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房产税，这个在本次房地产市场调控中经历了千呼万唤的新税种，眼看着就要成为现实了。国庆前夜7部委出台的房地产调控新政，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出了更为严厉的政策要求，有关推出房产税的消息也不再像前期那样显得扑朔迷离，而是已经确凿无疑。最新消息称，上海近日将会出台房产税征收实施细则。（10月7日新华网） 对于我国的房地产市场来说，房产税并不是一个新名词，早在1986年9月，国务院就发布了《房产税暂行条例》，随后各地省级政!府也大都制订了实施细则。但是，这个暂行条例一搁20多年，房产税并未征收，这是有其历史背景的。暂行条例制订的时候，我国住房制度改革还未进行，房地产市场还未建立起来，居民住房大都为租赁型的，房产税的开征意义不大。而在住房制度改革以后，由于房地产很快成为政!府积极扶持的一个市场，房产税被视为一个对市场发育有负面作用的消极因素而打入了冷宫，随后，政!府通过土地市场的“招拍挂”制度有了更好的收取房地产市场利益的途径，房产税就这样被彻底遗忘。今天，当政!府需要遏制房价过快上涨的势头时，准备将开征房产税作为重拳砸向市场，但是，市场的发展已经使这个税种的开征面临着不少现实的困难。 开征房产税的第一个现实问题是，是向所有住房征收还是向一部分住房征收？按照财政部、国家税务总局有关负责人的最新表态，征收房产税的对象是所有个人住房。这个表态倒是符合国务院《房产税暂行条例》的原则的，但是，它与目前调控房地产市场的大方向却是不相一致的。目前的市场调控，是为了遏制一段时间来房价过快上涨的势头，其目的就是为了让中低收入者能够买得起房，这说明调控的主要方向是打击炒作商品房的市场投机势力，自住型消费仍得到政策的支持。如果向所有个人住房征收房产税，那实际上把那些好不容易购置了一套房产，目前还在为还房贷而节衣缩食的“房奴”一起作为打击对象来对待了。但是，如果实行差别化税收，只向拥有三套房甚至更多房源的业主开征，在确定征收对象上显然存在非常大的难度，这也是政!府准备一刀切征收房产税的一个重要原因。 开征房产税的第二个现实问题是，以什么样的基准来计算税率？国务院《房产税暂行条例》规定依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算缴税额，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。今天要开征房产税，如果依然按此规定来实施，那就根本达不到政!府期望的打击炒作势力的目的。现在普遍的说法是按现行评估价来计算税收，但是，在普遍缺乏诚信的现实环境中，一个能够保持公正、真正独立于政!府的评估机构到哪里去寻找？虽然政!府可以凭借其所拥有的强硬的行政权力强行推进评估，但其造成的后果是政!府从此将为房价背上沉重的背书负担。而且，为了维持从这个市场中得到高额税收，政!府势将更积极地推高房价。 开征房产税的第三个现实问题是，房产税真的能够对遏制房价起作用吗？在通常情况下，税收确实能够对交易价格产生影响，特别是对处于保有阶段的房产开征税收后，会降低业主继续保有房屋的愿望。但是，要实现这个目标必须有一个前提条件，这就是商品房的供求基本平衡，甚至供大于求，其实在这种情况下即使不收税，房价也会出现下跌。然而，我国房地产市场的情况显然并非如此，以城市化、城镇化带动的对商品房的刚性需求日趋旺盛，而由于可供房地产开发的土地增量有限，这两者之间的矛盾决定了商品房市场的供求关系不可能因为增加税收而得到改变，卖方、出租方在交易中完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方，因此遏制房价的作用不仅无从体现，相反可能推动房价进一步上升。 房地产调控其实是一个系统工程，它牵涉到地方政!府财政资金分配不合理和民众收入长期过低等一系列问题，因此仅仅依靠围绕着市场本身的调控，是很难奏效的。在此情况下，房产税作为一个“重磅炸弹”推向市场，炒作者固然要增加炒作成本，但自住型消费者也将增加一大笔开支，而真正通过房产税得利的，只有政!府。 | 
发表于 2010-10-9 15:06:00