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保利地产以区域低价入市换取成交、中体奥园别墅新品直降5000元/平方米、东亚·马赛公馆以每天赠送300元的房款优惠吸引购房人办卡、K2海棠湾承诺“无条件退房”大派定心丸、恒大全线楼盘8.5折、富力、万科、龙湖也纷纷推出“史无前例”的优惠促销及深度折扣……这是眼下京城众多品牌房企应对新政调控下的低迷楼市而演绎出的种种“自救”方式。而本轮调控中，品牌房企以层出不穷的促销方式大玩“玩得快”，是想“弯道超车”占据更大市场份额，还是由于销售压力过大资金链受挑战，不得已而为之？ 然而与此形成鲜明对比的是，大部分中小开发企业在眼下行情中却普遍推迟开盘销售计划，绝大多数都选择了观望。他们是在为高企的房价“站岗”，还是对后市缺乏信心不敢贸然入市？ 针对楼市迷雾下的种种揣测，本报《广厦时代》展开调查，将市场各方心态进行客观反映，楼市百态，一一呈现。 策略一：打折促销，先走为上 特征：开发商摊子铺得大，资金需要快速回笼 受调控新政的影响，北京楼市首当其冲正经历着成交量下滑的伤痛。 而成交量下滑也导致了不少新开盘项目和房源众多的老项目后期开发商绞尽脑汁地以各种促销方式推动销售步伐加快。 “我们项目从7月18日开始免费办理会员卡，每日可获得300元购房款优惠，请尽快来项目现场办理手续。”这是上周末致电位于大兴黄村的热点新盘东亚·马赛公馆时，销售人员给出的回答。据了解，只要是现在办理了马赛公馆的会员卡，在买房时，都可以获得每日300元的购房款优惠，即从办卡的那一天开始，一直到开盘，每天有300元的优惠，可按日累积。这一方式和6月份开盘大获成功的大兴区域另一新盘保利·茉莉公馆的“办卡之日起每天赠送200元购房款，折入总房款”的促销方式如出一辙，保利的此项优惠和区域低价开盘策略让项目一期600多套房源很短时间内快速售罄，此次东亚·马赛公馆的促销手法，无疑是有成功例证在先而“依样画葫芦”，增添入市信心。 如果说“按天送购房款”的促销方式是在以价格心理战吸引购房者，那么通州K2海棠湾和八哩岛等名盘的“无理由退房”承诺，无疑是在给时下举棋不定的市场购买力大派“定心丸”，开发商承诺，客户购买指定房源、在约定期限内退房，开发商将在签约单价的基础上每平方米加价2000元回购房屋。 此外，不少新开盘项目则调低了价格预期，较有代表性的是通州的金隅·花石匠项目，原计划开盘价格是每平方米1.8万元，目前调整到起价1.48万元，均价1.6万元，并且还有“1万元抵10万元”的优惠。而位于丰台区的中体奥园新品“西花汀”别墅产品，也比上一期的产品定价足足低了5000元/平方米。“这个价格就是直降，没有通过任何促销打折的噱头去包装，最大限度地让利给购房人。”中体奥园市场部经理周海山坦言，这种一步到位的降价方式赢得了不少买房人的认可，目前销售情况相当不错，对资金的快速回笼也起到了良好效果。 新政之下，开发商“快跑”的原因何在？月亮河公园营销总监张奕奕的说法极具代表性。她说此次房地产调控让所有房地产企业都感觉到了压力，不过品牌房企更愿意将其看做又一次弯道超车的机会。“市场不好的时候开发商才真正在比拼内功，在恶劣市场环境下最终生存下来的，才是最有生命力的。”张奕奕认为，快速销售一直以来都是站稳市场的法宝之一，在宏观调控背景下，通过加快销售，快速回笼资金，巩固自身实力，强化品牌影响力，这是不少一线品牌开发企业普遍采取的策略。 “新政并非要抑市，不是让你不卖房子，而是要稳价。事实上，市场并不是没有需求。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，“策略是长期的，压力是现实的。在大的宏观背景和市场情形下，要去扭转基本面不可能，如何调整现阶段的销售策略才是当务之急，对于近年来拿地过猛、开发面铺得太宽的大开发商，尽早开盘、加快销售步伐回笼资金，就成了他们的共识。 策略二：推迟开盘，小心观望 特征：开发企业旗下楼盘较少，资金压力相对较小，观望态度强烈 有的开发商心急火燎、忧心忡忡，也有的开发商静观其变、待机而动。据了解，目前京城楼市中也有不少原计划上半年开盘的项目推迟了入市时间，这些楼盘主要以中小开发商为主，新政的出台就像暴风雨一样，对他们的影响颇深。这其中大多是市场上或耳熟能详或翘首以盼的楼盘，它们本应该在现阶段推出自己新的房源，但却纷纷推迟了自己的开盘计划。 ●推迟开盘原因之一： 前景不明朗，开发商和购房人博弈何时休？ 受新政影响，二季度以来楼盘销量大减，不少在售楼盘两月来几乎难觅人影，面对陷入冰冻的市场，开发商放缓了推盘计划，但始终不肯松动高昂的房价，买卖双方由此陷入了一场艰难的心理博弈。 “我感觉楼市目前的松动程度还是很有限，还是决定再等等看。”新政出台百日，买房人卢先生一直期望房价有较大幅度的下降，但事与愿违，他所看中的四环内几个楼盘的价格和之前相比基本属于“纹丝不动”，个别项目甚至还略有上涨，这样的现实显然让卢先生无法接受。事实上，像他一样依然在“默默等待”的购房人不在少数。 “说到底还是个市场信心问题”。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受采访时表示，“现在的市场购买主力，除了部分雷打不动的初次置业需求外，改善型需求的购房者在期望政策会对理性的投资需求网开一面，还有相当一部分持币观望。他们准备等到房价出现一定幅度的下跌，市场风险释放之后，尤其是调控政策完全落地后再择机入市。” 与此同时，陈云峰认为，开发商和购房者有着同样的心态，“目前很多楼盘推迟了开盘时间，其实开发商和购房者一样都在观望、都在等待，开发商也摸不准政策脉搏，是否还会有更严厉的调控手段出台。而开盘的时间和开盘的价格，对于开发商都很关键，谁都想使利润最大化，风险最好能降到最低，而目前这个时期显然楼市的风险系数相当的高。因此，很多开发商在资金不紧张的前提下只能观望。” 陈云峰表示，“在房地产行业中，地方政府自然也是很大的受益者，房地产调控政策主要通过地方政府去执行，而在调控过程中，势必会影响到地方既得利益。在很大程度上，政府其实也在观望，看这个市场的发展，制定出最适合楼市的政策。” ●推迟开盘原因之二： 资金链、开发战略性因素制约 在采访过程中，开发商大多不愿意透露推迟开盘的真实原因，而一位不愿透露姓名的业内人士总结了目前一些楼盘推迟开盘时间的真实原因：有无法在预定时间内取证的客观因素，有现有资金链原因，也有的是出于开发战略整体考虑，还有的则是对目前的市场极度悲观…… 对于任何一个开发商来说，资金链都是企业的命脉。该业内人士表示，很多中小开发商，在拿地、报建、税收等环节开销巨大，他们的现金流其实并不充裕。中小开发商选择在一个合适的时候开盘，很大一部分原因就是通过销售房源回笼现金，缓解企业的压力。如果在市场很冷尚无明显改观迹象的整体颓势下贸然开盘，意味着消耗巨大，某开发商曾以 “每天都往里搭一辆奔驰”来形容自己的楼盘日常消耗。这样的市场情况下，资金链不能出现任何问题的中小开发商更需慎之又慎，可以说没有百分之百的把握绝不盲动。 “有相当缺钱的开发商，自然也有不缺钱的开发商，”该业内人士认为，“一些不缺钱的开发商在这个时候捂盘，延迟开盘时间，很多是出于整体开发销售战略考虑，他们的决策层不希望一次不成功的销售对整个楼盘，甚至公司其他房产项目构成连锁影响，因此选择开盘的时间也更加慎重。”除此之外，在采访中也了解到，也有小部分开发商对市场确实极度悲观，在这种手足无措的混乱和恐慌下，也只能把项目的销售停下来，慢慢等待楼市“春天”的到来。(邱旸) | 
发表于 2010-7-23 16:58:00