费杨生：“后奥运”楼市迷局待破

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“后奥运”楼市迷局待破

举世瞩目的奥运会即将落下帷幕，奥运会后的楼市走向再次成为关注焦点。业内专家认为，“金九银十”传统销售旺季或是考察“后奥运”楼市往何处走的一个重要时点，但全国楼市在全年甚至未来一两年继续保持调整态势的可能性依然较大。

楼市奥运无行情

在此轮房地产行业调整的大背景下，奥运会期间的各地楼市延续着前期低迷态势，奥运会主办城市北京的楼市行情更显冷清。

SOHO中国董事长潘石屹说：“因为北京市场的需求有相当一部分来自外地人，而奥运会期间的一些交通限制措施给外地人进京带来一些不便。所以，目前低迷的北京房地产市场不会在奥运会期间的这一个月里好转，反而会使8月份成交额下滑。但这是暂时的，不是影响房地产市场长期的、根本的原因。”

事实上，北京商品住宅市场在7月份就预演了奥运无行情的走势。新房市场上，成交量呈现出被“腰斩”的局面。北京房地产交易管理网统计显示，7月北京新建商品住宅（期房、现房）网上签约6226套，签约面积78万平米，分别比今年6月下降了31.9%和26.6%；分别比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市场上，一些房地产中介机构的数据显示，7月出现了北京数年来的首次二手房价量齐跌。

而在奥运会期间，各地开发商纷纷推出各种与奥运挂钩的促销手段。有的是中国队获得一枚金牌，就推出一套特价房，特价房价格普遍低于市场价2成；有的是请奥运奖牌获得者做广告；有的则推出房价与金牌数量挂钩的优惠活动。

尽管如此，成交情况仍难逃惨淡。搜房网统计显示，8月11日-17日这一周，北京商品住宅成交面积为78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三级市场研究部的统计显示，京城中高档二手商品房8月1日-15日的买卖成交量环比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。

此外，一度火爆的奥运短租市场也在7月底降温，二手商品房租赁市场的成交量和成交价与6月持平，房源供应充足和租金过高使得短租市场表现大大逊于预期。

同样，其他城市的房地产市场也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7万平方米，环比分别下降了18.9%和20.5%；成交面积同比下降了约57%。8月11日-17日这一周，深圳商品住宅成交面积为58783平方米，环比下跌20%；厦门成交了12245平方米，环比下跌28%；福州成交了15253平方米，环比下跌29%。

业内人士普遍认为，奥运与楼市的直接联系并不大，奥运因素之所以被放大，主要是因为在前期房价猛涨阶段，“奥运概念”被开发商大肆炒作，一定程度上夸大了奥运因素对房价的推动作用，从而有了奥运会后房价可能下跌的预期。当房地产行业步入调整阶段，这个预期就被更多的人所接受而被强化，加剧了市场观望气氛。

“金九银十”难再现

那么，奥运会后房价下跌的预期会变成现实吗？业内人士认为，即将到来的“金九银十”或是观察未来一段时间楼市走向的重要时点，此间楼市成交量小幅反弹的可能性较大，但难以再现前几年的火热。

从一些龙头企业的业绩分析，市道不佳使得开发商要实现全年的销售目标难度增加。比如，首创置业上半年的签约销售面积约为13万平方米，同比下降六成；签约销售总额约为17.33亿元，同比下降48％。截至7月，碧桂园仅完成了全面销售计划320亿元的31.56%。万科则将全年的新开工面积和竣工面积，分别从848万平方米、689万平方米下调为683万平方米、586万平方米。

潘石屹认为，在房价上涨幅度很小，而土地价格、水泥钢铁等各项成本价格都是超过30%的上涨幅度情况下，房地产行业很可能出现亏损，尤其是去年疯狂拿地的那些开发商。

销售压力、盈利危机会不会促使开发商大规模降价促销，在即将到来的销售旺季放手一搏呢，业内人士对此并无一致意见。洲联集团上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅认为，在未来市场不甚明朗的情况下，开发商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了对所持物业资产的处置，以及时补充现金流。奥运会前，北京住宅市场已开始调整，不少住宅项目都出现了打折销售的情况，这一局面会在奥运会后持续下去，但房价暴跌的概率很小。

一些券商报告认为，在不继续出台更严厉的房地产调控政策情况下，未来半年内全国房价普遍下降15%-20%的情况属于极小概率事件。

但网上调查反映出来的购房者预期与此相反。截至21日，搜房网的调查显示，70%的调查者认为奥运会后一年内北京房价将下跌，原高于18%和12%的看涨和看平比例，且49%的调查者认为奥运会后不是买房时机。

建行研究报告认为，下半年房地产市场价滞量减态势将进一步延续。下半年如果市场交易量进一步缩小，迫于资金等压力，楼盘降价销售回笼资金的情况还会越来越多。

一些业内人士认为，急剧萎缩的成交量如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成严重威胁，因为年关将至，开发商将面临银行贷款到期、工程款结算等资金使用的高峰期。届时，可能会有一波降价促销潮。

二手房方面，大多数中介公司对“金九银十”还是充满期待。“链家地产”市场研发中心认为，9月份以后的北京二手房成交量将逐月走高，预计下半年北京二手房的成交量在4.5万-5万套之间，相比上半年的交易量可能会有10%的增长，全年交易量在8.5万-9万套之间。

“链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势，只会影响到调整的时间长短问题。

调整态势将持续

那么，已经调整近一年的楼市还将调整多久，房价又将如何演绎呢。

国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，奥运会和楼市没有必然联系。这种调整，从房地产市场长远发展来看是积极的，某种意义上说，也是挤压的泡沫成分。从中长期的趋势看，中国的房地产市场总体肯定是乐观的，因为我们城市化率还达不到全球的平均水平。

中国社科院研究员易宪容认为，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期，香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。经过这种调整，市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉，让一些好的房地产企业存活下来。

中金公司认为，由于2006年、2007年良好的销售增厚了开发商自有资金实力，一直紧缩的银行信贷也制约了大多数开发商盲目扩张，总体而言开发商资金压力没有想像中的紧张，此次调整将是成交量的萎缩而非价格的大幅度下降，所以调整周期较长，预计2009年上半年行业见底。

国务院发展研究中心研究员张立群认为，应该采取一些措施进一步把房价稳定在现在这个水平上。一方面积极引导释放买房需求；另一方面防止房价持续回落把买房需求积压得太多，以免集中爆发的时候供给又跟不上了。

尽管对未来的预测犹如盲人摸象，但可以肯定的是，开发商最好的日子已经结束，但最难的日子是否过去还不得而知。（费杨生）(本文来源：中国证券报 作者：费杨生