房租上涨不是房价下挫惹的祸 叶檀

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在商品房成交量下降后，有越来越多的媒体关注房租上涨，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳、杭州等城市的房租涨幅超过10%。北京四五月间住房租金价格同比上涨20%以上，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%，租赁均价达到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。

    有人认为是房价下跌惹的祸，楼市新政后房屋租赁需求提高，从而导致租赁价格提高。次要原因包括进入大城市人员增加、动拆迁周转户增加，CPI上升预期使房东提价等。

    认为房价下挫导致房租上涨的看法极其错误。

    房租反映的是住房的刚性需求，与实体经济、收入与通胀等因素挂钩。当某个城市的刚性需求居高不下，且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住，这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关，通常而言，租金占据收入的10%到30%，极端者可以高达50%。一旦超过极限，租房者无法承受高租金，有两个选择：一是转向低租金住房或者隐性降低租金，这些城市群租、胶囊公寓等低租金房将大行其道；二是租房者离开高租金城市，使这些城市空心化。

    房屋租赁市场由消费者的收入主导，而不像商品房能够由投资者的收益预期主导。在消费品市场在高中低端要求，租赁市场同样如此，不同的租赁房满足不同收入人群的要求，一旦房屋租赁高高在上，消费者只能闻风而逃。

    这与商铺较为相似。虽然商铺价格民也会产生泡沫，但泡沫远不如商品房大。原因就是商铺价格最终要与实体经济相连。开发商当然可以为商铺开出天价，但最终要由商铺的购买者或者承租者买单，如果城市、区域的商业不发达，或者商铺区域位置不佳，就会沦为死铺，乏人问津，投资者不得不自认倒霉。

    投资商铺者需要的是对于某区域未来实体经济、商业生态发展的把握，需要经过实体经济的考验，而不能像商品房一样，卖弄增值预期忽悠接盘者。如海宁皮革城发展势头旺，隔年商铺租金翻番，以至于产权拥有者惜售，但租金超过承租者出售皮革的毛利时，或者皮革产业下挫时，商家便不再进入该商业领域。

    与单纯的资本市场泡沫不同，房租也好，商铺也好，最终与实体经济相连，与收入挂钩。

    目前一线城市房租价格上升，是房东对承租者承受能力的试探。如果房东上涨30%，而租房者依然趋之若鹜，就说明以往低估了承租者的承受力，此时以往的商品房投资者就会转型成为寓公，靠收租弥补商品房投资成本。如果房东上涨10%，问津者了了，房东提高租金的如意算盘就会落空。目前调查的情况是，大部分承租者无奈承受租金上涨的压力，这既说明我国法律缺乏对承租人的保护，也说明上涨幅度在承租者的临界点以内。

    房租上涨成风，承租者大多无奈接受，这就说明在商品房投资主导的时期，租金价格被人为抑制，我们有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市发展的意愿，也低估了一线城市房地产市场的通胀情况。

    在房地产市场价格体系的常犯错误相辅相承，或者把商品房当作一般的消费品，认为跌30%就能止住。事实上，房地产作为最重要的投资品，一直以风险与收益预期作为定价依据，只要银根浸水、融资杠杆长、接盘者多就能涨上天；或者把租赁房当作资产泡沫的源头，要知道，租赁价格是人们收入与经济环境的体现，不可能脱离实体经济的环境涨到天上去。

    北京租赁价格上升，实在是因为太多的人希望在资源过度集聚的大城市或者发展，以承受高租赁价格的不公待遇为代价。而与房屋成交量下挫、房产新政毫无关系。相反，房产新政出台，倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。
  

老豆

山东小王

房产新政出台，倒是让真正的需求与租客承受力水落石出了。