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牛刀：万科的874亿存量新房可能再降四折 2007年，万科的土地成本为2480元每平方米；2008年土地成本降至1880元每平方米。现在，万科按2007年综合均价折算，截止2008年三季度末存量新房达874亿元人民币，现房库存仅为50.1亿元。对2009年的万科来讲，消化这874亿存量新房是保证资金正常运作的前提，万科总裁郁亮说：万科也首次对存货计提跌价准备5.35亿元。 万科首次对存货计提跌价准备，资金多少倒在其次，而是向市场传达出一个积极的信号：万科20多年来，首次使用存货计提跌价准备，不只是特别喜欢这个财务名词，而是预示着万科将开展全国性的降价销售，向高房价的最后一个市场性的堡垒发起总攻，将存货消化到历史最低水准。 中国楼市的存量新房是炒买炒卖哄抬房价造成的，属于典型的“三高产品”——高地价、高建安成本、高运营成本，也是前期楼市泡沫破灭留下的一地鸡毛。由于中国经济对房地产业的路径依赖，从某种意义上来说，存量新房是泡沫经济给中国经济未来发展埋下的一颗地雷，因为没有定时，谁也不知道什么时候谁会踩上去，只是一旦引爆，后果不堪设想。 由于国家发改委数据的严重滞后，中国楼市存量新房远远大于已经公布的1.37亿平方米，业内人士预测有可能高达4亿平方米，按照全国综合房价折算，积压资金9000多亿，而事实上因为三高产品大多积压在一二线城市的高房价区域，实际积压资金有可能超过2.5万亿，相当于2008年全国房地产销售总额。再加上10亿平方米的土地储备积压的资金高达3万亿，中国社会财富有5.5万亿资金积聚在土地和房产上，相当于中国房地产上市公司总市值的1.26倍，包括香港上市的大陆地产公司；相当于2008年GDP总值的六分之一，相当于中国城乡居民存款余额的四分之一，相当于2009年元月M2新增余额的一大半，如果不让这部分资金迅速流动起来，加印再多的钞票也无济于事。 万科的首次对存货计提跌价准备，不仅仅只是企业行为，也表现出对中国经济发展的一种高度的企业责任。尽管万科的全国市场占有率仅为2%，因此，万科的大规模降价不可能拉动全国房价加剧下降，但是因此而产生的引领作用不可小看，尤其是对区域和高房价严重的城市的影响，效果是巨大的。 5.35亿的存货计提跌价准备金，还不好就此预判万科的存量新房会降价多少，由于个盘和区域成本不一和当时定价差别，降价的幅度也不一样。但是，依据市场判断和前期万科降价的实际效果来看，真正要消化存量新房，30%的降价幅度肯定不行，如果行的话早就卖出去了，再加上目前新推出的同片区同品质的楼盘，普遍比2007年价位低30%到40%，因此，万科要消化存量新房至少要降价40%以上，方能产生实际效果。 市场对万科给予的期望比较高，因此，万科要敢于摈弃一些下三滥的打法，堂堂正正公开的大幅降价。那种送装修、送面积、送汽车的打法，用赤壁下里的周瑜对曹操话来说：你，过时了。 积极消化存量新房不仅是顺应市场，也是在当前的经济环境下的一种突围。我们的房企要敢于在经济调整时期培养一批有智慧有谋略有作为的企业家，而不要培养一批太监，整天在政府的庇佑下生活，眼巴巴的望着政府出台什么政策，出台了政策还不行，还巴不得政府官员来当高级售楼员，政府官员来当高级售楼员还不行，还要动用纳税人的钱来补贴买房，既然如此，还要你们这些太监干什么 | 
发表于 2009-2-16 09:11:00