发表于 2010-10-26 17:36:00
作者 吴红缨 编辑 张凤安
重庆房产税开征的雷声再次响起。
“重庆的房产税试点方案还未获得最后批复，待消息确定后，将会第一时间召开新闻发布会。”重庆市财政局局长刘伟10月25日对本报记者透露，“参加发布会的有关媒体名单都已经拟定好了。”
重庆市地税局一位基层官员同日向记者表示，目前尚未接到上级关于征收房产税的指令。但市税务局已对地方税务人员展开培训，内容包括掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法、学会操作应用软件等。
此前，有消息称，财政部、国家税务总局、住建部已启动对房产税的会签程序，其中包含已上报的重庆市房产税试点方案。
据本报记者了解，目前重庆的房产税试点方案较年初时的版本已有一些重要调整，如对重庆市民个人拥有三套以上普通住房的，改为从第二套开始征收房产税；建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业，则从首套开始征税。对高端住宅征税对象的认定也有变化。
200平米大户型首套征税？
重庆秋季房地产交易会开幕前一天，10月13日，关于“重庆将于10月18日后全面开征房产税”的消息在开发商间不胫而走。该消息当时也得到重庆政府部门个别官员的确认。
这在地产界引起极大震动。一位开发商短信下属的销售经理，要求其特别关注此事。一些开发商开始紧急调整销售策略。一家房地产销售代理公司的老总断言，只有两个字，“快跑”，因为“市场对房产税出台的预期，将抑制投资需求，短期内市场一定会受到影响”。
结果，10月14到10月18日这次房地产秋交会，据官方统计，4天累计成交商品住房41.21万平方米，较今年春交会减少60.4%。
但到了18日，传说的房产税并未出台。
“关于这个‘故事’，我们会在以后的发布会上做出说明。”刘伟25日对此表示，重庆还没接到国务院明确的回复。
重庆今年初确定了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房改革方案。即占人口三到四成的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障，占六到七成的中高收入群体由市场提供商品房解决，同时，通过开征房产税，抑制房价过快上涨。
在今年全国“两会”之前，重庆就已向国务院提出上述房改试点的申请，并在4月底向国务院递交了具体方案。其中房产税征收试点，是方案的重点内容。
一位知情的政府官员透露，“上报后，根据国家部委的意见，又进行了调整。”
据了解，调整之后，重庆版的房产税，首先在名称上有变化，以前是“特别房产税”，现更名为“城镇房产税”。
在内容上，重庆拟试点的房产税，以个人为单位，购买第二套房，每年按房屋评估价0.3%征收物业税。二套房以房交所登记的第二套房为准，包含已经购买及即交购买物业。另外，建筑面积200平方米以上的大户型住宅物业， 首套即征收房产税。
这较本报记者在今年4月看到的版本有所改动。原来的方案提出，重庆市民个人拥有三套以上普通住房的，从第三套开始征收房产税，新方案则改为从第二套开始征税。
“4月版的方案，对征收时间之前有多套房产的市民，并没有明确何时开始征税，而新的方案可能会将这些一并纳入了征税范围。” 一位知情人士透露。
在高端住宅的认定上，原来在征税对象上，分有独栋住房，及单套面积在200平方米以上、每平方评估单价达到上年度商品房均价3倍以上的高档商品房两类，新方案将征税对象统一为“200平方米以上的大户型”。
知情人士透露，重庆的房产税可能将实行累进征收，在具体征收中，依据面积分档，按档次逐级调高税率。拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房地产税的税率也越高。这一点和4月的版本是一致的。
财政部财科所所长贾康本月23日在成都举行的第一届西部金融论坛国际资本论坛上表示，目前离房产税最终推出的时间不会超过一年。房产税不会向“第一套房”征收。刘伟对此未予置评，只是称，财科所并非信息的权威发布部门。
不过，在重庆房产税试点方案正式获批和出台之前，上述新方案不排除仍有再作调整的可能。
或按面积分档调高税率
按照4月份的方案，重庆的房产税拟于7月30日起征收。这说明重庆对该税的征收已有充分的准备。今年6月，刘伟也曾对媒体表示，重庆已做好开征房产税的相关准备。
西南政法大学财税法专家张怡教授认为，重庆的试点在法律层面是可行的。首先是在1986年《房产税暂行条例》框架下制定，另外，像当年东北、新疆试行增值税改革一样，这种经中央政府授权的试点，允许在试点中对现行法律有所突破。
不过，重庆房产税方案在未正式揭开面纱前，仍有许多谜团待解。
西南大学教授、原重庆市国土局副局长邱道持提出疑问：“如果个人二套房就征税，那么个人在市外或主城以外区县购二套、三套房征不征税？”
邱道持称，现在主城与区县各国土局，以及各地国土房管部门之间，都还没形成一个数据库，这是在征收前要仔细考量的事，需要在前期做大量的基础性工作。
另外，邱道持认为，在保有环节增收房产税，带有重复征税的嫌疑。按照现行法律，购房者只有70年的土地使用权，这部分土地租用的税款，在购房前已交付。从理论上说，房产税征收时，应该扣除土地那部分价格，单计房屋的价值，否则就是重复征税了。
重庆理工大学工商管理学院副院长许难奇认为，政府应首先明确，征收房产税到底要起到什么样的作用。
“房产税是可以转嫁的。中国正在高速城市化的过程，住房本身存在刚性需求，如果刚性需求存在，那么房产税就会转移到下一个购房者，这样反而会推高房价。”许雄奇说。
据最新的统计，重庆主城区商品房均价为每平方米6905元。业界甚至政府也认为，重庆的房价和上涨幅度在西部并不算突出。既然如此，重庆政府为何还要积极申请房产税先行试点呢？
有学者分析，房产税在物业持有环节征税，可为地方政府带来的是更持续稳定的税收收入。重庆这次大规模的公租房建设，加上土地成本，拟投入近1000亿元资金。而如果将房产税收入全部投入公租房建设，将可望部分解决后者的建设资金来源问题。
另外，重庆近年来也出现了房价上涨较快、投机趋多的状况，“提前加以控制，触及利益较少，有利于改革的顺利开展，也有利于地方房价的健康发展。”上述学者表示。
重庆市政府对经济前景的积极预期，也被认为是征税的底气所在。
房地产为地方政府贡献了35%以上的税收，对地方经济、就业均有深远影响。而征收房产税，严重依赖土地财政的地方政府，可能面临土地市场低落而带来的一系列连锁挑战。除非重庆经济能长期保持高速增长。
重庆市长黄奇帆已向外界传达了这种乐观。他在近日向来自国内外的金融专家推介重庆的会议上透露，今年前三季度重庆GDP增长17.1%，增速排在西部第一位，今年GDP增速可达16%，“我自己认为，在今后五年，保持15%左右的增长率，在重庆是可能的。”黄奇帆说。
许雄奇认为，如果经济增长能达到这一目标，房地产产业也是持续向上，房产税的冲击就不会太大。“但仍要考虑周全，预防万一情况。”