发表于 2008-10-24 09:51:00
早几天，国务院17次常务会议在布置第四季度的工作时指出，房地产的问题是一个民生的问题，政府应该降低住房交易税来支持居民住房消费。所以，财政部22日发布消息，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。同时，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为 20%。还有，个人住房公积金贷款利率下调，对汶川地震灾区居民灾后购置自住房优惠不变。
对于财政部出台的政策，它的一个基本前提是，所有的住房优惠政策都放在住房是一个民生的问题上，放在如何改善居民基本居住条件上或住房消费上。因此，无论是住房购买税收优惠，还是信贷优惠，基本上针对的是指个人自住型型住房购买或消费，是放在中小套型及中低价位的住房购买上。比如，政策优惠是自住型的住房、是90平方米以下的住房。而对投资型住房的购买其政策基本上没有改变。也就是说，政府并不鼓励房地产投资，也不再希望鼓励房地产投资来吹大房地产泡沫及制造风险。
这些政策说明了，一是政府对住房的投资与消费同样做出一个严格的区分。住房消费政府不仅保持原有的优惠政策，而且在原有优惠政策基础上进一步放宽优惠条件，以便为住房的自住型消费购买住房创造条件，并希望创造这些条件来鼓励居民住房消费，来发展中国房地产市场。二是政府对住房投资仍然保持原有的政策。也就是说，从去年以来特别是今年以来政府严厉遏制房地产炒作与投机的政策没有改变。反之，为了防止中国的房地产泡沫再次泛滥或吹大，我相信政府还会出台相应的政策来完善其制度。
还有，政府对个人自住型的住房消费采取十分优惠的税收政策及信贷政策，强调住房市场民生性，这点不仅十分明确，也是未来中国房地产市场发展的方向。可以说，这些房地产政策不仅给出国内房地产发展方向，也有利于降低居民购买住房的成本，有利于活跃房地产。但是，这个房地产市场是一个居民自住房型消费市场，而不是投资的市场。
但是，当前房地产市场的问题是，一方面房地产销售迅速下降，另一方面房地产市场价格不仅没有下降，反之上升（1-9月份国内房价上涨8%），而且房地产开发商宁可不卖一套也不降低价格。何也？房地产开发商就是以为政府会出来救房地产，会通过新政策来托房价。但是，这次政策的出台，基本打消房地产开发商这种奢望。
因为，从目前的情况来看，国内房地产市场销售为什么迅速下降，并不是住房产品生产过多，也不是住房的产品没有消费需求，而是今年的房地产市场发展根本性变化，特别是由以往投资为主导的房地产市场改变为以消费为主导的房地产市场。在这种情况下，房地产购买对象变化了，房地产购买对象的心理价位改变了，但房地产开发商仍然采取以往的销售模式及定价模式，从而使得现行的房价与以消费为主导住房的居民的心理价位及居民支付能力相差很远。在这样的情况下，房地产开发商的住房自然会销售下降。
这次政府的房地产政策就清楚表明，政府对房地产市场个人自住型消费是支持的，并采取优惠的政策，而对住房投资政府是不支持，甚至于严格地遏制。因此，中国房地产市场是以消费为主导的市场，房地产开发商的住房价格的定位也应该放在居民住房消费意义上来。如果当前住房价格调整越快，越是容易让居民住房可支付能力与现行房地产市场价格缺口缩小，居民的住房消费需求就越是容易扩展出来。如果当前的房地产市场价格不下降，政府这些优惠可能发挥的作用不一定太大。因为，在这种情况下，过高的房价对绝大多数居民来说仍然与其可支付能力差别很远，同时，房地产的销售同样不会增加反而会下降。
还有，这次房地产政策强调房地产民生性，强调房地产自住型住房的购买，但是对于改善型住房购买的优惠政策，政府仍然要进一步细化，要用技术性标准对改善型住房的购买严格限定。否则，一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资。
再就是，房地产开发商及地方政府，应该对此政府的含义应该有明确解读了，即房地产市场是民生的市场，是解决与改善居民基本居民条件的市场，因此，房地产市场产品及价格就得与绝大多数居民实际收入水平相合，而不是把房价顶在天花板上。前者是房地产繁荣的基础，后者是市场淘汰的必然。房地产早就出现周期性调整，当前政府的房地产税收及信贷优惠政策只是会加快这种调整而不是其他。