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海南房地产的一个现象：房产总量不大；而同一时间房地产需求非常类似且集中。而此时的停批房地产项目更造成了供应紧缺的预期，效果反而适得其反
1月4日，海南国际旅游岛规划获批在很多人的意料之中。但此后，投资商的狂热并不在意料之中，更不在政府的控制之中。 海南600公里海岸线上星罗棋布的房地产项目背后，是一个又一个的暴富故事。 海南准备好了吗？ 1993年海南的房地产泡沫破灭，为海南留下了600多栋“烂尾楼”、1.9万公顷闲置土地和800亿元积压资金，海南发展银行因挤兑倒闭，华夏证券、南方证券等大型券商损失惨重，证监会不得不为此全面叫停券商直接投资。 这一次的房价狂飙，是又一次泡沫吗？这次又将会留给海南什么？ 一线调查FIELD SURVEY 海南房地产：被哄抬的“小盘股” 1月底的海口，时雨时雾，难见阳光。就如同本该在1月底出台的《海南国际旅游岛建设总体规划》，被迫一再延后。雄心勃勃的海南省委书记卫留成也不得不承认：“海南无论在心理上还是法规和规划上都尚未准备好。” “没人能承担另一轮海南房地产泡沫。”一位海南省政府高级官员表示。1993年泡沫破灭的阵痛犹在。17年后海南房地产又开始了另一轮狂飙。是又一个轮回还是另有一番天地？ 海南楼盘：等待涨价 “海口是海南的，博鳌是亚洲的，三亚是世界的。”出租车司机小林卖力地兜售着刚学来的段子。从1月初海南国际旅游岛得到批复后，小林的生意就好得不得了，几乎每天都有来自全国各地的商人包他的车，满岛转着买房子。“1月初，有个温州人雇我的车，来到三亚一海滨项目，二话不说，把所有临海的20套房子全部买下，光定金就下了2000多万元。”小林绘声绘色地讲着“故事”。这样的故事从1月4日开始，每天都在海南流传。 但小林并不因为生意好做而高兴，因为房价比他的收入涨得快。去年年初他看中了一套市中心的房子，单价在4500元，当时他一直判断房价会有所调整，没想到紧接而来的是阵狂飙，6000元/平方米、9000元/平方米，“现在一些楼盘干脆不卖了，等着涨价”。 其实不仅仅是出租车司机，即使是海口最为稳定的高收入人群也在大呼受不了。汤斯是海马汽车的市场部负责人，1月中旬他陪着太太转了一圈海口的房子，原本单价只要六七千元/平方米的房子，现在都涨到1.3万元/平方米以上。他1月17日曾看了一个海景项目，对方要求先付8000元/平方米，才能看样板房。“而且不管是否成功交易，8000元/平方米均不退。”汤斯颇有些天方夜谭之感。 海马汽车是海南少有的明星企业，其员工收入特别是中高层管理者一直位居海南前列，而海南大多数公务员的月工资普遍在3000元-4000元范围内。难道“我们真的要离开海口，把这里都让外来的有钱人住吗？”1月19日，一位署名张涛的海口市民在海南省人民政府的网站信访中投诉到。因房价高涨而带来的怨气在海口街头并不少见，报纸、网站、论坛处处可见市民的投诉。“我们公司80后的年轻人以后想买一套自己的房子真不容易。”汤斯觉得，受此影响紧接而来就是海南用人成本的上升。三亚房管局局长李洪海也明确对记者说，旅游岛上升为国家战略，要和国际接轨，旅游地产是讲究精品和档次的，普通居民肯定买不起商品房。 为解决本地居民的住房问题，海南省住房和城乡建设厅表示，将加大海南保障性住房建设力度，新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平方米，往后逐年增加。 “这就出现一条泾渭分明的鸿沟，本地居民住保障性住房，外岛居民买商品房。”海南正元地产中介的董事长陈弈明表示，这会对以后海南的房地产市场会产生极大影响，另一方面以后的二手市场，买卖双方的主体也许都只能是外岛居民。“如果往更深一层思考，那以后海南的主人是谁呢？” 现金交易难称“泡沫”？ “楼价是在涨，但并不代表就一定不合理吧？”西海岸高尔夫温泉别墅的房产销售部经理方海直言不讳，全国各地的资金都涌进海南，海景房从房间窗口或阳台就能无阻碍地看见大海供不应求，有价有市，“很难称这是泡沫”。 陈弈明也拿着一张刚成交的销售合同给记者看，这是一套以220万元成交的海景项目。据介绍卖主是本地人，2005年他购入这个项目时总价不足90万元。2009年12月曾经以120万元的价格放盘，乏人问津。国际旅游岛批复后，卖主一口气把房价上调了100万，反而迅速成交。陈弈明觉得这虽然有些疯狂，但供需两旺，他也看不到泡沫的成分。 在记者接触的海南房地产业内人士，他们大多数都认为现阶段的海南不存在泡沫。在他们眼里现在与17年前不同，如今的海南不管是一手还是二手的房产，大部分都要求一次性付款，即便是可获得银行贷款，按揭成数也不高。 “这套房总价1620万元，要求一次性付款。”这是记者在三亚湾一家产权酒店遇到的销售人员，该项目单价已达到10万元/平方米。在记者质疑项目价格过高的时候，销售人员为记者算了一笔账：“我们酒店现在的日租金在5000元左右，旺季的月收入在15万元左右，一年的回报保守估计大约在100万元。”在他看来，这笔16年即可收回全部成本的投资非常划算。但旅游业界的人士告诉记者，销售人员是夸大了其中的回报，在每年3个月的旺季中日租金可以达到5000元；但在淡季租金却可以低到500元/日。而且销售人员也偷换了概念，通常产权酒店会先租完自己经营的房间后，再出租投资客的房子。换言之，当淡季酒店没有订满的情况下，投资人士购买下来的房间很可能会空置。 无论这算不算泡沫，楼价上涨正越演越烈。搜房网的统计数据显示，1月下旬1月21日至1月31日三亚商品房销量环比1月中旬提升了8.98%；1月下旬三亚商品房销售均价环比1月中旬又提升了14.72%。三亚商品房的均价已逼近3万元/平方米。 “我们与银行有协议，无论多贵的房子最多只能贷100万元。”在海口环强·御景湾，记者终于找到一个提供按揭服务的在售新盘。“上一轮海南房地产泡沫的影响还没完全消除，所以总行给我们的贷款额度有限，而且审核也非常严格。”为该楼盘提供按揭的中国银行4.13,-0.02,-0.48%销售代理向记者解释，当年的影响实在太大了，1993年银行的坏账高达60%，因此各大银行对海南的房地产一直极为谨慎。所以现在海南的二手交易基本不作按揭购房，一手市场也是规限严格。“而且现在市场一天一个价，按揭购房旷日持久，在供不应求的情况下，开发商也不愿在这个过程过多纠缠。”该人士表示。 紧急实施“两个暂停” 虽然没有银行的信贷支持，但开发商还是在这波行情中赚得盆满钵溢。 2010年1月3 日，雅居乐第三期住宅开盘，600套房中有均价1.3万元/平方米的洋房、3.5万元/平方米的别墅，4小时内一抢而空。而2006年雅居乐取得这1.5万亩地块时，合计不过24亿元，按照面积算下来，楼面地价仅为245元/平方米。 被疯狂追捧的不止雅居乐，这个月几乎只要跟“海”扯上关系的房子，均获得惊人业绩。1月11日，三亚凤凰岛一期开盘当天，700套房子一天售罄，均价6.5万元/平方米。剩下的房子，开发商当时预计售价在每平方米4.6万元~9万元之间。但10日不到，近期甚至有传言其售价将高达12万元/平方米。在海口的万科浪琴湾，去年11月其最贵的一栋别墅售价9000万元，现在已经上涨到1.2亿元。一夜间暴富的还有海航集团，其在海口市中心有3000亩旧机场土地，海航当年以70万元/亩的价格购入，现在该区域的地价已经上涨到220万元/亩。 海南房地产的疯狂不仅让开发商喜出望外，也让管理层有些措手不及。 1月29日，海口住建局向海口各房产开发销售企业发出紧急通知，要求海口各房产开发销售企业须尽快如实上报房产销售情况。另一方面，据海南省国土环境资源厅厅长严之尧向记者表示，海南国土厅今年出台的第1号文件就是《关于严格落实房地产开发闲置土地处置工作的通知》，意欲提前介入调控土地市场，保证土地市场的稳定。并建议成立“海南省清理囤积和炒买炒卖土地工作领导小组”。除此之外，海南省委、省政府也在1月中旬实行“两个暂停”：暂停审批商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产项目。希望以此冷却房地产投资氛围。 二手房“控盘”游戏 既然房地产开发如此赚钱，自然会引来投资者的诸多关注，特别是海南还有许多流落在民间的土地。 “我可以帮你拿到已经经过审批的房地产项目。”记者在海口的土地中介王晓林化名处，却看到了不同于官方说法的情形。 就在政府决定“两个暂停”的5天后，小王成功地为一个湖南投资9.00,-0.14,-1.53%者找到了一块通过报建的地产项目。这个项目交易价达到230万/亩，比2009年下半年上涨了近3倍。“但按现在1.8万元/平方米的销售价格算，这个项目至少还有40%的利润。”小王表示。 “还能找到类似的项目吗？”面对记者的要求，小王变戏法似地从随身的黑包里拿出了两份文件。两项目均为五六十亩的二线海景地前面有一些阻碍，不能直接看到大海的，临近海边的地方，已经通过了报建。“地主是银行里面的人，两个项目都是上世纪90年代拿下来的项目。”小王向记者表示，他手中还有几个这样的项目。大多位于海口周边，三亚的就比较少，“也能找，但价格就比较贵了。”小王表示。 这些项目其实大部分是海南上一轮房地产泡沫遗留下来的，尽管这8年来海南成功处理了大量“烂尾楼”，但依旧有不少土地闲置在社会各个阶层手中。记者从海南业内人士处了解到，提供土地一方来源多样，甚少通过招拍挂获得，大部分都是以前批下的项目。此外银行、政府官员等处均有可能是土地流出源。 “如果造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败。”首先提出国际旅游岛概念的中国海南改革发展研究院院长迟福林如是说。正因为如此，海南才出台了“两个暂停”的措施。但这个措施反而使现在的海南房地产更加疯狂，在措施出台后第一天，海口就有楼盘将单价上调5000元。其理由是海南停批项目，房子更加供不应求。果然，其后海南所有的房子都一路狂奔。 除了越来越多的资金涌进土地市场及一手房屋市场外，海南的二手市场也开始了一波波的投机冲动。 浙江人孔泰化名就在“双暂停”下狠狠赚了一笔。孔泰最大的能耐就是可以通过同乡会在家乡集合一大批资金；另一方面早年曾在海南打拼的孔泰在海口的人脉甚广。在“双暂停”措施下达前几天，他就获得了消息。他居然凭此在海口玩起来二手房“控盘”游戏。 1月10日，孔泰来到了海口，虽然其时的一手市场已经烫手无比，但二手市场涨幅有限。他一口气把海口同类型望海景的二手单位全部买下，“大概40个，总价不超过4000万元”。孔泰当时就与卖主约定，先全额支付房款，一个月后办理过户手续。 果然，一周后当“双暂停”消息下达，而一手楼盘开始控制销量或者干脆封盘时。火热的销售热情迅速向二手市场转向，这时候孔泰一口气将望海景单位推高50%，并在海口造成二手房望海景单位紧俏的假象，而后再逐步放出单位。接近孔泰的业内人士表示，仅仅这一个月时间，其手中的项目总值已超过8000万元。 这类似于证券市场的坐庄，在其他城市几乎是不可想象。“这反应了此时此刻海南房地产的一个现象：房产总量不大；而同一时间房地产需求非常类似且集中。”陈弈明分析道，而此时的停批房地产项目更造成了供应紧缺的预期，效果反而适得其反。 | 
发表于 2010-2-7 13:41:00