中国的“房地产病”

山东小王

　　

 ● 郑永年　　

　　今年3月以来，中国中央政府费了九牛二虎之力，出台了一系列的房地产调控政策和措施。近来房地产的价格似乎有些下降。有关部门出来说是调控政策初见成效。但实际上，中国的房地产的弊端，可以说是已经积重难返，在“初见成效”的表象下酝酿着更大的危机，不仅仅是经济学意义上的危机，而且也是政治学意义上的危机和社会学意义上的危机。对目前的房地产情形，人们往往用“官商大斗法”、“官商拉锯战”等来形容。不过，在中央政府和方方面面既得利益的较量背后，反映出来的则是在快速形成的“房地产病”。　　

　　

　　房地产调控使人们赫然意识到，中国各种利益集团已经强大到何种程度，它们可以或抵制或影响中央房地产调控政策。在地方政府、银行、开发商等多种强势利益集团面前，中央政府的权威显得极端的微弱。尽管中央政府“雷声大”，但到了这些利益面前，可以说是毫无“雨点”。从投机者到地产商，仍在豪赌未来房地产的升值预期。发展商可以暂时推迟新楼盘，从而使得楼价坚硬；而房屋租金在近期更离奇直线上升。很多城市如上海、杭州、深圳、南京等的第三套房贷，从来就没有停止过。　　

　　

　　对中央有关部门来说，对房地产也已经产生了某种恐惧症。在1990年代，房地产占中国的GDP还是很小的一部分。但在短短的数年间，房地产竟然成了中国的主柱产业。这里当然有一个政策思路问题。很少有国家把房地产当成主柱产业。因为房地产是一个特殊的社会产品，很多国家视房地产首先为社会政策，而在实现社会政策过程中配置以经济政策。在中国，当经济缺少新的增长源时，各种经济利益集团就转向了房地产。很多年前，就有权威政策研究人士说，中国要学美国，把房地产做成主柱产业。直到最近仍然有政府权威人士坚持说，房地场依然是中国的主柱产业。（应当指出的是，金融危机前美国的房地产产业的兴旺，主要是为了让低收入阶层有住房，因此明显具有社会主义的色彩，只是走过了头；而中国的房地产业则完全相反，是剥夺了低收入阶层的住房权。即使主观上的动机可能不是这样，但客观的效果就如此。）　　

　　

房地产绑架了中国经济　　

　　

　　在各种利益的推动下，没有多少年，房地产俨然成了总体GDP(国内生产总值)的主体。从经济结构来说，因为涉及到那么多的行业，房地产也是中国的基础产业。一旦房地产出现问题，那么与之相关的所有行业，都会受到不同程度的影响，对财政的影响更大，在地方层面，来自土地和房地产的收入，已经是地方政府财政收入的主要来源。房地产一旦出现问题，地方财政马上就显危机。究其实质来说，房地产在中国就像金融业在美国，“太大而不容倒闭”。　　

　　

　　从这个角度看，房地产早就牢牢绑架了整个中国经济，也绑架了为中国经济增长负责的中央政府。中央有关部门不是不知道房地产这样下去会走向何方，但是一触及到核心问题，往往是退避三舍，面对问题要不力不从心，要不无心应战。因为房地产的影响实在是太大，造成了谁也不想真正想碰这个问题的局面。很明显，各方面为了调控房地产而出台的一些举措，与其说是要促进房地产的转型，倒不如说是为了暂时的控制。各种相关利益都不想看到房地产的转型，所谓的调控也只是为了应付中央的政策。　　

　　

　　各种既得利益实际上使用着它们的无限绑架能力，促使着房地产的无限升值。价位越高，房地产商、银行和投资（投机）者的利润率就越高，地方政府的财政收入也随着走高。在这种利益链条的驱使下，房地产制造着越来越大的泡沫。谁都知道，要房地产无限升值是一种不可能的使命，尤其是在中国。房地产本来是一种社会产品，需要社会的大多数来购买和消费。但中国的房地产显然已经远离经济学意义上的“供求平衡”，一方面是商品房的大量积压，另一方面是大多数人购不起房。这里的潜台词就是：中国的房地产是人为炒作上去的，因此隐含着巨大的泡沫成分。当房地产成为了少部分人的炒作物时，其发展就是不可持续的。　　

　　

　　在一些地方，房地产的发展已经接近顶点。最近，在中央调控房地产的呼声中，一些地方突然对征收房地产税显现出很大的兴趣来。但是，地方政府的动机根本就不是为了人们所想象的要调控房地产，而是为了财政收入。一些地方，前些年大量出让土地，到现在土地已经卖得差不多了。土地财政接近尾声，就需要新的财政来源。房地产税就不可避免。敏感的观察家早已经预期，地方政府会不可避免地成为推动房地产税的主角。一旦土地卖完，即使不让地方政府征收房地产税，他们也会创造出各种名目繁多的“费”。这种情形不久之前就在农村上演过。就是说，在房地产发展过程中，地方政府很容易从发展型政府转化成为掠夺型政府。　　

　　

　　房地产既然成为主柱产业，也不可避免有效制约着其他产业的发展。因为房地产的高额利润率，地方政府、银行和其他各种经济角色这些年把大量的资源投入于房地产，在制造房地产泡沫的同时，大大限制了其他方面的投入。尽管中国经历了高速的经济发展，但在研究与发展、技术创新、教育等方面的投入，远远落后于发达国家。十多年前就说教育投入要占GDP的百分之四，但到今天还仍然在说，尽管政府财政收入在这期间不知道增加了多少倍。中央政府尽管高度重视中小企业的发展，但一旦到实际执行部门，中小企业，尤其是民办企业仍然处于歧视地位，不发达仍是中小企业的主要特征。在很大程度上，中国的“房地产病”已经变成了一些依靠资源（例如石油）致富的国家的“资源病”。在资源型国家，除了出卖资源，从早期的什么都不用发展，演变到后来的什么都没有发展，什么也发展不了的局面。　　

房地产成为中国产业升级的阻力　　

　　无论是早期的发达国家，还是后来的日本、亚洲新兴经济体，在工业化到达一定阶段的时候，产业界的关键词是便是“产业升级”。在亚洲，自日本开始，政府部门还有了一个新的概念，即“产业政策”。产业政策当然是为了推动产业升级。产业界的自觉，加上政府的大力推动，亚洲新兴经济体的产业升级，远比早期发达经济体来得快。但在中国，尽管也面临着产业升级和经济转型的巨大任务和挑战，但无论是产业界还是政府，这些年的关键词则是“房地产”。在一定程度上，房地产也已经成为了中国产业升级的一大阻力。只要房地产还是那么有利可图，还会继续吸引大量的投资，减少投资者对上述科研、教育等方面的投入。而正是这些方面的投入，一个经济体才能够实现可持续的发展。　　

　　

　　毫无疑问，尽管房地产可以给既得利益带来短期的巨额利益，其已经成为了国家整体经济可持续发展的障碍。同时，房地产也在破坏和摧毁社会赖以生存和发展的基础。对自古具有“居者有其屋”理念的中国人来说，这一点不难理解。更为重要的是，房地产搞不好也会造成政治危机。从眼前来说就是越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。从长远来看则是激化官民矛盾，酿成社会稳定危机。过度依赖房地产，其它就发展不起来，政府的税基必然逐渐缩小。一旦财政危机出现，政府又必然千方百计地从社会吸取财富。土地是历代皇朝更替的主要根源。在与土地紧密相关的房地产问题每况愈下的情况下，人们就不得不正视社会稳定危机的可能性了。　　

　　

　　作者为新加坡国大东亚所所长，文章仅代表个人观点