摘要：超预期货币投放，刺激房地产从复苏迈向泡沫地产。国家统计局昨天公布的“前三季度全国房地产市场运行情况”显示，70大中城市房价环比连涨7个月。
超预期货币投放，刺激房地产从复苏迈向泡沫地产。
国家统计局昨天公布的“前三季度全国房地产市场运行情况”显示，70大中城市房价环比连涨7个月。
同日，在“第五届中国地产金融年会”上，民生银行发布“中国地产金融蓝皮书”指出，住房月供占家庭可支配收入的比例已经达到33%，也就是说房价已经超出现阶段普通百姓的承受能力。
独立经济学家谢国忠表示，中国最大的问题就是房价过高，房价不调下来，中国经济不可能得到很好的调整。对于高房价，华远集团董事长任志强把矛头指向高地价，并预测明年楼市会差得多。
房价就一个“贵”字
国家统计局昨天公布的“前三季度全国房地产市场运行情况”显示，前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%(图3)。
前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%。
9月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.7%，这是今年70大中城市房价环比第7个月连续上涨(图2)。另外，与去年同期相比，房价涨幅仍达到2.8%，同比连续4个月上涨(图1)。
宽松的货币同时刺激房价飞涨。广州9月十区一手房均价站上9777元，同比上升18.6%，环比上升5.0%；从区域成交情况来看，中高价位物业集中的中心六区9月一手住宅均价达11969元/平方米。而2008年广州的人均生产总值徘徊在8万元。
民生银行昨天在北京举办的“第五届中国地产金融年会”上发布的“中国地产金融蓝皮书”指出，根据近期数据计算，全国平均房价收入比已接近11(图4)，月供占家庭可支配收入的比例已经达到33%，也就是说房价已经超出现阶段普通百姓的承受能力。
过于偏离百姓的住房消费，使得刚刚过去的黄金周，成为广州最冷清的国庆楼市。9月28日-10月11日，国庆黄金周广州楼市维持平淡走势。除节前28、29和30日商品住宅签约量显著上升外，国庆期间签约量维持低位水平，黄金周八天签约量不足1300套。广州十区两县市共签约3312套，签约面积37.32万平方米。
“中国第一件事，就是房价要控制。”独立经济学家谢国忠如是说。他表示，政!府提出启动消费，要解决消费的问题，不是一个老百姓有钱不肯花的问题，而是财富跟收入的问题。从财富上来说，中国高房价的政策是打压了老百姓的消费。尽管政!府可以去无限地把投资放大，但这种经济是失衡，是一个很大的问题。
谢国忠称，每次房价要跌的时候政!府撑着，就是地方政!府撑着，让开发商联起手来不要卖。你老百姓爱买就买，不买的话，你等的话房价更高。因为有政!府起的这样一个作用，泡沫会延续很长的时间。“中国最大问题就是房价过高，房价不调下来，中国经济不可能得到很好的调整。”谢国忠说。
房价进一步上涨空间有限
房价已经超出现阶段普通百姓的承受能力，房地产市场的繁荣显得很虚假。
进入2009下半年，市场在过热之后渐渐发生变化。以北京为例：在成交量方面，7、8、9月份已经出现了连续3个月的下滑。
如何看待2009年至今楼市的走势变化，更为关键的是，在年底，甚至可预见的明年早些时候，在实体经济依然不明朗的情况下，未来的行业走势将如何？
花旗银行首席经济学家沈明高表示，“目前为止，由于没有结构的调整，经济复苏的主要动力来自财政刺激、信贷刺激，基本上目前短期经济的回暖跟流动性是密不可分的。”
中国的复苏是一个不平衡的复苏。沈明高预测，明年的贷款会在20%左右的增长，这个增长速度比今年的33%跌了不少，但是比一般专家建议的15%要高，如果出现这样比较中间的状况，明年的经济增长，特别是投资的增长还会保持在25%到30%左右，这个一定程度上会确保中国的经济明年增长速度比今年快，花旗预算在8%左右，这是最有可能的结果。资金压力才是开发商降价的最主要和直接的原因，当流动性变得趋紧的状态下，就不支持楼市的价格继续上行。
民生银行的蓝皮书则指出，抽查的多个城市的多个项目的租售比例都低于1：300，项目的投资回报率明显偏低。所以，目前房价已经接近运行到阶段性的上限。进一步上涨的空间有限，即使再涨也是虚高，很可能出现价升量平或量跌的状况。
不过，现阶段开发商的资金压力很少，预计短期内开发商集体降价的可能性微乎其微，预计2010年房地产市场整体格局的主要特征将是：第一，需求已被充分挖掘，第二，供求关系紧张短期难以化解，第三，行业资金充足度和开发能力显著加强；第四，房价高位坚挺，甚至持续走高。当然，如果2010年经济发生新的波动，相信房价亦会做出同向反应。
蓝皮书认为，2010年房地产企业融资环境总体偏宽松，但存在一定的变数。在经济未走上持续增长的轨道之前，宏观经济需要继续营造宽松的货币信贷环境。货币政策“时钟”或已迈向宽松中后期，未来的方向是紧缩初期，当前正处于向紧缩性货币政策过渡时期。
华远集团董事长任志强同样认为，如果明年和今年比，一定比今年差，今年华远的销售到三季度为止销售额增长了70%以上，明年别想了，明年能增长30%已经很好了，或者能增长20%也已经很好了，绝对不可能再有一个类似于今年三季度以前的70%的增长。
“土地财政”成为房价高企的问题
一个悖论是，政!府提出土地的价格越高越好，希望房价越低越好。事实上土地对未来房价产生了巨大的影响。
任志强表示，政!府提出不赞成高房价，但是一直没有人提出政!府为什么不限制地价。以9月份情况来看，全国楼面地价环比上涨37%，目前为止，9月份房价同比上涨2.7%，环比上涨了0.8%，比上个月环比下降0.1%，可是土地价格飞涨，今年二季度的时候，全国拍卖的土地中37%的土地溢价超过百分之百，三季度变成57%的土地溢价超过百分之百，一半以上的土地是以超过地价百分之百的比例出让的。
“土地财政”成为房地产价格高企的问题，值得警惕。地方财政对土地出让金收入依赖度过高，容易扭曲政!府对土地市场和房地产市场的管理职能，助长“地王”现象，也无法保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。
民生银行地产金融事业部总裁杨毓认为，当前应加紧研究出台两个着眼长远的政策，一个是房地产税制问题，一个是“土地财政”问题。
建议推进房地产税制改革，加快明确开征物业税的时间。从国际经验来看，物业税是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。我国开征物业税，有利于理顺先行房地产税费体系，降低房地产开发交易环节费用，加大持有费用，从而对房价有抑制作用。
发表于 2009-10-16 22:45:00