中国要不要救房市？

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题记：10月13日发表在中国青年报的文章，中国要不要救房市，是一个月前写的。

 

美国救房市，中国该如何？

去年以来，美国住房市场持续低迷，并引起了金融市场的连锁反映，对世界经济产生很大影响。面对住房市场的困境，美国政府有关机构对美国两大住房抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)提供多达2,000亿美元的资金，并提高其信贷额度，实施了所谓“救市”政策。最近，美国政府又决定接管这两家住房抵押贷款公司，实施了一种美国历届政府很少使用的强力干预措施。这个做法同样对世界经济产生了很大影响。

美国的做法对中国房地产商代言人以及舆论界也不免发生影响。美国实行市场经济制度，怎么能如此干预市场？中国住房价格也在明显下降，中国政府该不该出手救市？对这些问题见诸报端的回答有时候不免存在“屁股指挥脑袋”的情形。但是，任何人都有说话的权利，哪怕他是某个利益集团的代言人。讨论的越深入，对相关问题的认识才会越清楚。

 

美国救房市  无碍市场体制大局

 

世界上没有政府完全不干预经济的国家，美国也是这样。如果说市场经济就是由自由竞争企业构成的经济体，那么，这种经济体只存在于教科书中。在经济框架中，政府、企业和居民是三个基本单元，其中，政府方面总有一定的垄断性。企业也可能获得自然垄断地位，例如企业通过兼并竞争获得了寡头地位。如果政府方面和企业发生联盟关系，使企业在经营中大量利用政府的行政资源，垄断性将更强。通常，所谓市场经济体制是后一种垄断性比较弱的经济，并不是说它是没有任何垄断企业的经济，更不是没有政府干预的经济。

总体上看，目前主要发达国家的经济体制要比亚当．斯密２００多年前提倡自由竞争的时候自由得多，其中美国是自由经济的典型代表。上世纪３０年代美国发生惨重的经济危机，不是因为美国的经济太自由，而是因为当时的政府不适当地干预经济，且干预得相当笨拙。第二次世界大战以后，美国政府逐渐形成了比较成熟的干预经济的手段，所以，经济周期被大大地“熨平”了。我相信，目前美国的走势决不会导致上世纪３０年代那样的经济困境。

当然，决不能说美国对经济的干预没有任何问题。近些年来，美国政府对房市的经济政策显然存在缺陷。美国的“两房”公司是在政府的影响下成立的，其垄断地位十分明显。在未归还的住房贷款中，由“两房”发放或担保的比重几乎占到了一半，一个时期里他们为超过70%的新屋抵押贷款提供了支持。有评论认为，这两家公司在这个领域里拥有霸主地位。这样的垄断公司有低效率的通病。尽管美国联邦储备委员会曾数次大幅下调利率，但在去年的大部分时间里，它们的30年期固定利率住房抵押贷款的成本仍远高于6%，这自然使借款人不堪重负。在瞄准借款人的操作上，两家公司的失误也很明显，它们给许多没有还款能力发放了贷款，这种做法既推动了房市的虚假繁荣，又扩大了贷款风险，制造了金融风险。

经济危机的发生从来与金融业有关，昨天的故事不断在重复。金融企业一阵子会推动需求扩张，一阵子又会过分抑制需求回升，由此产生社会经济动荡已经是近２００年来市场经济国家的老故事了。金融企业的行为对社会经济稳定既然有很大影响，就应认定它应该承担公共责任，但企业的首脑们不会把这个放在心上。如果政府也不把这当回事，麻烦就大了。这是美国政府应检讨的地方。美国政府养了这两只老虎，把它们放出笼子又疏于监管，直到它们祸害了经济才清醒了过来。布什是一位政治总统，在经济方面他比不上同党的里根前总统。

亡羊补牢，犹未晚也。现在不干预的确不行。“两房”的荒唐所带来的恶果，让政府吃下去，最终却是由美国纳税人来埋单。这是一个教训，美国政府应该记取。

 

中国政府要不要“救市”？

 

中国的房市状况，有比美国糟糕的一面，也有比美国宽松的一面。我没有具体的数据支撑这个观点，只是由一般观察提出一种推测。糟糕的一面是，在我们的房贷市场，有一些借款购房者是投机者，一些城市的房价由他们兴风作浪，引起恐慌性购房，从而猛涨了起来。如果房价下跌到一定水平，他们将“断供”，从而给银行带来问题。但这部分投机需求不应该太大。宽松的一面是，我们满足消费性需求的购房者不大容易发生“断供”，他们是民间融资的依赖者，特别是家庭亲属关系可以是他们的资金后盾。还有一部分购房者是为了财产保值，多买了一两套房子，他们“断供”的可能性也很小。糟糕的和宽松的两方面情形都存在，但还是后者为主。这决定了中国房市不会导致像美国那样的金融危机。

如果中国房价掉的太快，使一部分由抵押贷款购买到的房子的贬值率超过了购房者实际付款率，且预期房市陷入长期“熊市”，理性的购房者会把房子甩给银行。但这部分量并不大。有的人购买了房子是为了自住，并借了银行的钱，如果房价下跌到一定程度，他们也会把抵押房甩给银行，另外再借款买房。但如果这部分人上了银行的黑名单，他们要再从银行借出钱也很难。此外，去年房价窜到高点时，已经出现了“有价无市”的情况，从高价位上买房的人数在下降。这里最关键的因素是时间。房价降得越慢，银行的风险越小。如果首付比例是30%，只要1年里房价下降不超过30%，银行收回房子拍卖所得就可以补偿放款损失。此后二手房价每年的下降率如果不超过平均还款率（每年还款额占借款总额的比率），银行也不会有损失。综合这些情况，如果房价（特别是二手房价）1年内的下降率不超过购房首付比率，且后续下降能控制在一定范围里，中国不会因为房价问题产生金融危机。如果说有谁一定会遭受损失，那就是一些房产企业，特别是一些拿高价地的房产企业。这些企业的资金如果来自银行，自然银行也要受拖累。但从一些资料看，这种情形不至于影响中国经济大局。

最近一些日子，有人不断在房地产领域呼喊“狼来了”，意在要求政府出手救市。实际情况是“狼”并没有来。按北京市统计局发布的数据，今年8月北京的房价，同比仍增长11.7%，环比则没有增长。而国家统计局的数据表明，8月份全国70个大中城市房屋销售价格仍同比上升5.3%。深圳房价同比降幅也不过4.1%，那还是因为深圳房价过去涨的太离谱。

如果现在政府出手“挽救”房市，不让房子降价，反倒很危险；如果还助长房子继续涨价，危险会更大。从一般逻辑上说，如果房价继续攀升，投机现象就会蔓延；相反，如果房价稳中有降，投机者就会消失。中国的房价在过去一个时期上涨得太离谱，明显积累了风险因素，降价是不可避免的。幸亏国内的舆论、政府政策调整和国际经济环境几个方面的共同作用勒住了房价这匹野马的缰绳，否则会有大麻烦。

政府不“救市”，也不是说政府完全撒手不管。我看要注意两条。一是不能允许房价在短期内继续上升，为此一定要继续监控银行在住房市场上的经营行为，已经出台的限制性政策不要轻易改变；二是要注意调控住房供应量，例如，城市政府供应“限价房”和“经济适用房”不宜提速过猛。重点是保障城市贫民的“廉租房”。现在各地有了一种苗头，在高房价的背景下，有各类政府机关和一些事业单位想办法恢复福利住房。还有的地方政府把房地产也看成“印钞机”，用地方优惠措施大力推动其发展。如果这种势头蔓延开来，恐怕会严重伤害我国的房地产业。这个问题要重视，要有对应措施。过去的房改虽然不是尽善尽美，但走市场化改革的道路是对的，倒退回去是没有出路的。