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媒体来源：晶报 7月，楼市跨入了第三季。从“4·14”新政出台至今，已足足三个月。尽管大部分人认为，目前的市场仍处于胶着期，然而，从胶着到爆发，或许只需要一瞬间。 “市场正处于爆发前的极度平静。”有业内人士认为，调控效应或将在不久的某一天突然爆发。也正是这个原因，政策层面的各种传言才会如刀刃划过手心般，刺激着市场的神经。前段时间，市场上不断传出征收房产税、物业税的消息，被业内解读为政策进一步趋紧的信号。然而，只闻雷声未见下雨。此番言论在疯传了一个多月未果后，终于在近期告一段落。取而代之的，是关于三套房贷松动的消息。消息一出，房地产股应声暴涨。不过，就在消息放出后没几天，市场尚未完全消化时，相关部门又出面澄清，表示政策不可能放松，房地产股随即又出现了暴跌。《新闻1+1》主持人董倩对此调侃说，房地产股经历了“一日游”。真是成也传言，败也传言。 上述两个政策面的消息，前者趋紧，后者放松，在不断折腾着开发商神经的同时，也影响了置业者对入市时机的判断，市场影响不容小觑。 效应 调控后续效应的三种表现 “短期内政策层面无太大变化，但不代表执行力度不变。”叶世育认为，目前楼市短期看跌的趋势已经基本确定，更深度的调整在所难免。业内人士普遍认为，经过三个月的调整，政策的后续效应已开始爆发，并表现为开发商真降价、房企积极拿地、市场纠纷增加等三种方式。 1真降价 楼市自调控以来，关于“真降”还是“假摔”的讨论就不绝于耳。但三个月来，无论是置业者、房地产研究人士还是开发商自身，均认为目前市场上楼价的降幅非常有限。 “现在每天的成交量才几十套，属于成交极度低迷的状态，说明价格尚未降到位。”叶世育认为，深圳的一手房成交量只有每天达到200套以上才算正常。 不过，记者获悉，近期有不少项目正在酝酿更大幅度的调整。如位于龙华的某项目，从5月初开盘至今，仅售出7套。据该项目销售人员称，项目将于近期推出100套惊喜优惠单位。有意思的是，该项目相关人员对优惠幅度三缄其口，并一再询问置业者能接受什么样的价格。 而央行第二季度城镇储户问卷调查结果显示，认为当前房价“过高，难以接受”的居民高达72.5%。据了解，该比例自2009年第二季度以来逐季攀升，至本季再创新高。 “只有价格再下降20%左右，市场成交量才可能放大。”吴固林认为，估计从8月起，楼价下行的趋势会更加明显。届时，也将有更多的楼盘加入“真降价”的行列中。 2拿地忙 与2008年调控潮不同的是，此轮调控，房企拿地的意识明显强烈了许多。 5月份，行业老大万科悄然购入了8个新项目。新政以来，万达集团已耗资逾45亿连续拿下5幅地块。6月底7月初，中国铁建连续拿下5幅地块。其中两幅位于广州，总价近13亿；另外三幅位于天津，总价逾40亿元。同期，华侨城地产则一口气在天津拿下14幅地块，总价约37亿元。同样，新政以来首个全国范围内降价的开发商恒大地产也不甘落后，连续在天津、太原等地拿地，耗资约15亿元。对此，恒大地产总裁夏海钧在６月业绩发布会上称，假设我们项目全国的容积率都是2，房价打了一个8.5折的话，那么摊到地价则下降了7.5%，如果买地的话可能下降了20%或者30%，甚至50%。通过房地产价格的调整，积累了充足的现金就要吸收储备土地，此时不抓住土地储备的话就失去了千载难逢的机会。 “经历了2008年的这一轮调整，现在的房地产商都学聪明了，尤其是大房企，在销售策略和拿地策略上均会做出调整，企业的发展需求会促使房企不断拿地。”中原地产总经理李耀智认为。 3纠纷爆发 2008年，随着楼价的不断调整，业主与开发商之间的冲突日益加剧。房屋质量、延迟交房、合同纠纷以及楼价下降等，均成了业主要求退房的理由。 不过，目前市场上的情况似乎好了很多。据广东德海律师事务所主任律师张茂荣介绍，现在市场上已经出现了一些退房的现象，但尚未形成规模。 “4月上旬，后海某大盘推出部分精装小面积单位，新政后，有些置业者因为做不了按揭或者是怕砸手上，要求开发商退房。不过，开发商都给退了。”星彦地产副总经理刘莹介绍说，相较于2008年的冲动，今年买卖各方已经成熟了很多。 不过，也有研究人士指出，目前市场上纠纷不多，最主要的原因还是楼价降幅不大。 “如果楼价下调30%或者更多，楼市肯定还将爆发退房潮。”张茂荣认为。 专家研判 市场传言不断，无论表态或是澄清，都会对市场造成重大影响。那么，近期的政策层面是否会出现波动？众人关心的楼市调控政策，会半途而废还是继续从紧？记者就近期的一些焦点问题采访了多位业内专家，大家的观点出奇地一致：近期楼市调控政策或保持不变！ 德思勤深圳公司总经理叶世育认为，中央什么时候出台政策以及出台什么样的政策首要参照的是经济指标，其次才是房地产本身。“一方面，外国的经济走势并不稳定；另一方面，目前的楼市价格降幅有限，导致成交量未能回升至正常水平。”叶世育认为，在这样的背景下，楼市政策放松的可能性很小。 那么，政策会不会继续从紧呢？大部分业内人士认为也不会。 “目前楼市向下走的趋势已经非常明显，只是大部分开发商手上有钱，还能扛一段时间。”深圳市贵安炜实业有限公司董事总经理吴固林认为，目前的楼市尚处于胶着期，政策效果还有待观察，因而不大可能在短期内继续出台更多的政策。 “未来可能会有税收方面的一些政策出来。但实际上，目前的调控政策只要执行到位，就已经足够了。”资深房地产评论人王世泰表示。 | 
发表于 2010-7-18 16:20:00
