|
近日，国家统计局主管的《中国信息报》发表了题为“2008年二季度经济述评：市场不支持高房价”的文章。文章称，“房地产的暴利时代已经终结”。文章指出：“目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨……当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。” 联系到近期来自房地产界的救市、金融风险预警不绝于耳，甚至全国人大财经委报告也对“房地产市场走势可能出现逆转”表示极度忧虑，担心出现“大起大落”，“房地产的暴利时代已经终结”的表述引起市场极大的关注。这份经济述评指出了不少问题，一些判断和依据也比较符合实际。但是，我们在报告中看不到敦促挤压房地产泡沫，或者松动房地产政策的建议，也就无法看清楚这份报告的初衷。这里的关键是，当前我国房地产的暴利时代，真的已经终结了吗？ 什么是暴利？经济学上没有暴利这个词，因为它包含明确的价值嫌恶判断。最接近的名词是“超额利润”，或曰“经济利润”。什么是超额利润？就是企业或个人取得了超过正常利润的会计利润。用公式表示：超额利润=会计利润-正常利润。 房地产商到底有没有获得暴利，或者实证描述中的超额利润？这个问题已经十分清晰，放眼当前我国各个行业，房地产业可谓是最没有争议的暴利行业，完全无需论证。惟一需要说明的是，目前的房地产业暴利究竟到了什么程度？判断房地产暴利的标准是什么？这也同样可以成为判别当前我国房市泡沫程度的标准。 为了客观分析这个问题，我们引入经济学中常用的、已故的诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·托宾1969年提出的托宾Q比率，来解释我国的房价泡沫和房地产暴利。 托宾把公司的价值分为市场价值和重置价值即重置成本。金融市场价值包括公司股票的市值和债务资本的市场价值；重置成本是指今天要用多少钱才能买下所有上市公司的资产。托宾Q比率就是企业的市场价值与企业总资产的比率。用公式表示：Q比率=企业的市场总价值/总资产价值。 例如，一个较低的Q比率(介于0-1之间)意味着重置一家公司的成本大于该企业在资本市场上的价值，即企业股票的价格或市场价值是被低估的；反之，一个较高的Q比率(大于1)意味着公司的市场价值较之资产的重置成本昂贵得多，表明公司的股票价格或市场价值被高估了。 用托宾Q比率，可以衡量房地产商所开发项目的市场价值与重置成本之比。根据判断，目前我国商品房的市场价值与重置成本的比率，大约在3-5倍之间，远远大于1，表明现行房地产业仍有200%~400%的暴利，房屋售价当中约有67%~80%的泡沫。这个比率可以解释为什么房地产开发投资容易失控，即开发商愿意把房屋销售出去而不是用于经营，而用回笼的资金继续从事开发建设新楼盘的活动；这个比率也可以解释，房地产商在销售不畅时，为什么可以折价50%以上。 依据同样的道理，地方政府储备土地项目的Q比率，为土地拍卖的市场价值与征用农民土地的成本之比。大致算来，这个比值大约在10倍以上。由此我们可以分析，为什么地方政府如此热衷于征用土地、储备土地和拍卖土地，甚至冒着政治风险进行房地产“救市”，关键也是暴利在起作用。 因此，真正的房屋价值，就是在房地产开发商的房屋重置成本的基础上，再挤掉地方政府出让土地所获得的暴利，这大约需要在现有房价的基础上，降价60%以上。具体来说，剔除地理位置、房屋结构因素，当政府放弃“卖地生财”，并且商品房的价格与居民、单位自己建房的成本相当时，房地产暴利的时代，才真的被终结了。 | 
发表于 2008-8-10 08:53:00