|
北京房地产这半年的动静有点大，表现在市场上，就是起伏不定。 先看看几组数据。 商品房均价走势：1月20126元/平方米、2月20850元/平方米、3月22885元/平方米、4月23850元/平方米、、5月23140元/平方米、6月22310元/平方米。 住宅成交量走势(除经限房)：1月8727、2月5547、3月8460套、4月9933套、5月4028套、6月4762套。 如果把这些数据做成图像，看到的应该是心电图般的景象。这些波峰波谷之间，起到强烈作用的，就是政策的推动作用。 我们以成交量来做分析，由于2月有春节假期，成交量相比一月份相差近3000套。 3月份相比一月，较为平稳。到4月份上半月，开始大幅度增长，由于三月频出地王，政策出现紧张气氛， 受到恐慌性需求及投资需求大量入市，导致成交量上涨。 4月中旬，国务院发布国十一条，要求严格限制炒房和投机性购房。由于政策的滞后性以及网签的滞后，政策在5月份表现得尤为明显，5月份的成交不到4月份的一半。 6月，市场继续出现调整，开发商开始出现分化，有部分开发商已经开始考虑以优惠的形式降价，成交开始小幅度上升。 经济学原理告诉我们，市场出现过大的波动时，都不是一个成熟和健康的市场的表现。中国的房地产市场，一直处在这样的一个不成熟和不健康的状态之中。 经济学原理还告诉我们，一个成熟市场，一旦某种商品价格上涨，供方自动会及时生产相关商品，扩大供求从而平抑市场价格，也就是说，市场应该是自我调节的一种过程。 但是，由于中国房地产市场中的土地政策的特殊性，导致商品房市场无法按照“商品”的流通规律来解释，因此必须采取行政干预的手段。因此，每一次行政手段，都必将促使房地产市场出现动弹。 今年4月17日，国务院发布《关于遏制房价过快上涨的通知》，要促进房地产市场平稳健康发展。 一切的动弹都是为了走向平稳。 平稳的房地产市场是什么样？就是当你准备买房子时，不担心等你买完之后房价会降，不担心你不买房价会涨。这样，房地产市场就没了投资价值，投机分子不复存在，支撑整个市场发展的永远是自住型的刚性需求。 当然是一个美好的幻想。 关于房市，国务院又发话了。国务院上周末发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，不仅对一直处于"外紧内松"的二套房贷政策作出限制，同时要求各部门和地方政府从供求关系上，强化市场的有效供应和市场监管，解决目前市场上"供需失衡"的问题，这可谓是政府在房价这一民生问题上，在新年伊始对广大民众作出的一次响亮回答。 “2010年房价会跌么？”类似或只有上帝才能解答的问题，在专家们分析开来头头是道：从全球经济复苏到国家的宏观调控，从扩大内需到地方财政承受能力，从央行的货币政策到流动性的延续，从通货膨胀到财富的保值增值，从经济一体化到地域的区位优势…… 专家们的分析不无有理有据，但从专家们所选择的分析角度来看，作为“大庇天下寒士俱欢颜”基本消费品——住房，其价格涨跌，不再是以“供需关系”占主导，而是受制于其它外在因素。也即是说，目前的商品房，正在失去它本应该表现出来的“消费品”本质，正在朝着“纯粹”的投资品或投机品转变，也正是这种转变，助推着房价越来越高，从而让普通老百姓越来越买不起房。 是市场秩序的不清明，导致了这种不健康的转变。按一般的经济学原理，一个成熟市场，一旦某种商品价格上涨，供方自动会及时生产相关商品，扩大供求从而平抑市场价格。房产作为消费品，理应遵守这一规律。但在国内的房地产市场中，土地政策的特殊性，导致了与房地产相关的市场要素并非自由流通。这在一定程度上，导致了城市无法跟随市场的转变，供应足够的住宅土地，使得房地产市场供方越来越吃紧。 大量闲置土地晒在太阳底下，也导致“人为”供求不足。也由于国内市场土地资源的特殊性，开发商拿到地后，期待从土地升值中获取更多的利益，从而囤积土地 (也有诸如拆迁不顺利导致开发拖延等原因)。也使得本应有的住宅用地也得不到有效利用，这些限制土地的数量到底有多少，或许只有开发商和相关利益阶层心知肚明。 政府虽早已见其厉害关系，并已出台相关规定：凡闲置土地满一年，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的闲置费，满两年可以无偿收回土地使用权。但偏好土地收入的一些地方政府，由于与开发商的利益一致，从而监管不力，导致上述政策的功效并不明显，国土资源部昨日最新通报的调查结果显示，截至目前，全国闲置土地的房地产用地多达1亿平方米，约占全国年度出让房地产开发用地总量的1/7。 制度障碍和“人为”的供求不足，让投资或投机者，看到了房产市场巨大的增值潜力，各种“炒房团”接踵而来，造就了新的资源浪费——居高不下的空房率，这也导致了市场上新的“供需失衡”。因此，抑制资源浪费，打击纯粹投机，也是让房产重回健康的市场轨道的题中之义。 房价的高企，已经成为了一个严峻的民生问题，也不利于地方经济长远发展。市场经济中最主要的关系就是供求关系，在房价成为越来越多的普通市民一大焦虑时，而此次国务院《通知》主要从厘清房产市场秩序，让楼市价格重回正常的“供需轨道”入手，或将是稳定楼市的一个有效思路。但楼市即便重回“供需轨道”，市民或也不能奢求楼价即将大幅下降：一方面，楼市价格下降考验着地方财政的承受能力；另一方面，从单纯的供求关系上看，目前全国城市人口占35%，随着中国城市化进城的加快，将来再有30%左右的农村人口进城，这一庞大的市场需求，也足以让开发商“暗自窃喜”。 | 
发表于 2010-7-3 16:36:00
