上海房产税或针对存量征收 税率低于千分之八

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上海将首批试点房产税初步得到官方证实。上海市房管局近日向媒体证实，上海在首批试点房产税的城市之列。市房管局已经准备好关于房产税试点的相关工作。网易财经了解到，上海房产税的征收方案已经上报财政部，税率可能在千分之五到千分之八之间。

“方案世博会前就报上去了，可能是全面征收，”据上海社会科学院相关人士透露，目前上报的方案中，是按照一定范围对存量房进行征收，这些范围包括人均居住面积、套数等。

不过，也有传闻称，存量征收涉及范围广、技术操作复杂，试点前期很可能会按照增量征收。“房产税征收应该是先易后难，前期增量征收操作容易一些。”

除上海外，有媒体报道称，重庆、深圳也有可能进入首批试点之列。“重庆也已经万事俱备了。”重庆某开发商对网易财经表示。

房产税征收“箭在弦上”

作为抑制房价的手段之一，房产税的征收被视为一剂猛药。而进入新一轮五年规划，房产税的征收也被视为改变地方政府土地财政的重要手段。在多位业内人士看来，房产税征收都是“早晚的事”。

针对上海与重庆将作为首批试点城市即将征收房产税，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，“有这种可能性”。他称，上海、重庆房产税征收的方案都已上报。何时推出只等财政部等相关部门批准。

而在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，房产税在上海试点“也不存在什么障碍”。由于年内的几次房地产调控政策效果相对有限，“房地产税的出台也有利于稳定房价，打击市场投机需求。”

社科院近期发布的《经济蓝皮书》称，2010年是我国房地产的调控之年，房价涨幅从2009年的25%左右，预计可能下降到2010年的15%。不过，在上海、北京等城市，2011年房价走势主要取决于房屋需求者、开发商、地方政府和中央政府之间利益和目标的博弈，如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至更高。

此外，作为十二五规划的内容之一，房产税征收也因改变地方政府卖地经济模式的现状被寄予厚望。

“十二五期间经济结构调整是必行之事，投资的依赖尤其是房地产的依赖一定会控制。土地财政是首当其冲的，不解决这个问题，房地产比重依然将会膨胀，”重庆联纬顾问王波表示。

顾云昌也表示，如果一旦全面开征，房产税确实会对地方政府财政结构、卖地经济会有较大改变。“不过，试点阶段可能还看不到。”

自住需求不受影响

就目前的消息看，试点的两个城市，房产税征收的形式也有所不同。有传闻称，重庆可能仅对高档房征收。而上海则是针对普通住房进行征收。

针对上海房产税的细则，现在也存在多种版本。上海社科院相关人士对网易财经表示，目前上海上报的方案是按照存量依据一定的范围，如套数、人均居住面积等进行全面征收。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则称，存量征收涉及面大、操作复杂，前期实施的可能性较小，试点阶段按照增量征收的可能性更大。

上述社科院人士也表示，按照全面征收的方案，短期内获得财政部批准“有一定难度。”他表示，一旦全面征收，社会影响将十分巨大。“这些都没有经过测试，短期实施难度很大。”

针对上述两种方案，上海房管局相关部门均未作回应。“现在还不知道，有结果我们会通过正规渠道公布。”

不过上述双方均认为，如果房产税很快会开展试点，税率可能“较为有限”，并且划定范围之后，对自住需求的居民不会有太大影响。市场普遍预计，上海房产税试点阶段的税率可能在0.5%-0.8%之间，如果全面征收也会进行一定的划分，比如针对第三套房或者超过人均居住面积超过70平米等。

此外，如果仅针对增量征收，对市场影响可能较小。上海社科院经济研究部副研究员陈则明表示，上海市区的地已经越来越少，房价肯定会越涨越高，一般的税率可能并不足以对这些地区价格上涨形成压制。“更何况市场可能会通过各种办法进行避税。”

重庆目前的方案也尚不明朗。王波表示，针对高档房进行征收现在传的很凶，但是“如果只这样，那对市场造成的影响微乎其微。”

他称，如果只是针对高端物业征收，大没有必要去说什么房产税，只要提高契税即可。陈则明也表示，如果上海仅仅针对增量征收，和1994年推出土地增值税的效果可能并无二致。

推出时间要全盘考虑

除了具体细则仍不清楚外，房产税征收时间也尚存悬念。

杨红旭认为，作为新一轮房产调控的主要手段，为抑制投机性炒房，房产税将在明年两会上进行讨论，最快可能在明年两会之后推出。

顾云昌则表示，房产税何时征收需要通盘考虑，“既要结合房价的变化，又要结合货币、财政等相关政策。不能单纯仅从房地产市场判断。”

他认为，最近房地产市场没有大的反弹，货币政策又刚刚从“适度宽松”转向“稳健”，房产税可能不会很快推出。

“国家调控的目标是既不希望房价大涨，也不希望房价大跌，如果房地产市场价格较为稳定，也不会马上出台。”顾云昌说。

纬联地产顾问重庆有限公司-市场咨询部总监王波则认为，房产税的试点的具体时间很难判断，但是开征与否或者说是否全面展开需要关注一个条件——房价是否依然“不受控制的飞涨”。

他称，从本轮房地产调控的走势来看，政策调控的决心和态度异常坚决，并且是有计划有节奏的在实施。

“举个例子，在4月出了政策之后，许多媒体都在讨论这种强压政策尤其是一些临时性政策必然导致政策到期之后的市场疯狂反弹。9月底的政策就比我们预期来得还要早些，但也证明了当市场意图疯狂反扑的时候，中央早已经预备了对应的策略。”

王波表示，从目前重庆的房产市场看，太多因素——09年以来的货币泛滥、30年来的财富积累、去年新开工面积下降——决定了房价上涨压力并不是短期或者说简单一两个政策能够压制。

“我们相信房地产市场不可能就这样达到中央的调控预期，这就是房产税市场预期浓厚的一个很重要的因素了。”