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越来越多的迹象表明，国内楼市正由“小阳春”变成“楼市热”。国家统计局的数据显示，1-5月全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%。商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%。中国指数研究院的最新研究报告显示，今年上半年，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等重点城市的住宅成交面积的同比增幅接近或超过100%，市场成交量基本恢复到2007年上半年的水平。 与此同时，根据国家发改委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%，涨幅比4月扩大0.2个百分点，显示房价同比下降在收窄，环比上涨趋势已经越来越明显。而其他相关统计更显示，5月份全国平均房价年同比攀升了17.6%，北京房价半年上涨近三成，一些大中城市上半年房价的涨幅已经超过了去年全年的降幅。 那么，下半年国内楼市又将以怎样的景象展现在市场面前?在我们看来，除去各地“地王”仍将频繁出现的情况，下半年房地产市场最主要的特点，很可能就是主要城市的房价将会出现快速上涨的行情。 从需求侧来看，今年以来房地产市场的回暖，最初主要是刚性需求推动的，先后表现为二手房和90平方米左右首套房、改善型住房成交量的大幅上涨。这类刚性需求的释放，与政府下调首付比率、减免房屋交易环节税费等政策刺激有很大关系。中原地产的数据显示，高档住宅在4月至5月的成交量较一季度月均成交量增加了1倍;曾在2年内无一房成交的上海豪宅“汤臣一品”，最近半个月内已快速成交16套，套现逾15亿元;而嗅觉敏锐的温州商人也开始在江浙一带城市大肆买楼……无论是出于抗通胀考虑，还是想博取资产升值收益，这几种情况都显示，投资型需求已重新回到了房地产市场。下半年，投资型需求有望与居民真实的居住需求一起继续推高房价。 在供应侧，最大的故事正是前面所论述的开发商缺少库存的供给压力，即开发商的房源供应已进入瓶颈期。开发商加大购地和投资的力度，其实是在启动又一轮的房地产库存周期;不过，从增加购地力度到加大投资再到形成供应，这并不是一个短周期。相对于日益膨胀的房屋需求，供应能力不足的瓶颈期，将集中于今年下半年表现出来。 国内下半年宏观经济的运行，同样为楼市继续复苏、房价上涨提供了支持背景。中央政府能否成功“保八”，一定程度上就取决于房地产投资能否大幅复苏;目前面临很大财政压力的地方政府，也更加倚赖土地出让收入的增加来排忧解难;而拥有大量房地产开发和按揭贷款资产的银行，本来就是和房地产商的利益紧绑在一块的。这些因素，注定了下半年国内房地产市场发展的政策环境依旧是较为宽松的。 其实对房地产行业发展更为重要的是，下半年国内充裕的流动性状况不会改变，甚至有可能会甚于上半年。至少有三个“水龙头”将会源源不断地为国内经济输送货币流动性：一是央行适度宽松的货币政策将得以持续;二是通胀预期下居民“存款搬家”可能会再度上演，而楼市将成为一个重要的蓄水池;三是中国经济率先复苏可能会使国际热钱卷土重来，今年二季度已出现这种迹象。流动性状况之所以重要，是因为它将催生愈来越严重的通胀预期，同时将更多货币倾倒在房地产市场中。投资型需求的不断膨胀，甚至可能使房价涨幅甚于股价。 宏观经济层面泛滥的流动性和房地产市场本身的供给瓶颈，将决定下半年国内房地产市场的生态。从现在的情况来看，下半年国内经济运行发生大幅向下调整、调控政策出现逆转的可能性非常小，房地产价格在下半年很可能会出现快速上涨，这种情况需要警惕。 | 
发表于 2009-7-9 08:59:00