保险公司将主导中国商用物业投资市场

南阳卧龙

随着2009年10月1日修订后的《中华人民共和国保险法》生效，保险企业投资范围将被允许扩大到不动产，保险企业将成为不动产市场最大的本土机构投资者 

“虽然新保险法的实施具体细节仍未确定，但该政策的实施具有大大改变中国房地产市场投资格局的潜在可能。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅说。随着10月1日新《保险法》对于保险资金进入不动产市场的放行，中国的保险公司不用再像前几年曲线进军房地产一样遮遮掩掩。保监会主席助理兼新闻发言人袁力表示，保险公司在投资不动产的试点初期，暂时不能直接参与房地产开发，只能购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等。

那么这将意味着什么？2008年，中国保险业的总投资额是2.25万亿人民币。按照其他国家的通行惯例做保守估计：即保险业在房地产的投资比例限额占总投资额的15%，并假设其中30%投资于海外房地产市场，则中国保险公司可以在国内投资价值2360亿人民币的房产。“按照当前物业估值，2360亿元的投资规模相当于上海甲级写字楼市场价值的两倍以上，或者天津甲级写字楼市场价值的165倍。”覃晓梅说。一旦这个估算成行，那么保险企业将主导中国商用物业投资市场。根据仲量联行的统计数据，2008年之前，外资一直是中国大宗物业最大的投资者，但由于2008年金融危机、以及中国采取了更加严格的审批程序，今年外资在大宗物业上投资迅速收缩，已不足总市场份额的30%。“中国房地产大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资过渡到国内的机构投资者，而国内保险企业直接进入房地产物业投资市场仅仅是这一重大转变的第一步。”

其实，保险公司投资不动产早已是“公开”的秘密，尤其是从2006年起，保险公司以“办公自用”名义曲线进入不动产市场、抢夺核心商务区商用物业的步伐明显加快。据相关统计，从2006年到2009年5月，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平米。不仅在中国，在许多国家和地区，房地产都是保险公司非常重视的投资渠道。而且许多大型保险公司都是当地房地产市场的主要投资者，例如三星人寿是韩国主要的房地产投资者，而国泰人寿和富邦人寿则主导着台湾的房地产投资市场。

记者接触到的有关人士表示，一些国内保险公司的投资部早在几年前就已开始关注国内的地产业务，2006年《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》允许保险企业投资基础设施项目之后，他们的动作迅速、曲线进入房地产行业，并把目光放眼全国。而目前拓展的主要是北京、上海等一线城市、产权独立的优质物业。一旦一线城市的市场被占领，这些保险公司将迅速渗透到二线城市，他们会通过其在各地的网点进行物业的购买。

保险公司已经成为房地产行业最具能量的“潜伏”者。2008年5月，平安保险旗下的平安信托投资18亿元，对成都核心地带的3个项目进行改造，建设酒店、写字楼等综合性物业，此举在当时被看作保监会放行保险资金投资房地产的先期信号。自2007年起，中国平安通过平安信托，相继接手了多家星级酒店、假日酒店的投资项目。今年8月初到9月初，一个月的时间内，平安保险旗下平安信托先后与金地、绿城签署了100亿和150