|
千不怕，万不怕，就怕专家教授谈城市化。这是老百姓调侃学院书斋里的教授们，借城市化来力挺高房价的一句口头禅。这帮教授们再也找不出任何理由来帮开发商鼓吹房价了，唯一找的理由就是城市化。最著名的一句话是，这次房价会调整三五年，但是，中国房价长期仍然看涨，因为中国城市化将要持续到2025年。哈哈，这话讲的。 这里首先要澄清中国的城市化发展方向问题。中国在城市化上不同于全球任何一个国家，那不仅有中国的国情，也是中国经济发展转型所决定的。中国国务院在1984年确定中国城市化进程时，改当时的直辖市和计划单列市的集约式管理为70个大中城市的规模式管理，以推进城市化进程和经济发展，就演变成为我们今天所说的一二三线城市。可以说，经过近30年的努力，这些城市基本完成了城市化进程，有的城市化率达到了100%，比如深圳；最少的也达到了60%，比如烟台、汕头、桂林等；并形成了珠三角、长三角、环渤海、沿海、中部等几大城市群。所以，中央政府最近主要提的是城镇化，而不是城市化。也就是说，中国还有590个小城市是未来发展的主要方向。 其次是关于城市化率的问题。这里有许多谬误，主要有把日本的城市化率来和中国做类比，这是毫无意义的。这是专家们的主要观点：“中国1978年城市化率只有17.9%，2009年已达46.6%，平均每年提高0.92%，令中国楼价由1987年平均411.4元人民币一平方米升到2008年3800元一平方米，平均每年升11.2%；2009年一线城市更大幅上升。从2009年日本城市化率为66.3%看，代表中国未来仍会进一步城市化。换言之，中国一线城市楼价短期(例如两、三年)有下调压力，长期(十年八年)继续有上升压力。”这里有一个数据是不能类比的，说中国的总体城市化率是46.6%，日本是66.3%，意思是城市化还有很大的空间，但是，日本是66.3%，中国就一定要达到66.3%吗？荒唐。以此来判定以后房价还要上涨是没有任何依据的。 第三是农民进城的问题，意思是农民进城都要买房子，从而抬高房价，并且抬高一线城市的房价，这真是天方夜谭。中国的农民中暴发户是少而又少，这些暴发起来的农民在城市里是早就有了住宅，而没有富起来的，机会是有，但是不多，买得起上海、北京、深圳的房子的就更不多。说农民来推动一线城市房价上涨不是可笑，而是非常可耻。再说，现在的一线城市由于房价过度暴涨，整个土地价值在2004年到2009年年间翻了两倍半，使这些城市的生产成本和生活成本已经到了不能容忍的程度，制造业基本内迁。顶峰时期，深圳号称是一年百万大学毕业生求职，现在一年不到20万。一线城市在未来三年人口要急剧减少，未来十年中国人口结构要发生很大变化，依据现在的购买力和生产成本、生活成本之间的关系，长此以往，不能排除一线城市要成为美国的底特律。而农民是不可能往一二三线城市挤的。 所以，中央政府现在提出的是城镇化，也就是重点发展590个小城镇，提高全民的购买力。而小城镇的发展，不可能影响到一二三线城市房价。相反，由于小城镇的建设加快，基础设施和社会公益事业完善，医疗、教育和市政工程逐步发展，在中国老龄化时代到来的时候，会成为许多老龄人休闲养老的胜地，减轻大中城市的居住压力。 借城市化来拯救高房价是毫无意义的。各个国家的城市化进程不同，城市化率也不同，发展方向更不同。日本是弹丸小国，他的城市化和中国的城市化绝对不可类比，也无从类比。而且，日本人在城市化进程中，是有着惨痛的教训的，那就是房价泡沫的破灭，导致日本失去了20年。中国如果仿照日本的城市化，那不是滑天下之大稽，也是重蹈覆辙。 | 
发表于 2010-6-17 16:24:00
发表于 2010-6-17 16:53:00