二三线楼市泡沫更甚一线 价格差不是泡沫基准

山东小王

时间：2010年08月07日 10:00:36 中财网

　　价格差距不是泡沫的基准
　　按照价格超额上涨速度（房地产价格增速超越收入或经济增长速度的差值）和资产回报率比较，当前房地产价格的泡沫是显而易见的。经过持续数年的繁荣，全国各地已普遍出现了上述界定意义上的房地产泡沫，即房价相对当地收入和当地经济增长的过快增长、房地产投资回报基本转向资本升值。
　　人们普遍认为北京、上海、深圳等一线城市，确实存在一些泡沫；对二三线城市，却鲜有人认为存在。内地没有楼市泡沫，是市场的一种普遍看法。从对泡沫的界定不依赖于市场供求结构这一前提，可以得知，目前的中国楼市泡沫现象并不是区域性的，并不只存在于一线城市，而在二三线城市也普遍存在。我们发现，我们调研的二三线城市比一线城市实际泡沫程度要更严重。
　　之所以出现这种认识偏差，主要在于不同区域间价格绝对水平的巨大差异。价格低使得投资门槛较低，在一线城市投资楼市"只赚不亏"的示范效应下，大量中小投资者资金进入了二三线城市楼市这片投资"洼地"，导致了二三线城市楼价的暴涨。就上涨幅度而言，二三线城市楼市的价格上升速度和幅度，并不逊于北京、上海、深圳等一线城市。
　　但受制于当地较低收入水平，二三线城市房地产价格的绝对水平与一线城市相比，仍有较大差异。中国区域间收入水平差异非常大，几乎达到1倍。比如，2009年北京、上海的城镇居民家庭人均可支配收入分别为2.67和2.88万元，而湖南和重庆的城镇居民家庭人均可支配收入分别只有1.51和1.57万元。在当前全国流动性依然旺盛，房地产投机需求依然高企的情况下，房地产市场显然已脱离了真实消费需求基本面，其价格走势已基本改由货币流动性的充裕程度来决定了。在同一把流动性尺度下，二三线城市房地产绝对价格水平的低廉，自然就显得泡沫程度较少了。
　　保障房建设
　　并不构成地方财政负担
　　保障房建设和商品房的一个最大不同，在于土地由政!府无偿划拨。开发商按照开发成本加上合理利润取得承建权，开发完成后政!府支付开发成本后全部收回自售。政!府对保障房建设的付款进度在我们的调研样本中为5：3：2，3年支付完毕，因是政!府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并没有过多拉长而构成财务压力。对开发商而言，保障房项目并不是不值得争取的工程项目。
　　建安成本在一线城市约为2200元/平方米，二线城市约为2000元/平方米，三线城市约为1800元/平方米，并没有过大差异。导致各地房地产价格差异巨大的是其中的土地成本。
　　保障房的售价通常在市场价格的0.6-0.8之间确定，可见若中国房价回调20%以上，可以获得较强劲支撑。但调研发现，一个保障房建设项目真正能用于社会特定群体出售通常只有2/3，约1/3要用于拆迁户的补偿等其它需要，即1/3部分不能带来收入。以上大致数据足以让我们对保障房建设项目的成本构成有个基本概念了，即拆迁成本=1/3*（0.6-0.8）。在保障房项目中，政!府获得的净收入=2/3*（0.6-0.8）-建安成本。
　　国土部调研报告显示，地价/房价比为0.2-0.4，这意味着，在商品房开发项目中，地方政!府扣除拆迁成本后的土地出让净收入仅为房价的0.1左右。看来，地方政!府保房地产并不如人们一般所认为的为了当地财政。由于拆迁成本越来越高昂，政!府在土地出让中获得的收益已开始不及房地产商，甚至零收益。上海2009年土地出让金总额约为1000亿，拆迁成本约750亿，加上市政配套支出350亿，政!府的净土地出让收益已为负数。
　　比较保障房项目和商品房项目中政!府获得的收入，显见保障房项目中政!府获得收益并不比商品房项目中低，在售价合适的情况下，甚至可以获得高得多的收益。从财政管理体制角度，由于政!府保障房项目收入并不入土地出让金专户，各地对资金的支配性更高。调研中，相对于当前以区（县）为主体的保障房建设工作，各地都已将保障房项目建设权集中到市一级。
　　供给结构加剧市场供需矛盾
　　调研发现，无论是商品房和保障房项目，大约1/3为拆迁安置，1/3为相关权力部门和关系户所内定，剩余1/3才是形成市场供给的。即使剩下的大约1/3的有效供给，在投机资本的抢购下，最后能够到达真实居住用途消费者手中的，不是所剩无几，就是价格奇高。
　　一手打一手护，在政!府左右摇摆的艰难抉择中，中国楼市缓慢地进行着"去泡沫化"之路。
　　2010年开始的楼市调控已过百日，近日国家统计局发布的今年1-6月房地产市场的相关数据，6月份70个大中城市房价环比下降0.1％，这是近15个月来房价首次下降，但微乎其微的降幅也可以看出，楼市调控的矛头--房价目前依然相对坚挺，上半年楼市调控取得初步成效，但政策的预期效果还未完全达到。
　　"中国楼市的去泡沫化之路上，最大的阻挠还是政!府尤其是地方政!府和银行。"国务院发展研究中心信息局局长程秀生认为。
　　政策剑指"泡沫"城市
　　尽管部分开发商和专家试图用供不应求来解释楼价高企，但这显然难以掩盖千真万确在楼市堆积的泡沫。
　　有关数据显示，按户均收入来看，估计北京居民买一套房需要25年，上海和深圳大约需要35-40年；而同样的指标，柏林居民买一套房只要3年多，纽约为6年多，东京为8年多，中国香港为20.8年。
　　"中国几大城市房价可能已是世界最高的了。"复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三指出，证明中国大城市房地产存在严重泡沫的另一个证据是，租房的年收益远低于定期存款，租金更低于当地银行按揭贷款，可见，中国一些特大城市房价太高，肯定有泡沫。
　　著名经济学家、中国经济体制改革研究基金会秘书长、国民经济研究所所长樊纲也指出，房地产资产泡沫值得重视。
　　而值得注意的是，调控政策矛头所指，正是这些房价过热、泡沫严重的大城市。近期的统计数据显示，调控政策也确实正在这些城市发挥作用。比如上海、深圳和北京等房价过热的城市，从上半年调控政策出台以来，成交量均应声而落，"零成交"也频繁出现。而哈尔滨、合肥、昆明等二线城市，楼市均价反而在保持着小幅上涨。
　　"国务院的调控政策可以看出正是针对这些楼市有泡沫的城市，而像合肥等价格一直保持较低涨幅的二线城市并不在调控范畴。"北辰实业副总曾劲说。
　　谢百三也认为，百日调控中，国务院是要对部分房价上涨过快的城市进行坚决调控的，对二线城市、中小城市没有过分调控之意，实际上是希望通过这种差别化政策，保持中国经济仍能有较高的增长。
　　政!府纠结延缓去泡沫
　　除了差别化的调控政策，政!府在楼市调控中多个"引而不发"的政策，也暴露出政策面的矛盾心理，这也使得调控政策出台百日以来，"去泡沫"成效并不显著。
　　在程秀生看来，尽管上半年政!府楼市调控政策不下10条，但真正掐住高房价脖子的只有信贷政策，尤其是二套房政策。
　　谢百三也认为，真正的调控就是房贷控制很严，风传的"房产税"等其他政策未出台。"引而不发"反映了中央政!府本身的矛盾：中国宏观调控方向、目标扑朔迷离。又想打泡沫，又不敢打死；既不想成为当时房价狂热再狂热之迪拜，又不敢成为经济大萧条20年之日本。
　　而房价泡沫还负载着中央和地方的利益博弈，作为地方政!府的主要财政收入，房地产低迷影响到土地市场，导致土地成交低迷，必然严重影响地方政!府的财政收入和GDP。
　　北京理工大学教授崔新生表示，因地方政!府不能作为发债主体，即开始向手中支配的土地要效益。与各种开发区和城镇化同步相互烘托，土地及房地产的非理性泡沫价格一发不可收拾。
　　"通过土地出让、特别是竞价拍卖等等方式，地方政!府聚集大量的自主财富。由于缺失产业投资定价机制，即如何将土地出让收益，进行产业投资组合设计，为地方政!府打造优势或主导产业，因此，房地产业的任何政策波动，都将使地方政!府和房地产商、购房人充满非理性恐慌，间接推进房地产价格继续虚拟爬升。"崔新生指出。
　　另外，中欧国际工商学院教授许小年指出，房价下跌的另一后果是银行坏账的增加，到头来仍需中央埋单，因为银行大多是国有的。
　　楼市调控仍未到位
　　"不解决地方财政问题，楼市必定被绑架。"许小年指出。
　　在缓慢的"去泡沫化"过程中，越来越多的专家开始质疑现行的地方土地财政，并希望政!府坚持楼市调控方向，并重建相关体制。
　　"房地产调控也还没有到位。房产调控会影响国内经济增长的说法是有些危言耸听。"樊纲指出，现在也就是几个大城市的楼盘在受影响，大多数城市包括一些省会城市的楼盘也没有太大变化。政!府应该借这次调控机会，建立起一些原来没有的制度，使消费需求真正成为主体，投资成为相对边际的一种需求，逐渐形成相对稳定和自我调节的房市。
　　而许小年表示，真正要解决泡沫的问题，第一，要把去年多投放的货币抽回去，加息、提高准备金率……第二，增加土地供应。土地供应不增加，房屋供应不增加，难以打压房价，价格是供给和需求的反映，仅仅靠行政手段打压，越打越坏事，而这就需要进行财税体制改革。不能让土地财政成为常态，不能让地方融资平台成为常态，否则利益关系不调整，不可能从根本上改变供需的基本格局，价格当然坚挺依旧。
　　而对于下一步的调控政策，国土部、住建部等部委官员纷纷出面称将坚持目前的调控政策，对调控政策所涉及的最热门城市，北京市委书记刘淇近日也强调："要坚持对房地产市场宏观调控的政策不动摇。"
　　基于此，业内专家越来越多地预测去泡沫化之路还将缓慢持续。
　　上海房地产分析师陈真诚大胆预测，就目前房地产市场实际情势和中央政!府调控房地产的态度来看，房价下降大势已经确立无疑。此轮调控下，不但房价下降的幅度会在30%左右，而且此轮房地产市场调整会在3-5年左右甚至更长时间。
　　而对于从根本上松绑楼市的财政制度改革，却因涉及政!府自身利益，成为了大家拭目以待、却比房价还难以预测的冀望。(www.ccstock.cc)

□ .胡.月.晓　 .证.券.时.报