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房价跌房租涨 炒房团华丽变身炒租团

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论坛元老

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发表于 2010-7-29 13:53:00 | 显示全部楼层 |阅读模式

  2009年炒房团风光无限,温州炒房团、煤老板炒房团以及浙商炒房团席卷上海房地产市场。市中心54套豪宅捆绑成交,一时间上海市民谈炒房团色变。2010年4月国务院出台新政限制异地购房,炒房团前途未卜。近期一线城市房租均呈现暴涨趋势,上海某些区域上涨幅度甚至达到了50%,住建部经过调研称上海房租上涨主要是因为中介炒作所致,然而上海中介反驳,表示房租上涨主要原因是租赁旺季来临,房产税预期也是上涨原因之一。

  【后新政现象:房价跌、房租涨】

  新政后一个多月,市场不断传出房租上涨的消息。究其原因,主要是楼市调控政策的密集出台加剧了市场观望情绪,部分潜在买房者转向了租赁市场,导致租金价格迅速上涨。换句话说,由买转租是本轮房源上涨的“原动力”。

  很多专家认为,此轮房租上涨不会持续很久,因为随着房价的逐渐稳定,购买需求将慢慢释放出来,买转租的“原动力”弱化后,房租也就止涨了。

  但业内也有不同的观点,认为新政并不是租价上涨的主要原因。许多经纪公司的一线操盘人员表示,“新政后,原本准备出手的购房者面对房贷政策收紧等压力,不得不暂停买房转而租房,但业主的反应并没有那么迅速。虽然近两个月二手房成交量明显下滑,但很多业主依然坚持出售而非出租。另外,对于资金并不紧张的房主而言,还是以出售为主,考虑到后期看房等因素,即使短时间卖不出去房子也不会出租。这就造成了租房房源供应不足,所以房价上涨是必然的。也正因此,租价上涨是暂时的,不具备持续性。

  【高房租幕后推手】

  一、中介垄断房源抬高房租

  有媒体爆料称,某些中介采用从房东手里把房源租下,然后不出租,造成租赁市场供不应求,抬高房租。

  二、房产税开征预期推高房租

  传言房产税即将开征,可是几经波折现仍未征收,不少房东借此由头提高房租。

  三、调控酿房租暴涨恶果

  专家称,由于房产政策变化没有循序渐进,导致09年房价暴涨时房租无变化,今年房租上涨实为补涨。

  四、毕业潮推动租赁旺季到来

  随着大学毕业潮的到来,租赁旺季也随之到来,租赁市场供不应求的现象进一步加剧,推动房租上涨。

租房团显现 for="pagetitle">

  【温州租房团显现】

  6大退路

  转战二三线城市

  随着一线城市房产细则的陆续出台,炒房客也在撤离。而值得注意的是,大部分二三线城市房产细则仍然未出台,这给了炒房客以可乘之机,大量资金瞬间涌入二三线城市,房价或现爆发式增长。

  转战海外市场

  随着房产新政,部分炒房客也已经开始转战海外。温州商人在迪拜反问7万一平方为什么不买?美国人遥不可及的别墅被“抄底”。购房团在韩国一举买下58套度假屋。专买“日本人不敢问的房子”。

  转战商业地产

  房产新政后,大量资金被挤出住宅市场,而这些挤出资金部分已流入商业地产。业内爆料称,部分温州炒房客受限于房产新政,已经把目光瞄向商业地产,其中有人已经买下了某条街上的大部分商铺进行垄断投资。

  弃房从金

  温州中小企业促进会会长周德龙表示,买黄金正在成为温州炒房团的新动向,现在已经有比较多的资金进入黄金投资市场了。国家打压炒房的政策出台以后,周德龙便开始接待一批又一批的企业家,“企业家们都急了,问我什么是较好的投资渠道。”

  弃房从蒜

  今年全国两会之后,新华社连续发文批评国内房地产市场,有部分敏感的温州炒房客预感“山雨欲来”,快速抛售手头房产。而就在温州炒房团大量抛售房地产的同时,大蒜一下子成为了温州客投资的下一个目标。

  甩楼买股

  温州中小企业促进会正牵头组建的温商对外投资联盟,旗下将包括各类独立运行的私募基金,委托专家进行对外投资。目前温州已有阳光私募看中温州游资,短短几天,招募资金近2亿元。

  【经典案例】

  中国式炒租人

  租房租出的千万富翁,这样的神话恐怕只存在于中国房地产市场……

  林女士和丈夫都是浙江大学的教师,相对于其他行业,他们的上班时间比较自由。林女士有个习惯,一有空暇时间就到杭州各大中介公司找房子。条件也很简单:市中心的毛坯房、租赁期限必须5年以上。找好合适的房子后,通常有两种操作方法,一种是整套精装修后租给外国在华工作的高级白领,另一种就是把一套房子分拆成3-5个小房间。她算过一笔账,一套85平米的毛坯房,长租的价格是2000元/月。由设计师出身的丈夫负责设计、装修,分拆成了3套精致的小房间,每间都有厨房卫生间,有空调防盗门等。然后挂牌出租,不出一周三间房子就可以以每间2000元/月租出去,从而赚取高差价。就这样不停地找房子,不停地拆分、装修、出租,如今的林女士夫妇早已成了千万富翁,他们现在累计的租赁房源已经高达200多套。

  其实,类似这样的案例在北京也很多。与林女士不同,北京的炒租人更愿意选择低档租房路线,就是将相对条件差的房子低价租下来,分割成很多小单元,甚至采用学校才有的上下铺位来分割出租。虽然平分到每一个人的租金相对较低,但因为租客人数多,使得总价远远超出其承租下来的总价格。

  还有一些简单的模式就是中介公司吃租赁差价,中介从房东手中低价租下来转手加价租出,差价可能只有几百元,但是量大之后收入也是很客观的。

  【温州炒房团源起】

  起因

  温州常受台风侵袭,不少温州商人迫于居住环境外出谋商,为了获得大城市居住权,不得不买房。随着当地房价飙升,炒房逐渐普遍发展。

  90年代,由于当时房地产政策原因,为了获得在大城市的居住权,必须在当地购买住宅,再次情景下,温州人为了获得居住权甚至户口,于是在当地购买住宅。

  随着改革开放以及住宅市场化,部分沿海大城市,如深圳、广州、上海等房地产市场出现井喷式增长,当地房价节节攀高,温州商人为了追求利益最大化,于是投资于房地产,炒房现象也就此展开。

  炒房4大计

  一、低价大量买入 拆分高价挂牌

  温州炒房客第一招即是低价买入、高价抛出。首先与开发商交涉,一次性买入一幢到两幢住宅,照此模式,均价一万每平住宅9000既可拿下。然后拆分每户,分别在中介高价挂牌卖出,其中最高挂牌价可达18000元每平,不少不熟悉市场的购房者就因此而中招。

  二、低价买入重新装修 委托高价卖出

  温州炒房客第二招就是低价买入重新装修,然后委托大型策划公司高价卖出。其中最为典型的案例为古北的御翠豪庭,当时温州炒房客买下周边的酒店式公寓,随后进行大规模装修,委托大型策划公司销售,最终该项目的售价可达到御翠豪庭一期的水平。

  三、改善生活 不断买卖房赚取差价

  温州炒房客第三招为不断买卖房赚取差价。此招也是温州太太团的成名之作。温州太太团为改善居住生活质量,通过不断的买卖住房,从低级到高级,最终置换成高档次别墅,期间每次倒手即可赚取大量的差价。最终达到资本积聚的效果,但此方法不会对当地房价造成太大的影响。

  四、公开对抗开发商 降低炒房成本 

  温州炒房客第四招就是公开对抗开发商,降低炒房成本,但是事实证明此招收效甚微。09年末,上海内中环某楼盘开盘,开发商跳价一万,温州客为降低炒房成本,煽动现场购房者离场,可是成效不大,该楼盘最终仍以高出公开价一万出售,且不乏买家。山西煤炭重组,由原来2200家企业缩减为100家,部分煤老板由于无处投资,“被逼”向房地产行业进军,而由于缺乏经验,不少煤老板被楼市套牢。

  【“房租暴涨”观点大碰撞】

  易居臣信杨晨青:房租暴涨只是个案 PK 【媒体曝一线城市房租普涨20%】

  易居臣信分析师杨晨青看来,部分区域和部分档次的房屋租金上涨比较厉害。易居臣信市中心的门店,有比较多的租金上涨案例,但从全市来看并不明显。

  汉宇地产杨坚:房租暴涨非中介之过 PK 【住建部称房租暴涨因中介炒作】

  汉宇地产杨坚东表示,中介只是赚取佣金,房租多出来的部分是中介拿了吗?中介门店把租金拉高只有一种可能,就是整体吃下来包租出去。但在上海的中介普遍不做这种行为。

  易居研究院周建成:样本不一"造"房租暴涨 PK 【网友指畸形调控惹祸】

  易居房地产周建成分析,租金涨的比较快,有客观原因,高端市场纳入统计的房源比较多,低端的例如说群租房没有纳进去,租金在数字上体现出来要高于实际。

  资深媒体人梁志超:加强监管才是解决之道 PK 【业界呼吁公租房建设】

  资深房产媒体人梁志超认为。现在租赁市场是一个政府疏于管理的市场,他呼吁政府必须给租赁市场配备一揽子政策,推行激励机制,同时他表示一味增加公租房作用不大。

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