开发商们一直以来腾挪拆借的利器——商品房预售款将被彻底监管，随之引发的可能是大规模的开盘潮与价格调整。昨天出台的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定，从12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，所有预售款将全部存入预售资金监管专用账户，优先用于工程建设。本市内申请预售许可的商品房、经适房项目都将按新规实行。 保守估计，开发商要有超过四分之一的资金被冻结。 一个预售项目一个账户监管 商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。我国从1994年开始实行该制度，最初的目的是为了推动住房建设和房地产市场。然而，在商品房预售过程中，由于买卖双方信息不对等，曾产生过开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况。 北京市房地产业协会副秘书长陈志表示，与此前种种调控措施试图抑制购买不同，此番对开发商预售款的冻结，更多的是为购房者提供保障。 根据《办法》，开发商应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户。商品房预售资金应当全部存监管账户，保证优先用于工程建设。只有预售资金数额超过重点监管资金后，开发企业才能向监管银行申请转出超出的部分。 《办法》规定，开发商预售项目用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件共四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。“尤其是第四个节点，必须达到可以为购房者办理房产证的条件下，才能解除监管。”陈志说，这也意味着，即便开发商破产或出现其他情况，也不会影响到购房人。 违反监管规定暂停预售 如果开发商违反了资金监管的相关规定，主管部门将暂停其在本市所有开发项目的商品房预售，责令限期改正，并将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。如果工程因违法违规而停工、出现质量问题、未按期交用等，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行，暂停拨付专用账户内的全部预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督专用账户内资金的使用。 购房人可查入账情况 根据《办法》要求，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。购房人申请抵押贷款的，房地产开发企业应当提供专用账户作为贷款到账账户。 陈志介绍，北京市房地产交易管理网正在进行改进，将来购房人在查询网签结果时，输入购房合同号，便可确认自己的购房款是否存入了专用账户。同时，市、区住建委也将公示已经批准预售项目的建设方案、工程进度等情况，购房人可以通过主管部门网站查询相关信息。 观点 “开发商很可能调整价格” 荧灿地产总经理顾辰天认为，继限购、提高首付款后，开发商的资金压力已经加大，此番再有超过25%的资金被监管，开发商在迫切需要资金回笼的情况下势必采取突击开盘、迅速销售策略。“为了能够达到尽快销售的目的，开发商很有可能调整价格。现金流是开发商的根本，一旦出现资金链紧张或者断裂，开发商就很有可能以价换量。” “将引起地产业新一轮洗牌” 中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，信贷提高、开发贷从严、融资需审批，在各种资金已经被严格控制流入房地产行业后，商品房预售款其实是开发商惟一可以自由支配的款项。如今预售资金也被严格监管，开发商拿地的资金来源也随之被限，这就减弱了下一步土地市场的成交预期。 而对于新房市场来说，面临着资金链紧张的局面，开发商就不得不加大推盘速度，加快工程建设进度，在新盘的入市价格上也会更加保守。 陈云峰认为，“预售资金被监管后，从短期看，不至于让北京楼市立即出现开发商资金链断裂的困境，但从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能出现‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。” “政府已经做了最坏的打算” “现在来看，政府已经做了最坏的打算。”北京一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，一旦调控加剧，部分开发商的资金出现断裂，上述政策刚好可以保全购房者的利益。“比如我有一个1亿元的项目，预售款至少有3000万元左右，现在政府把这3000万元监管起来，只能用于工程开销，即便是我资金链断了，或者携款潜逃，政府仍然能用这笔钱来保障项目进行下去，购房者能拿到房子。” （赵莹莹） | 
发表于 2010-10-26 19:26:00