易宪容:房地产泡沫的命门

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日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。该《通知》的出台，说明政府希望以金融工具来扼住房地产市场泡沫的命门。这样，既可达到中央政府节地节能的要求，也能一定程度规避商业银行信贷风险。可以说，《通知》的出台，将对国内房地产市场产生巨大的影响，早些时候，那种“空手套白狼”的房地产经营等方式将要退出市场。

从《通知》来说，其内容很多，这里仅是讨论以下几个方面。一是坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，即使是土地储备贷款也有严格的限制。在早几年，不少人在一无资本、二无技术、三无人才的情况下，只要与权力结合弄到所谓一块地，就能够组建一个房地产开发公司，就能够通过这块地向银行抵押获得贷款，部分缴交土地出让金，然后获得土地使用证开始住房预售，开始让建筑公司带资金进入房地产项目。房地产开发商再用这住房预售款来滚动下一个项目。从这开始，这个房地产开发商的财源就滚滚而来。整个社会的财富就通过这样的制度缺陷短期内流聚集到房地产开发商手中。

而《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款，也就是从根本上要求房地产开发商有了一定资质（即有一定的资本金才能做房地产开发商），没有达到相应的要求无法进入房地产，从而以此来提高房地产开发商进入市场的门槛。与其相响应的，2007年的国土资源部39号令，要求地方政府拍卖土地的土地出让金的缴付，可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，要求全部土地出让金付清之后，才能够获得土地使用证。也就是说，房地产开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也已经不可能了。一个家企业要进入房地产市场，就得有雄厚的资金实力。房地产就是资金密集性产业。

《通知》还对房地产开发商的土地信贷管理有更为细化的规定。比如，对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。要求国内金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估。也就是说，无论是房地产开发贷款，还是房地产抵押物都对此有严格的规定，达不到规定就无法获得商业银行的贷款。从这些规定来看，先是从土地的性质入手，要求商业银行对房地产开发商的贷款风险来进行控制。然后，对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估，层层把关来保证房地产开发商的资质满足市场的基本要求。可以预期，在这样的规定下，大量的资质不好的房地产开发商将面临淘汰的危险。

二是严格农村集体建设用地项目贷款管理。《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款；对利用农村集体土地开办企业、兴办乡（镇）村公共设施和公益事业的，要严格审查贷款申请，对未取得合法用地手续，没有落实有效担保权利的，不得发放贷款。从《通知》关于农村集体建设用地贷款管理的规定来看，这里规定了在三个方面情况下不得发放银行贷款。也就是说，对农村集体用地的房地产开发与城市居民的房地产购买，都是严格禁止商业银行发放贷款的。

尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能出清楚答复，但是从《通知》规定来说，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。早些时候，曾有不少人主张让这些小产权房转为正式的商品房，认为这是中国未来房地产市场发展趋势。可以说，如果小产权房这样处理，它就明确地告诉整个社会，谁违法谁获利，谁遵纪守法谁就吃亏，这样，整个社会违法乱纪最好。如果这样，那么我们中国的许多法律制度只能是一纸空文了。因此，对小产权房处理，这里看到中央政府的基本态度。有了这种明确的态度，中央政府对于小产权房的问题，不要以法不罚众的方式简单处理小产权房，而要以果断的方式，采取正向性的处理办法。既权衡相应的利益，比如采取时间段做差别性区分，也得对违法乱纪者严厉处理。这样，才能对整个社会有个交待。

三是《通知》也要求通过金融支持的方式来改变目前房地产发展模式、改变房地产经营模式。比如，金融机构要优先支持符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目；优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。这里，一是强调了节地节能的环境保护，二是强调房地产市场应该以生产中低档住房为主导，让国内房地产市场成为改善居民基本居住条件的市场，成为居民住房消费的市场。对于房地产的投资性购，买特别是房地产的投机性炒作，《通知》要求各商业银行不支持的态度，或采取市场定价的方式。

总之，《通知》的内容很多，这里仅是讨论几个最为重要的方面。可以说，为了节能节地及减小商业银行的信贷风险，《通知》以土地入手对国内商业银行该什么不该做什么给出具体详细的规定。这些规定不仅弥补国内对土地信贷管理制度不足的真空，而且也以金融工具的方式扼住了房地产泡沫的命门。因此，《通知》出台将对国内房地产市场造成巨大的影响。因为，通过土地信贷管理的规范化及科学化，才能建立起房地产的市场秩序，才能保证房地产市场健康持续发展，才能防范房地产市场泡沫及降低商业银行的风险。