销售策略。
降价潮是否再现
万科在市场敏感度和市场判断等方面可以说是行业内最迅速的，其动作一直被视为是房地产业的风向标。
2008年3月，正当金融危机的破坏力开始爆发，中国地产界面临“降价保命”与“不降死扛”的艰难抉择之时，万科首先采取了降价动作。在东莞万科开发的运河东一号推出了7折优惠的团购房；在北京四季花园、紫台、假日风景采取了直降活动。随后不久，万科旗下项目的降价活动席卷大江南北，涉及几乎所有在售项目。
当年虽然受到金融危机的影响，但是率先降价的万科在2008年的销售额还是达到了409.9亿元，同比上涨15.4%，成为了金融危机中少数几家业绩上涨的房企。
“万科这招真够狠！”这是业内人士对于当年万科降价一事的评价。时隔两年后的今天，再回过头看当年王石的决定时，业界不得不佩服其决定果断正确。
而这一次，历史仿佛重新回到了2008年的那一幕。在国内，随着两次调控政策的落地，利率优惠取消、首付调高、限购等政策已经直接导致交易量出现了大幅下降；在国际上，尽管金融危机已经过去，但是经济重建并没有预期的乐观，美元不断贬值、欧洲债务危机、通胀压力加大等，直接影响我国经济发展速度。这样的客观环境比起2008年，对房地产业而言并不乐观。
记得一位业内人士此前评价2008年万科降价时曾经这样说道，“给政!府 拍马屁 也好、清理门户也罢，其实都不是万科的真正目的，万科 玩 的就是快速套现。现在市场交易量持续下跌，前景又那么不明朗，还能有哪个项目像万科这样卖得 呼呼 的”？
不囤地、不捂盘、不当地王，这是万科一贯奉行的理论，如果用这套理论来分析武汉万科的降价行动，或许就找到了答案。
王石说：“面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋。”
一北京四环某项目的负责人向记者表示，对比4月份的调控和10月份的调控发现，购房者对于房价下跌的预期越来越强，项目即将推出的新产品预计在5万元/平方米以内，相比此前将降低5000元/平方米。
显然，万科已经意识到了购房者对于房价下跌的预期，那么此时采取降价，将让万科再次抢占市场先机。
相关专家认为，“现在市场显现出趋冷的势头，万科又再次祭起降价大旗，期望打开观望局面，对于其他企业也将起到一定的示范作用，或许会出现一些企业跟风”。
对于降价潮能否出现，华远地产总裁任志强(博客)向记者表示，目前还没看出这样的趋势。同时北京中原三级市场部研究总监张大伟也表示，万科的降价只是区域公司的行为，是否会有企业跟风还不一定，能否成为潮流还要看市场的走势。
不过记者了解到，在武汉万科宣布降价活动后，武汉出现了40多个项目开始打折促销，可见万科对市场的影响力。
市场猜想
房价下跌将会影响到谁
正如2008年万科在发起降价策略之前，王石提出了拐点论，这次在武汉万科降价之前，王石又表示“面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋”。
那么如果万科的降价行动再次引起2008年那样的降价潮，对现在的房地产市场将会产生什么样的影响呢？
首当其冲的是银行将面临一定的金融风险，近年来，我国各家银行都在做关于房价下跌的风险测试，客观上反映了房价下跌对其影响将是致命的。房价下跌将给银行带来两方面的影响，一方面是个人按揭贷款，另一方面是开发商贷款。
根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。近两年来房地产交易量大幅上涨，以北京为例，2009年，全年新旧房成交套数达到了42万套，以80%的人申请个人按揭贷款计算，就有将近34万人。如果房价出现大幅度下跌，很可能导致这部分“断供”。
同样，在房价大幅下跌的情况下，商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。
其次，房价下跌对于已购房者而言也会产生较大影响，主要体现在不动产的贬值，可能引发退房潮的出现。2008年，由于开发商宣布降价，导致全国各地涌现出不少退房纠纷，北京甚至出现了购房者因为降价而将开发商告上法院的事件。
最后，房价下跌影响最为直接的将是开发商，如果房价大幅下跌，就意味着开发商的投资失败，一方面可能向政!府退地，另一方面在建项目也可能出现烂尾。
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万科北京“被毛坯”
2009年12月15日，在北京首个住宅产业化项目竣工交付仪式上，王石表示，2010年万科将撤出毛坯房市场，全面开展住宅精装修，这也是万科未来实现绿色建筑产业化的第一个步骤，其后便是住宅产业化和绿色住宅。
然而今年11月20日即将开盘的万科红项目中，住宅部分均为毛坯房，预计价格为2.9万元/平方米，为何在万科提出全面精装修口号后不到一年的时间，万科红再次出现毛坯房呢？
其实万科红是被毛坯的。由于连续受到两次政策调控，市场对于高价房并不认可，2万元以下产品广受市场欢迎；另一方面，二次调控后，北京市场3万元以上的项目基本上已经停止了供应，在10月份开盘的24个项目中仅有2个，在11月上半月拿到预售资格的18个项目中仅有1个。这是造成万科红把价格定在2.9万元/平方米和出现毛坯房的主要原因。
万科有关负责人向记者表示，万科从来没有放弃过全面开展住宅精装修的战略。对于万科红出现的毛坯房，万科将采取灵活的策略，在与客户签订购房合同的时候，将与客户签订一个精装修协议书，客户可根据自身情况选择，既可以让开发商交付毛坯房，也可以选择交付精装修房。目前关于每平方米的精装修标准还没有确定下来。
(本文来源：北京商报 作者：赖大臣) 
发表于 2010-11-17 19:10:00
