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上周，在中央电视台财经频道《今日观察》的录制现场，我见到了潘石屹先生。因为都是甘肃人，一见面寒暄的很热情，但我的任务不是和他拉家常叙旧，而是作为特约评论员就高房价现场问一些很尖锐的问题。 《今日观察》的评论员张鸿先生在节目录制之前，就老潘一年来关于房价的诸多判断做了很多功课，可谓带着弹药有备而来。然而，录制一开始，老潘商标式的笑容，不标准的普通话和坦诚的态度改变了节目预定的方向。张鸿一开始就揭露，潘石屹早在今年年初，认为房地产远远没有走出冬天，现在看来，这个判断和房地产癫狂的事实相去甚远。潘石屹则笑答：我错了。并认为自己判断错误的主要原因是没有想到政府会放这么多钱出来，他认为自己在09年犯的最大错误是低估了政策对房地产走势的巨大影响力。 目前的房价是否合理，潘石屹的看法近乎中立。首先他认为现在的房价肯定不正常，存在严重的泡沫是不言而喻的。而对于房价疯涨的原因，他客观地指出这绝非什么刚性需求，城镇化推动的结果，而完全是货币失控，炒作使然。作为一个开发商，他不仅没有对房价的疯涨暗自窃喜，反而时时恐惧，在潘石屹看来，历史上的一切房地产泡沫最终都没有逃脱破灭的命运。迄今为止，没有任何一个国家例外，如果不承认这一点，拿什么刚性需求之类的来说事，就是自己骗自己。中国的房地产泡沫究竟到了什么程度，老潘用了一个形象的比喻，他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说，目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话，则中国很多城市的市盈率，起码在100倍以上。两个很简单的数字，将中国房地产市场的泡沫严重程度一目了然的戳穿。 今年中国房地产在全球楼市跌跌不休的环境里怪异地复苏，一枝独秀，老潘认为，除了适度宽松的货币政策导致让很多钱流向楼市之外，楼市真正的反击“拐点”则在于各地“地王”的涌现，拿北京为例，广渠路10号地,10.22亿;广渠路15号地,40.6亿;顺义区天竺开发区,50.5亿;北京奥体南区,48亿;北京亦庄,48.3亿……一月一个地王，而每出一个地王，周边房价至少上涨一个月。地王的涌现加剧了恐慌情绪，加之开发商通过“选择性”释放信息，给外界不断强化供应不足的预期，使得“地王”效应直接演变成了涨价效应。老潘笑言，就是“地王”上面的空气也炒得比别的地方贵。 纵观老潘对今年房价的检讨，基本逻辑很清楚：货币的大量投放使得市场上钱太多，而在经济不景气的情况下，过多的流动性在找不到投资出路的情况下只能涌向房地产，而钱多的效应让“不差钱”的房地产企业争相屯地，制造了一个又一个的地王，地王又推动周边房价的进一步上升。因此，今年房地产的繁荣完全是一种政策繁荣，这也符合中国房地产政策市的特质。在老潘看来，政府要真正的调控房价：第一，必须坚决回收流动性，不能让过多的钱流向房地产；第二，要增加土地供应，潘石屹认为，这几年土地供应的减少是高房价的罪魁祸首之一，土地供应远远跟不上房地产本身发展的速度；三，要打击屯地，在土地供应有限的情况下，开发商一方面高价拍地，制造地王，另一方面却不做“面包”，只玩“炒面粉”的游戏。最后，老潘再次重申，房地产的泡沫必破，作为开发商，他已经在未雨绸缪思考应对之策。 实事求是地说，作为一个开发商，在一个集体狂热地环境下能够有如此清醒地认识，比起那些想方设法为高房价辩护的专家学者来，老潘的确有其可爱之处，更难能可贵地是，老潘能勇敢地将自己的恐惧说出来。这种清醒地认识，在某种程度上确实比我们一些地方政府的官员要高很多。很多地方政府，平时公认支持高房价，为地方财政的多创收而不遗余力，只在每年地方或者全国性“两会”的时候，才做点姿态出来表示要采取果断措施治理高房价云云，不过，年复一年，这样的游戏也有让民众腻味的时候。而本次有关部门紧锣密鼓出台的调控房价的举措，之所以遭遇民意的寒流和不信任，完全是公共政策屡屡失信于民的结果。 不过，老潘毕竟是一个“理性的经济人”，是一个开发商，他一方面感慨房地产的泡沫，清醒地认识到泡沫产生的制度根源和治理之道，另一方面也没有置身事外，也跟着高房价翩翩起舞，享受着中国房地产疯狂的幸福时光。作为一个观察者，我同意老潘提出的几点治理意见。不过，需要补充的是，在本人看来，今年房地产疯狂除了老潘所言钱太多，地太少之外，还有银行集体违法的因素，比如擅自放开二套房贷等。笔者一直将今年房地产泡沫定性为“违法泡沫”，而治理这种违法泡沫的措施其实很简单，只要管好地方政府和银行，纵使投机者有再大的能耐，泡沫也大不到什么地方去，房地产再疯狂，也不止于到今天位列全球第二泡沫的殊荣。 节目录制完毕，老潘下来再次寒暄，我说他说了真话，他说：我们总不能一直自己骗自己啊，骗自己的下场是很惨的。深以为然。 | 
发表于 2009-12-22 14:22:00