牛刀：三线城市房价下调要到2010年

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牛刀：三线城市房价下调要到2010年

 

 

许多三线城市的网友不断追问：其它城市的房价都在下降，怎么我们这里的房价还没有动啊？牛刀，你能不能多谈谈三线城市？我们现在已在水深火热之中，一个月收入绝大多数只有1200元至1600元，而房价这两年已经从800多元涨到2800元啊。怎么办？

 

这些网友很分散，有大同、铁岭、绵阳、唐山、九江、安庆、怀化、凯里、桂林等等，有些城市，我很熟悉，有些城市还没有没有去过，因此，我只能从大的趋势上和大家一起交流。

 

中国的房价出现暴涨，最早的城市是深圳，随后才是广州、上海、北京等。而最早出现回调的也是深圳等一线城市。一线城市的房价泡沫其实在2008年已经开始破灭，其主要特征就是土地大量流拍或者以起拍价成交，大量三高产品滞销，成交量大幅萎缩，许多楼盘缓建延期开发等，应该说，中央政府的宏观调控促成了楼市的软着陆，因此，没有出现个人房贷的大规模断供和开发商的大规模倒闭。

 

随后才是二线城市出现回调。这些城市主要包括南京、杭州、长沙、重庆、成都、大连、西安等投机炒作比较严重的城市，这些城市真正开始回调是2008年7月以后，但来势比较凶猛，主要原因是政府没有控制土地供应的节奏，大规模炒作地王，使住宅产品结构失衡，许多城市高中端产品严重供过于求，而低端产品又过于稀少，要解决这些矛盾，需要一个过程。这个过程，有可能是两年。

 

从发改委的数据来看，大多数三线城市房价真正出现暴涨，是在2007年9月27日房贷新政后，也就是深圳开始回调时。因此，三线城市房价暴涨，本质上和一线城市是不一样的，一来没有产生大规模的地王现象，二来投机炒作也不严重，整个出现的是补涨的格局。在经济学上，产品价格的补涨是一种价值重估的过程，这种情况通常发生在严重通货膨胀时期，如果没有发生全球性的经济危机，通货膨胀没有得到根本抑制，那三线城市房价的回调是很难设想的。

 

现在的情况是，中国的CPI已经从当时的7%左右下降到了2%左右，当年的严重通货膨胀已经开始消失，中国经济有可能会发生一个短期的通缩的过程，那么，大的经济环境开始促使三线城市房价进行回调。这种回调的决定因素有两点，一是三线城市居民的可支付能力减弱，二是经济回调促使开发商建筑成本、拿地成本、运营成本大幅降低，房价下降的大趋势已经开始形成。

 

准确的说，2009年三线城市房价开始形成回调趋势。我们可以多关注一下本地成交量的变化，一般来说，许多三线城市在2009年年中，成交量开始出现萎缩，市场开始对前期开发的楼盘进行产品结构和价格的内在调整，一些楼盘会因价格原因出现滞销，供求双方开始僵持，最后的结果是房价下调。但是，因为三线城市的需求状况和一二线城市不一样，这种僵持的过程会比较长，因此，三线城市出现房价的大规模下调是新产品的推出。

 

新产品的大规模成批量上市，短则一年，长则两年。我们可以设定这样一个时间节点，那就是新拿的住宅用地价格较低的一般发生在2008年7月以后，建材成本的大规模下降是发生在2008年的10月以后，这个时期同时发生央行的大幅降息，国家减免交易环节的税费，那么，三线城市房价出现大幅下调的时间最早应该发生在2010年的7月以后。所以，三线城市的网友经济不是很宽裕，应该在2010年后考虑买房。

 

当然，房价的走势还与社会保障住房的推出规模有关。这点，各个城市是不一样的，一般认为，社会保障住宅主要用于解决中低收入家庭的住房问题，推出规模大则对房价影响大，推出规模小，对房价影响也小，因此，我们要综合考虑各种对房价有影响的因素，选择是否出手购买。