房地产调控下半场必须“精准”

山东小王

时间：2010年08月07日 09:10:57 中财网

　　已进入"下半场"的本轮房地产调控，能否取得中央预期的政策效果，关键在于提高政策投放的精准度。当前特别要把京沪深等指标城市高企的房价真正降下来，防止出现阳奉阴违式的执行。为此，必须采取切实措施，落实好调控政策。
　　本轮房地产调控，目前正处于观察政策执行效果的关键期。自打4月15日"国十条"出台以来，原先高烧的楼市的确有所降温，京沪等地成交量的急剧萎缩即是明证，特别是6月份以来上述城市出现的"零成交"以及购房者普遍的观望心态，着实令不少开发商心寒。而在国家统计局发布了今年6月份70个大中城市房价环比下跌0.1%的数据以来，看起来具有指标意义的上述数据开始令部分开发商"抓狂"，楼市百日调控似乎收到了成效。
　　不过，金融业对房地产的一贯偏好还是从央行日前公布的上半年金融机构贷款投向统计报告中得到了体现。上半年4.63万亿元的新增贷款中就有29.8%的比例流入房地产市场，说明金融业短期内恐怕很难摆脱对房地产的依赖。而银行一旦被锁定为房地产市场无法回避的利益主体之后，其对调控的本能抗拒是其自然的逻辑延伸。
　　调控已成利益空前博弈
　　银行被房地产绑架或曰"统战"是房地产价值链日趋扭曲的写照。其实，在房地产利益链上，房地产商、地方政!府、银行、中介机构以及反映其利益的其他市场参与主体，或者说是某些影响力不容忽视的卸任官员、相关学者以及某些媒体等等，为了共同的目标正在结成利益共同体，进而成为抗拒中央调控的博弈方。他们曾经利用2008年的那场金融危机成功说服决策层放松对房地产市场的调控，在攫取了巨量利益的同时，也把国内房地产市场泡沫吹到了无以复加的危险境地。现在，在中央采取了史上最严厉的调控之后，这些昔日可以躺在床上数钱的既得利益者当然坐不住了。因此，我们看到，一段时期以来，关于部分城市商业银行取消第三套房贷的限制的报道不绝于耳；某些有着一定影响力的官员型学者以房价跌幅一旦超过25%就会爆发难以收拾的中国式次贷危机为要挟，呼吁政!府不要刻意打压房价；更有人故伎重演，通过对经济先行指标的测算，预测今年第四季度经济增长速度可能会低于8%，制造中国经济可能硬着陆的舆论，进而试图推动政!府在保增长的大局下放松对房地产市场的调控。可以说，上述既得利益者为了达到影响或改变中央宏观调控的目的，几乎动用了各种可能的手段。
　　调控重点应在指标城市
　　本轮房地产调控之所以在京沪深穗等指标意义的城市成效不彰，一个非常重要的原因是政策针对性不足。众所周知，京沪深穗等城市盘踞着国内最有实力和最有影响力的市场参与主体。他们吃定了中国经济发展对上述城市的依赖。认为在发展是第一要务的政策背景下，中央是不希望京沪深穗房地产市场崩盘的。因而在抗拒中央的宏观调控方面，底气最足，手段也更为精明。以京沪为例，无论是市场上的存量新盘还是高档二手楼宇乃至未来两三年的新增楼盘，大部分控制在资金实力雄厚与融资渠道多元化的中外企业手里，有的楼盘背后是地方政!府在托着。在他们看来，中国顶级城市核心地段的不可复制性以及中心城区土地的稀缺性足以支撑房价在未来十年持续走高。再加上银行的暗中护盘，使得今年4月15日至今，这些城市的房价经受住了最严厉调控政策的考验，除了成交量大幅下滑之外，整体房价依然坚挺。部分地段楼盘房价更是不降反升。果然，日前由北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布的今年上半年北京市房地产市场运行情况显示，今年上半年北京四环内期房价格逼近惊人的3.5万元/平方米。在上海，部分楼盘逆势涨价现象也屡见不鲜。可以说，如果本轮调控措施在抗压能力极强的上述城市不能产生显著效应，则整体调控效果将大打折扣。
　　破解中央与地方的博弈纠缠
　　笔者认为，楼市虚火是实力雄厚的市场有关参与者为了一己之利而刻意营造的表面繁荣景象。在最高决策层坚持房地产调控不动摇的前提下，已进入下半场的本轮调控，能否取得中央预期的政策效果，关键在于提高政策投放的精准度。当前特别要把京沪等指标城市高企的房价真正降下来，防止出现阳奉阴违式执行。为此，必须采取切实措施打破房地产市场上利益相关者之间的串谋。
　　改革是最好的药方。首先需要破解的是中央与地方之间的博弈纠缠。笔者相信，只要把整顿房地产秩序，调控房价作为重大政治任务来抓，是一定能够收到预期效果的。如果能够以改革地方政!府的政绩考核机制为切入点，改变地方政!府的预算软约束以及偏重增长的政绩观，是可以逐步纠正作为房地产泡沫重要推手的地方政!府投资冲动的。而在规范了地方政!府的行为之后，决策层需要思考的是在加大对银行放贷行为约束的同时开放银行更多的投资渠道。最后，为了推动房地产市场改革，培育好的市场制度，必须打破既得利益阶层的垄断，减少他们的政治影响力，巩固市场经济运行的政治基础，建立真正竞争性的房地产市场，从既得利益阶层手中拯救房地产市场。 (作者系上海外国语大学东方管理研究中心副主任)

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