物业税将以温水煮青蛙的方式开征

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　文/端宏斌
　　
　　近期有种种迹象表明，政府已经加快了空转多年的物业税“转正”研究工作，预计最快明年就有可能正式实施。北京作为我国房地产一线城市公布了物业税开征时间表，北京市地税局有关负责人在“两会”上透露，北京最早明年年底开征物业税。
　　
　　我们反对在条件不具备的情况下开征物业税，可是政府强势推进物业税落实的决定已经很明确了。但要真正开始征收物业税，还面临着四大难点和四个不确定。
　　
　　难点一：物业税最大的障碍是，从法理上难以解释清楚，物业税是财产税，而我们的房屋只是有70年的使用权。在当前，中国土地公有制的性质是刚性的，而且也是一个底线，事实上物业税在各国的名称不尽相同，有的称作“不动产税”、有的称作“财产税”，也有的称作“地方税”，在香港则称为“物业税”，未来中国大陆完全可以换一个名称，如“房地产持有税”即可规避这个问题。
　　
　　难点二：物业税是重复征收税费。征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费。理清一系列的房地产多重征税的体系，是征收物业税的前提。
　　
　　难点三：物业税按照什么基准来实施，如果物业税是随着房价波动而征收的，那么周边房价该如何来确定？如果对开发商征税，那么很容易确定单一主体，但是数万万业主的情况千差万别，光是调查工作就会消耗巨量的成本。调查房价高低、房屋面积、征税收税，可能增加的成本比收到的税收也大不了多少，还会激化社会矛盾。
　　
　　难点四：政府用征收来的物业税干什么？纳税人当然希望为他们提供优质的公共服务，这就要求地方政府要公开财政，达到透明，但目前来看，这一点同样很难做到。如果物业税只是增加成本，那结果就是推高房价。虽然不少学者声称物业税可以降低房价。
　　
　　不确定一：征收物业税的时间不确定。深圳是最早扬言要收物业税的城市，在《深圳市综合配套改革三年（2009-2011年）实施方案工作安排表》中表示今年下半年就可能实施。北京方面则认为最早明年年底。
　　
　　不确定二：物业税的征收范围不确定。目前的主流看法是，先从商业地产入手，然后逐步的推进到别墅豪宅，高档公寓楼，最后才是普通民宅，而第一套房免税，经济适用房免征，从第二套房开始征收。这体现了政府“团结大多数，打击一小撮”指导思想，从豪宅别墅和二套房入手肯定能获得更多普通百姓的支持。但是第二套房如何界定，是以个人为单位还是以家庭为单位，还没有定论。
　　
　　不确定三：征收方式不确定。比较可信的看法是，按照五级累进方式征收，即，建筑面积小于90平方米，免征；90平方米-120平方米，低级物业税；120平方米-180平方米，中级物业税；180平方米-250平方米，高级物业税；250平方米以上以及所有独立别墅，超级物业税。
　　
　　不确定四：征收比例不确定。总房价确定之后，按照总价的某个比例开征物业税，但这个比例从最低0.3%起一直到最高2.4%都有可能，最终还没有定论。
　　
　　政府相关部门已经为“物业税”的征收做了长达十多年的准备工作，相信最终开征是早晚的事，但在以上四个难点和四个不确定最终得到解决之前，今年推出的可能性不大。而从豪宅和二套房入手则体现了政府尽量避免最初的反对声，同时团结大多数的指导思想。总之，政府在此问题上是铁了心了，尤其是现在社会上对高房价反对声强烈的背景下，政府很可能以压低房价的借口强推物业税。