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来源：理财周刊 有那么一群人，他们在房地产市场敢于逆势而上，运用自己独特的技巧，从而获得了超额的回报。 这次我们采访到了三位“拣房大师”，他们在楼市投资中都有着各自的独门秘笈，读来也让人颇受启发。 逆势而上成大赢家 股市下跌、楼市调整、消费低迷，这是一个寒冷的冬天，各个投资市场也是一片萧条，许多人把它形容为一个“失望之冬”。但你有没有想过，冬天的背后却孕育着春天的希望，就有这样一群人，他们敢于在逆势之中捕捉机会，最终成为了投资的大赢家，获得了令人羡慕的超额回报。 这些投资者的战绩是让人心动的，于是许多读者也想了解，他们究竟是怎样一个群体？又有些什么投资诀窍？要真正近距离地“靠近”这些投资者还真不容易，这次我们终于逮到机会，采访到了其中的三位来自民间的“拣房大师”。他们都曾经在房地产市场的低迷盘整期逆势而上，运用自己独特的投资技巧，最终获得了骄人的回报，故事读来也让人感慨万千。 老田，一位普通的打工老头，他用自己打工得来的收入，在楼市的低迷期果断入市。正因为那时大多数购房者都不敢轻易入市，使他有机会淘到了许多超低价位的房产。这些房子后来给他带来的回报是惊人的，500万元的身价也让他拥有了“沪上最牛打工老头”的称号。 周君诚的故事也同样让人感叹，他更像是一位技术型的选手，在“拣房”的功夫上自有一套。“拣房”除了要敢于在逆势中有所作为外，“检漏”的技巧同样不可或缺，它可以让你获得意想不到的回报。 要采访到托马斯•格斯（Thomas Guss）这位“老外”还真费了不少劲，但其实海外的房地产市场同样也是起起落落，市场的“盘整期”往往也是楼市的“机会期”。“老外”们“拣房”更注重细节，也让我们可以从中受到不少启发。 与其追涨不如买跌 这几位“拣房大师”各有各的特点，但概括起来也可以用一句话来形容，那就是“抓住机会，逆势而上”。其实所谓“拣房”，首先要把握的是介入的时机，有道是“与其追涨不如买跌”。 现在刚刚步入2009年，朋友之间都免不了互道新年的祝福，大家也在考虑着在新的一年里的打算。张辉是一位在房地产市场跌打滚爬的多年的“老法师”，对于2009年的投资计划，他的观点也是颇为出人意料：“今年我有购房的打算，现在楼市低迷调整，正好是‘买跌’的好机会。” 在刚刚过去的2008年，商品房销售量出现了明显下降，根据中房指数系统的统计，销售面积同比跌幅由08年上半年的7.2%，扩大到1～11月的18.3%。与此同时，房屋销售价格实际上已经从去年8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100。国家统计局新近发布的数据也显示去年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比仅上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。另外有一个数据颇为有趣，据统计去年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成。这些数据反过来也在告诉我们，楼市观望气氛日渐浓厚，“买跌”的机会正在逐渐逼近。 不少人在市场调整期不敢轻易购房，根本原因是受从众心理影响，其实对于理性的购房者来说，调整期不但可以购房，而且是一个值得入市的好时机。任何市场都会有“火爆”和“冷清”的轮换，在市场火热期购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而在楼市步入低迷盘整期后，供大于求的市场关系也让购房者的选择余地大了很多。在大多数投资者都不愿意入市的情况下，开发商和业主为了尽早把手中的房产变现，往往会出现压低价格出售的情况。所以说楼市困境时，或许就是“拣房”入市的好时机，这时购房者关键是要相信自己的判断。 利率成本已至最低 其实仔细分析老田的成功秘诀，可以发现他恰到好处地利用了政策环境，其成功“拣房”的时期，也是政策面鼓励买房的阶段，这是他获得惊人回报的重要原因。而从目前政策面的变化情况看，针对房地产市场的调控政策已经发生了根本转向，这使得那些技高一筹的“拣房大师”又有了用武之地。 在当前必须确保经济增长的大背景下，房地产无疑再次被赋予了拉动内需的重任。中央和地方采取了降低税费和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场。而对房地产市场影响颇大的二套房贷政策也终于有了松动，去年12月17日，国务院召开国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。之后上海出台了有效期为一年的“新八条”松绑二套房贷，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 除了这些之外，对于购房者来说最为重要的是，目前的利率成本已经降至最低。虽然当前的市场仍然处在调整态势，但我们购房不能仅仅关注房价，更要关注利率的变动，这是影响购房成本的最为关键的因素。根据央行的有关政策，现在首次购买普通自住房，贷款利率可执行基准利率的0.7倍，在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房贷利率水平为5.94%，7折则为4.16％，这样的低利率对购房者可以用“历史机遇”来形容。很简单的道理，将来如果市场转好甚至再次火热，到那时贷款利率的7折优惠还可能存在吗？ 拣房也要讲究技巧 当然， 在市场低迷期“拣房”也绝对不能盲目，这里面有两方面的含义：一是要在充分考虑房产各方面要素的基础上，再选择正确的目标对象；二是“拣房”一定要树立长线思维，根据实际情况因人而异，量力而行地做出选择。 其中，首先是要保持“拣房”后持有期间现金流的“畅通”。房产与其他投资不同，由于大部分人买房都是依靠贷款的，每月的还贷是他们必须要面对的现实问题，如果由于种种原因发生资金链断裂，所谓“拣房”也只能是空中楼阁。 其次，当前的政策面已经发生了巨大的变化，投资者“拣房”时还要特别注意这样几点：一是紧盯普通住房，在当前的市场情况下特别要留意那些“非转普”的房源，我们购房应该以普通住房作为首选，这样即使未来政策面发生变化，仍然可以避免成为被“打压”的对象；二是用足公积金贷款，目前公积金贷款利率已进一步下调，五年以下（含五年）公积金贷款利率下调至3.33%，五年期以上公积金贷款利率下调至3.87%，如此的低利率购房者绝对不能放弃；三是不要忽视地方性优惠政策，目前各地都出台了颇具“地方特色”的优惠政策，对此购房者应该充分“消化”，把这些政策用到极致；四是继续关注政策面的变化，在未来一段时间内，可能还有诸多对针对房地产市场的政策出台，可能会进一步降低大家的购房负担，对此我们也要多加留意。 最后，推出这组文章更在于说明这样一个问题，只要你有足够的眼光和技巧，也一定成为一位“拣房大师”，在房地产市场游刃有余，获得令人满意的投资回报。 沪上最牛打工老头 逆势作投资买跌不买涨 文前提要：从1997年的亚洲金融危机爆发，到2007年的美国金融危机爆发，中国的房产市场完成了一轮“由低到高”的上涨过程。 在这长达10年的楼市上涨过程中，真正的大赢家是那些敢于在市场低迷期入市的投资者，而老田就是这样一位勇于逆势投资的人。 这是一个寒风凛冽的下午，记者见到了他，今年55岁的田国新，自称老田，人称田老头，也有人戏称他是“沪上最牛的打工老头”。其实，老田是不是“沪上最牛的打工老头”记者无从考证，但是，一个靠打工赚钱的“老头”，能够通过投资拥有500万元的家庭资产，其业绩的确是够“牛”的了。那么，老田究竟有什么秘诀呢？他的回答十分简单：逆势作投资，买跌不买涨。 逆势入市越降越买 常言说“追涨杀跌”，这是一个大多数人都无法摆脱的惯性思维，在投资市场中人们习惯于顺势而为，买涨不买跌，但老田却并不这么认为。他说：“任何投资品在市场上的价格都是会波动的，在其市价下跌的时候进入，不仅风险小，而且往往还能出人意料地淘到‘便宜货’。” 回忆起当年往事现在的老田仍然非常感慨，他是在1995年来上海打工的，但一直到1997年才存下了仅仅5万元钱，但这已经是他的全部“财产”了。他原本打算把这5万元辛苦钱存在银行吃利息，来个钱生钱。可不巧的是，那一年亚洲金融危机爆发，我国央行大幅度调低存贷款基准利率，把钱放在银行里已经无利可图。与此同时，当时经济也呈现下滑态势，商品价格更是一路走低。就在人们四处打探投资增值的方法没方向的时候，老田则来了一个逆势而为的“大动作”——他要用这笔钱投资买房。而也就是从那一年开始，房价越跌老田越买，从而最终有了六套房的斩获。 我们还是从老田买第一套房说起吧。1997年，由于受到亚洲金融危机爆发的影响，上海的房产价格开始降价，内环以外的房子，每平方米跌幅达500多元，且有价无市买者寥寥。就在那年9月，老田用仅有的5万元钱，又用了10万元的公积金贷款指标，再加上开发商提供的的无息贷款，在虹口区的华严路买下一套70.22平方米的房子，仅花了22万元多一点，折合每平方米3150元。房子到手之后，老田又投资2.5万元进行了装修，并配备了必要的家用电器。1998年3月，老田以月租金2500元的价格租了出去。如果算一算帐还真的不得不佩服老田：这套房子总共投资25万元，每年的出租收益就有3万元，投资收益率高达12％，是银行存款利息的好几倍啊。 市场进入了调整期往往就是漫长的，1999年上海的房价继续下跌，许多人甚至都感到没有希望了，但老田的手又痒痒了。当时老田的手里仅有4万元钱，他又向别人借了6万元，在密云路买下一套40.48平方米的使用权房子，折合每平方米2470元。自用了两年以后，他又花3万元进行了装修，以月租金1500至1800元不等的价格出租给同济大学的学生使用，折合年投资收益13.8％。到如今，老田的这套房子早已收回了投资。 另辟蹊径淘低价房 老田投资的回报率之所以能够大大超过平均水平，除了逆势买房之外，另一个关键还在于他能够另辟蹊径淘到低价房。出于各种各样的原因，使得这些房子价位不高，特别由于是在楼市的低迷期，更有可能“捞到”比平时更低的价格。 2001年，上海的房价不跌也不涨了，老田认为房价已经到底了，正是投资买房的好时机，如果当时不投资买房，过了这个村就没有这个店了。于是，他果断出手，以每套12万元的到手价，收购了同济大学的两套存量房。这两套房子可让老田捡了个大便宜，一套两室户50.44平方米，折合每平方米2376元；另一套两室一厅54.17平方米，折合每平方米2191元。随后，老田花7万元钱把两套房子进行了装修，然后自住一套，出租一套。至此，老田从一个外地打工的房客变成了拥有3套出租房的房东。再后来，老田的儿子也来到上海打工了，他把那套出租房送给了儿子。 2002年，上海的房地产市场拐点出现了，房价开始上涨了。老田靠打工收入和房屋出租又有了十多万元钱，他还想坐一次上海低价房的末班车。靠仅有的十多万元钱，市中心的房子老田是买不到了，他把目光转向了上海的市郊，因为上海郊区的房价那时还没有启动。功夫不负有心人，老田经过一番考察，把目光锁定在了奉贤区的西渡镇：经过与开发商的讨价还价，他用12万元钱买下了两套房子，一套六楼的是87.4平方米，花了8万元钱，合每平方米915元；另一套七楼的也是87.4平方米，花了4万元钱，合每平方米458元。时至今日，虽说老田的这两套房子年租金仅有7200元，折合投资收益也仅为6％，但是增值幅度却不小，涨了250％。目前，轨道交通5号线奉贤段已经开始施工，地铁站点离老田的房子仅100多米，此房产还有很大的上涨空间。 老田说，就在他不断出手买房的那几年，经常有朋友劝他：房价越跌你还越买，你这不是犯傻吗。当时老田的回答可以说是斩钉截铁：“在国家经济出现滞涨或下滑期间，房产价格的调整或下跌都是暂时的，调整过后必然会上涨。况且，我买的房子投资收益率平均在10％以上，是银行存款利息的好几倍，我不仅不犯傻，还捡了个大便宜呢。”如今看来，正是老田的这种投资策略，让他抄到了上海房产的底。 逆向思维进行到底 老田的故事是令人激动的，一位普通的打工老头能创造出如此的投资“传奇”，的确让人唏嘘不已。而对于大部分投资者来说，更希望能够借鉴他的成功经验，也能够在未来的投资市场中“火”上一把。对此老田给出的观点是：“要把逆向思维进行到底。” 对此老田自有他自己的理由：“自打中国改革开放以来，其资产价格上涨趋势就已经形成了，你只要承认中国经济的发展是向上走的，就应该相信资产价格调整或下跌都是暂时的，总有一天会向上走的。虽然在房地产市场的调整期间，你所购买的楼盘房价可能下跌了，可是你的房屋面积没有缩水，房子的使用价值没有缩水，房屋的租金也同样不一定缩水啊！” 其实证券投资同样也应该持 “逆势而为”的思路，他说：“在熊市里买股票买基金的人，到牛市的时候恐怕没有一个不赚到钱的。我就计划今后每年投入10万元，在熊市里买进有价值的股票放着，到牛市来了的时候再卖出，三到五年操作一次，我就不信赚不到钱。” 随着窗外天色渐暗采访也逐渐进入了尾声，不过记者仍然没有忘记此行的目的，让老田谈谈对当前楼市的看法。对此老田似乎早有准备，他说：“投资房产是不是时候，只要看这么几点就够了：一是房价开始进入下降通道，因为房产具有使用价值，不会出现大跌，就是跌也跌不到哪里去；二是央行开始降低存贷款基准利率，从升息到降息，一个周期一般至少要三到五年时间，投资者能够享受到贷款的低利率；三是银行的房贷政策开始松动，投资者能够获得更多的贷款，放大投资的杠杆效应，可以实现投资收益的最大化；四是政府开始鼓励居民买房，购房者能够获得更多的税费减免，以此来降低购房成本。1997年的时候，我就是根据这四点投资房产的，结果让我抄到了上海房地产市场的大底，也捡了一个低房价、低首付、低利率、低税费的便宜。当然，楼市的走势不同于股市的走势，房价的走势只会形成圆弧底，不会出现“V”型底。可以这么说，2009和2010年，应该是投资买房的最佳时机，错过了这个时间段，可能真的就是‘过了这个村就没有这个店’。” 点评：房产具有两种价值，一种是投资升值，另一种是使用价值，无论房价的涨与跌，它的使用价值都是存在的。从这一点来说，投资房产就应该具有一种长线思维，要善于把握市场低迷期的机会。由此，如果你敢于逆势而动，能够买在市场“V”或“A”的底部区域，你的获利空间将会更大，你就是逆势投资的赢家 | 
发表于 2009-1-14 09:26:00