第一财经日报8月1日讯 从2002年开始，在房价连续几拨飞速上扬的背景下，租金可以给房主带来的回报率并没有随之提升，而有逐年下跌的趋势。这其中，上海与南京都概莫能外。
南京：房租7年不见动静
大学毕业7年的小杨戏称自己为“租房达人”。他在7年内搬了6趟家，足迹遍布南京各个角落。数次的“颠沛流离”中，唯一令他感到庆幸的，就是房价噌噌上扬，可是租金丝毫不见动静。
2002年，由于靠近南大，南京鼓楼板块的小区租赁形势一直良好，小杨租入的第一套一房一厅，房租就高达每月800元。受限高昂的租金，他随即搬到城东的孝陵卫，租金立即降了近四成，简单装修的小两房月租金500元，这正是南京非中心城区老房子的通常租金水平。
“若是临近中心城区，小两房的租金则在1000元左右，新房子的租金可以翻番。这就是延续多年的租金行情。”小杨对CBN记者称。
直至7年后的今天，类似的公寓租金仍然没有明显上扬。小杨从“租房族”步入到“购房族”，他在2007年初买入的复式公寓经过了精细的装修，一共花了80万元，但是邻居家的公寓出租后仅能赚取每月2000元的房租。而中介给他的估价是，类似的房子，月租金也就在2500元左右。
“简单算了笔账就能看到‘以租养房’越来越难了，我若是将房子出租，则可能仅够月供的一半。”小杨对CBN记者坦言。
但房价并不像租金那样一成不变。2002年，南京新街口10年房龄的小区售价大约为不足4000元/平方米，且销路不畅，但是时下售价早已超过1.5万元/平方米。
假设回到2002年的南京中心城区，一套售价不足30万元的公寓，月租金800元，不到30年可以收回成本，可是现在类似的租金，房价可能已经涨至80万到90万元，他甚至怀疑类似的房源能否在“70年产权”之内回收成本。
上海：租金与房价“龟兔赛跑”
虽然小杨的亲身经历只是一个楼市侧影，但是的确代表了大多数楼盘的生存状态。
与南京租金涨价“慢吞吞”的情况相几，一向以高租金著称的上海也存在同样的窘境。在这场“租金”和“房价”的赛跑中，多少有些“龟兔赛跑”的意味。
根据相关中介机构提供的调查数据，目前陆家嘴区域的租赁房源中，租金在3万元/月以下的各物业因有外籍客户支撑，租金水平总体稳定，可是外籍客户的减少使得高端租赁价格水平有10%~15%的下滑。
租金多年来的“居低不上”与房价“居高不下”成为市场主旋律，这在上海多个板块都有体现。
康先生在上海长宁区租有两室，月租金约合2000元，在上海工作的5年中，同区域这一“老公房”的租金水平几乎没有任何变化。他也在多年间一直寻觅合适的入市机会买取新房，但是房价的攀升始终令其犹豫不决。
“举个简单的例子，中山公园板块的新房从2004年的2.2万元/平方米左右，2年内升到4万元/平方米，即使经过了去年的市场萎靡，新房依然维持在4万元/平方米的高位。这样一套2房，总价在400万左右，可是该盘的月租金在几年内几乎没有任何变化，依然是每月7000元左右（电器全配的全装修房）。”康先生对CBN记者称。
他并不知道4万元/平方米的房价何时才能翻番，但是房龄的增加只能令房租越来越低，而若是以单纯的租金回报来看，他需要50年才能收回成本。这其中并没有算上因为购房所付出的同样昂贵的利息。
在算完这笔账之后，他仍是将储蓄投入了股市以及其他生意中。
“以租养房”投资方式行不通
“通过与欧美、中国香港等国家和地区的房地产市场对比后发现，5%这一相对合理的租金回报率已经与我们相去甚远。如要恢复到5%，上海、杭州等7个城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。其中上海房价需下降43.12%，才能达到5%的租金回报率。”上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭分析称。
近几个月来，房价的节节攀升，与之相对应的却是经济危机影响下租赁市场的持续低迷，可以预见，短期内房屋租金回报率将进一步下调。“可以说，在这两个城市靠房屋租金来还银行购房贷款的‘以租养房’的投资方式已行不通，相对租金水平，房价明显偏高，可以界定为存在一定房价泡沫。”杨红旭认为。 (本文来源：第一财经日报 作者：郝倩) 
发表于 2009-8-2 13:15:00