徐健
继武汉、杭州、温州等城市轮番上演“地王”争夺大戏之后，上海土地市场紧随着再掀热潮。昨日，港资企业业贸投资有限公司以16.2亿元的超高报价击败其他5家劲敌，夺下上海青浦一纯住宅用地——赵巷镇特色居住区17号地块(下称“赵巷17号地块”)，折合楼面地价21436元/平方米，远远超过老单价地王赵巷镇特色居住区10号地块创下的14500元/平方米纪录，一举成为青浦赵巷区域内的新地王。
溢价率近200%
上海规土局网站公告显示，赵巷17号地块东至老崧塘河，西至置发路，南至淀浦河，北至业辉路；土地总面积7.9公顷，出让面积7.4公顷，规划容积率1~1.02。属于近年来开发商趋之若鹜的低密度纯住宅用地。
相关资料显示，赵巷17号地块推出之前，周边土地均已出让，项目东侧有中海翡翠、凯迪澳澜湾、绿地国际，西侧有恒联名人世家、西郊古北别墅、卓越塔兰朵及御宫艺墅，都是颇具实力的开发商。其推出之初，就有业内人士预测赵巷17号地块会引起诸多大牌开发商的关注。
果不其然，土地交易市场信息显示，赵巷17号地块共有37家企业领取了出让文件，其中有包括九龙仓集团(00004.HK) 、招商地产(15.81,0.02,0.13%)(000024.SZ)、新加坡吉宝置业等9家地产巨头申请竞买。地块开标之前，网上已有两轮报价，并直接从底价5.5569亿元翻番至12.0917亿元，折合楼面地价约16000元/平方米。
也就是说，还没有正式进入现场竞价环节，赵巷17号地块的楼面地价已超过了去年9月金地集团(5.81,0.02,0.35%)在区域内创下的14500元/平方米纪录。最终，一家名为业贸投资有限公司的企业以溢价率191.5%的最终报价，击败其他几家港资、外资大鳄以及央企，将赵巷17号地块收入囊中。尽管公开资料无法查获与业贸投资有关的任何信息，但和记黄埔公司内部知情人士事后在接受《第一财经日报》记者采访时透露，业贸投资确实属于和记黄埔，“是新注册的一个公司”。
国内房企后劲不足
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，如果按照正常建设进程，在当前调控趋紧的市场环境下，2.1万元/平方米地价无疑高于了市场预期，短期内开发结合周边目前房价，利润空间十分有限，而根据出让文件规定该地块最晚在4年以后上市，那么板块房价便有了充足的想象空间，按照赵巷板块的规划定位，地价的开发利润也将十分可观。
中房信分析师薛建雄表示，由于土地资源紧张、开发商创新能力上升和产品溢价能力上升的互相作用，地价被大幅推高也在情理之中。“从目前来看，这个趋势还在加深，这让开发商对未来商品化的土地和房价都会有更高的价格预期。”
种种迹象显示，开发商的拿地热情可能在很长一段时间内都难以被击退。
中国房地产信息集团上海事业部项目总监付琦指出，上海细则明确规定，未来五年要建100万套的保障房，按每套70平方米来算，约为7000万平方米。此外，细则还规定保障房占比要达到70%，按此推断，未来5年上海只有3000万平方米商品住宅的供应，平均每年只有600万平方米。“商品住宅用地供应稀缺性被放大，开发商会怎么想？如果他有钱，不趁现在拿地，未来怎么办？”
付琦表示，目前来看，楼市调控对国内企业融资渠道影响较大。他指出，近几场竞争较为激烈的上海宅地争夺战中，曾经强势的国内房企常常处于弱势，因为融资渠道受阻，导致不少国内房企后劲不足。“现在反而是曾经保守的港资、外资企业风头正劲，他们有国外的融资渠道，并且在过去土地出让高峰期，他们鲜少参与土地竞争，手上存下不少闲钱。从资金支付能力来看，港资、外资房企极有可能在一段时间里扮演土地市场的主角。”
发表于 2010-12-10 14:39:00