 11月3日，万科上海公司证实，原定于2009年6月30日竣工的上海万科城花新园的住宅楼已停工。而该项目负责人之一的汤小菁表示，6月份时还做过城花新园的宣传和推介活动，项目一直在顺利进行中。 “万科是第一家公开、鲜明地宣布推迟项目新开工的公司，表明公司对房地产市场的短期前景持偏悲观的判断。”乘星行有限公司总裁李骁认为，这种判断与万科面临的巨大压力不无关系。 停工隐情 万科城花新园位于上海市闵行区属七宝板块的中春路上。之前有媒体报道该楼盘的项目名为“闵行区七宝镇187号地块”，地块为配套商品房用地，上海万科于2005年9月获批取得该土地使用权，总价款为30015万多元，折合楼板价2710元/平方米。 对于项目突然停工，万科上海公司公关部李嫣向《华夏时报》记者表示：“因为在规划、设计上要做调整，这个项目已经停下来。” “万科也许是对该楼盘利润预期过低和建成后没法及时销售出去而停工的。”李骁认为，楼盘建成大概需要一年半左右的时间，但如果市场行情不好，按目前的市场价万科的利润空间比较少。而另一个重要原因是，如果对在建楼盘继续投入大量建设、营销成本后却无法卖出去，那么将恶化万科已经不容乐观的现金流。 购房者对房价(专题)下跌的预期很高，在这种价格下调预期的状况下，新建的商品房面临巨大的不可预测的价格风险，中瑞市场研究公司总经理朱锋对《华夏时报》记者表示：“现在的楼盘普遍面临着价格困境。新楼盘不敢开盘，低了觉得赚得少，而开得过高又没有销售量。”而在地方政府对施工要求放缓的环境下，停工、缓建成为不得已的选择。 资金回笼是考验 爱建证券在对万科三季度季报研究中发现，万科的存量房大幅增长，房产销售速度进一步减慢。截至报告期末，万科的存货已高达873.76亿元，在未来市场交易不被看好的前景下，这些没有被消化的房产存在很大的兑现风险。 有业内专家表示，今年万科压力过大，是因为去年万科“吃得太多”，扩张得过于厉害，以至于今年“消化不良”。 万科年报显示，在上海的项目从之前的9个急增到22个，大部分新增的项目都是在2007年地产高峰期拿下的。 由于市场低迷、销售不景气，降价促销导致公司销售费用大幅增长， 光大证券(行情
股吧)的研究报告显示，今年万科管理费用上升了39%，营业税增加了56%，营业成本上升68%，营业费用则上升了74%。 在各种成本大幅上扬的同时，销售业绩却不佳，现金流更不容乐观。今年三季度，万科实现销售金额114.9亿元；较上年同期减少31.9%。 销售资金回笼的不畅严重影响了万科的资金流动性。今年三季度报告期末万科拥有货币资金199.4亿元（其中包括今年9月份万科顺利发行的59亿元公司债券），但公司的短期借款和一年内到期的长期借款合计为170.7亿元。支出的增加、收入的减少，使万科利润大幅下挫。今年第三季度报告显示，公司第三季度净利润下降13.42%。 “目前保持充足的现金流对万科十分重要，将资金转移到可以即期销售的项目上以回笼资金是当务之急。因此削减新项目投入便在情理之中了。”五合智库上海总经理邹毅认为，万科只是以“规划调整”、“周边道路施工”等原因来解释停工的原因，但把不能在短期内回笼资金的项目停下来以收缩战线，才是最终的目的。 开工计划下调 综合各项经营状况，光大证券认为，预计今年万科净利润增长率超过15%的这一指标已经很难完成。然而万科在2006年的利润增长率为69.7%，2007年的增长率为110.81%。 “万科在去年拿的土地价格比较高，如果将其建设完工，在当前和未来都面临相当大的风险。”地产评论家叶檀(博客)认为，一方面建设项目需要投入大量现金，这会进一步增加其现金流压力；另一方面，即使将项目顺利建成，其利润也将大幅削减，而且能否顺利将房产转为现金也是一个巨大的未知数。由此，在扩大销售量的同时，停工、缩产、减少开支，则成为其必然选择。 “去年万科的融资渠道比较广，还可以联合国外基金等进行多渠道的融资。但今年美国金融危机使寻求海外合作的选择机会也大大减小了。”佑威地产研究中心主任薛建雄认为。 今年的三季度报中万科表示将进一步下调今年的开工计划，在上半年减少165万平方米开工面积的基础上，开工面积再调减约110万平方米，以更好地匹配市场的销售节奏。上海和深圳项目的暂停施工只是万科今年整体收缩战略的一部分。 业内人士认为，目前被媒体爆出来的停工也许只是其中一部分，今后会看到另外的停工案例。 相关“深圳项目每天亏损一辆悍马” “深圳项目每天亏损一辆悍马” 11月5日上午，《华夏时报》记者来到停工两个月的万科金域东郡二期工程现场，对于该项目停工原因，万科董秘肖莉回应说是受交通道路没修好的影响，但在现场记者发现道路畅通无阻，工地上堆满钢铁建材，可见之前并未因为道路而影响开工。 停工解释矛盾 万科金域东郡二期工程停工已经两个月了，有业主透露万科已经申请停工两年，但是万科对此给予了否认。 据还在看守的建筑公司工作人员说，停工后建筑商开始撤退，已经搬走了很多施工建材，但两个月过去了，打好的桩子都还没拔下来，他说剩下的这些很快都会拖走，不知道什么时候再开工，要等万科的通知。 万科深圳公司新闻发言人曾公开表示，是因为业主维权影响停工，而肖莉回应则说是受交通道路没修好的影响，但记者在现场看到的情况则不尽相同。记者随同几个业主开车前往二期工程，道路都已畅通无阻，工地上堆满钢铁建材，可见之前并未因为道路而影响开工。 肖莉对停工的解释，让外界感到疑惑，有业内人士分析认为，既然道路不是影响停工的原因，万科高层的搪塞，让人觉得万科对外发表的言论不真实，这样会使万科的公信力大大下降。 缓建减负 即将在11月入伙金域东郡一期的业主尤小姐告诉记者，业主们对万科停工表示不满的是，他们当初主要是看在万科宣传在3-5年内金域东郡将成为31万平方米的大型社区才考虑购买的，但是，随着二期停工两年，三期遥遥无期，一期业主被抛弃在荒凉的坪山新城，成为万科商业策略调整的牺牲品。 万科客户关系中心一位项目客户经理向《华夏时报》记者表示，停工期内要按合同约定给建筑商一些损失补偿，但即便如此，两者相权取其轻，万科也会选择缓建，因为盖好楼放在那里两年卖不出去，与停工两年等市场回暖后再盖了卖，性质完全不一样，效果也不一样。 业主尤小姐向记者表示，万科曾跟他们解释过，其实二期不开工，万科也很着急，一天就要亏去一辆一百多万的悍马。但迫于市场环境压力，万科不得不放缓。 下一站，北京？ 深圳（万科）总经理办公室主任朱葆表示，集团计划停工缓建的110万平方米不光是深圳，深圳项目总共才100多万平方米，金域东郡二三期约23万平方米，所以接下来全国还会有别的城市的项目停工。 停工是因为要调整设计规划，是巧合还是借口？市场分析人士认为，以前很少出现过这种情况，万科对市场的需求情况把握充分，在户型规划上早就提出主推中小户型，金域东郡一期以90平方米以下户型为主，二期三期此前设计应该也是主打小户型，不大可能等到已经开工之后再去修改。 万科项目大多集中于三个经济发达区域，从南北上看，从珠三角到长三角，再到环渤海。当初万科降价，战略布局最先从深圳开始，同样的，这次停工仍然首选市场最为冷淡的深圳做调整试点，接着是上海，下一站停工的项目是不是在北京？成了市场人士猜测的焦点。 | 
发表于 2008-11-10 08:58:00