牛刀：全球不动产的向下估值和中国机会

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2月15日下午，我应好友曹建海和时寒冰的推荐，做客北京知钱论坛，发表题为《未来房地产投资六大趋势》的演讲，揭示不动产在经济危机中价值重估的规律，和广大网友一起寻找中国不动产的投资机会。

 

我们所讲的不动产，主要包括住宅、商业地产和工业地产，国际通称为不动产。在中国中央政府的政策层面下，普通住宅正在连同社会保障住宅一起转向消费市场，而别墅、公寓、商业地产和工业地产即将形成一个崭新的不动产投资市场，这是未来不动产发展的主要趋势；

 

其次，全球货币体系面临重构，人民币兑美元外升内贬及其对不动产价值的影响，正在发挥作用，忽视本币的价值研究，对不动产的估值将发生偏差。因此，关注资金流向，研究币值变化，一直是资本市场及投资市场关注的焦点，2009年人民币的币值特征仍然是现在的外贬内升，趋向震荡；

 

第三，不动产的资源价值正在被有限放大，确认资源的价值走向，打破过去固有的稀缺观念，研究资源的变化，资源的可替代性以及资源的整合水平，对不动产投资的方向把握至关重要。从目前中国不动产整体发展水平来看，资源是有限的，但是是可开发和利用的，还没有到所有资源稀缺的地步；

 

第四，不动产的价值空间预测，不管是向上估值还是向下估值，其价值空间或大或小，都有存在的理由，经济学家只有负责对这些理由予以解释的权力，没有预测空间大小的义务。现时的许多经济学家对股指、房价、原油价格、黄金价格等等所作出的预测，投资者只能参考，不要迷信；

 

第五，不动产投资的时机选择，考验一个成熟的投资者的素质。像其他的商业机会一样，往往是稍纵即逝，中国在形成住宅消费市场后，不动产的投资市场量能将会得到释放，商业机会更多，主要原因是全球不动产的向下估值带来的，向下估值的幅度越大，对不动产投资人带来的机会就越多；

 

第六，有效梳理市场资讯，正确把握市场导向。中国有必要培养一个不动产职业投资人的群体，建立不动产投资指数系统，这块市场其实和证据市场一样重要。

 

我在演讲时主题不变，内容会有变化，欢迎广大网友参与。详情请见知钱论坛公告。