叶檀：中国楼市投资黄金时代已过 风险投资为王

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知名财经评论员叶檀日前在“建行财富论坛第10季”演讲时称，“国内房地产投资的黄金时代已经过去，目前已进入资本市场为王、风险投资为王的时代。”

　　叶檀的演讲围绕着“房地产市场的泡沫与杠杆”的主题展开。她认为，当前，房价会在一个狭小区间内波动，同比和环比增速会有所下行，但价格不可能大挫。因为房地产泡沫是货币泡沫的结果，只要有货币泡沫，一定有房地产泡沫。

　　“房地产泡沫有良性泡沫和恶性泡沫之分。”叶檀称，曾有美国学者完整记载了350年时间里荷兰王子运河两岸的房价，年均增长是0.2%；最近20年美国房价年均增长是0.6%，可见房价跑不赢通胀。但是，房地产是有上升周期的，只要踏准周期，投资者就可获得非常可观的收益。

　　她认为，楼市良性上涨周期有几个特征：一是实体经济很好，这是房地产良性增长的基础；二是上涨周期特别长，起码10年左右。在良性上涨周期时，购房者的财富在增长；三是宏观经济没有出现恶性通胀。更进一步讲，衡量一个城市的楼市时主要应看几个指标：第一，资金是不是在长期流入？第二，投资者是不是在长期增多？第三，GDP跟工业产值是不是在稳步增长？如果这些条件都具备，那这个城市的房价就具备了起码在未来几年里保持上涨的内在动力。

　　对国内楼市的未来走势，叶檀预测：首先，紧缩政策不会放松。房地产投资的黄金时代已过去，大涨是一个幻想。未来应是一个精挑细选、进行结构性投资的时代。其次，房价大跌也不可能。因为货币供应依然宽松，负利率状态依然未变，即便房价下跌也需要一个漫长的过程。很多有钱人的第一投资目标仍是房地产。未来可能出现的结果，是房价同比增速下降，环比上升速度下降，但整体上看每年会有一个略微上升的过程。