房价遭遇调控“暴风雨”当走向何方
消息来源：亚博财经观察 作者：亚博财经观察 日期：2010年04月19日 09:07
国务院17日发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措。然而，通过对房地产市场长期走势的分析发现，调控政策的影响力只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。而从根本上来说，只要中国长期以来的货币超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变……
中国遏制房价过快上涨动“真格”
国务院17日发出“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政!府遏制部分城市房价过快上涨动真格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。
浏览通知全文，可以体察，用“坚决遏制”，比诸此前国务院办公厅发出“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”，在措词上更加严厉，决心更大；而在问责方面，除了明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责外，还要求统一思想，提高认识，并建立考核问责机制，对于稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。在中国官场上，关乎乌纱帽有时作用力不容小觑。
通知同时在抑制不合理住房需求与增加住房有效供给寻求平衡。在抑制不合理住房需求方面，实行更为严格的差别化住房信贷政策，显然是一种利器，可有效地限制各种名目的炒房和投机性购房。
此外，中央政!府还将发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。这对炒房投资客将有威慑作用，可谓留有后手。
在增加住房有效供给方面，国务院提出了增加居住用地有效供应，包括对房价上涨过快的城市，增加居住用地的供应总量，依法加快处置闲置房地产用地，尽快形成有效供应，给市场以信心。
曾几何时，一些地方对中央政!府调控房地产政策不加理会，任凭楼市泡沫无限膨胀，而对楼市财政沾沾自喜；有的开发商更狂言，总理说了不算，总经理说了算。但是，在事关民生、事关社会稳定的大局上，只要中央政!府真正动真格，在指导方针、财政信贷政策和融资等方面多管齐下，房地产市场还是会回归到良性健康的轨道上。
从最近金融监管当局实施差别化信贷，以及各大国有商业银行允诺实施新的信贷政策，一些炒房投机客纷纷出货，以及飙升的房价有所回落，便可见一斑。
史上最严厉10条政策立竿见影
在4月17日，一个很普通的星期六，在中华人民共和国政!府网站上一则《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号，再次冲击了所有人的心灵。政!府这次对房地产调整真是下了狠心。
10条政策：史上最严厉
这10条政策可以说是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，从政!府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、首次一次出台系列政策。
如此密集全面的新政策集合首次出台，以说是历史以来最严厉，甚至可以说是全球罕见，可见政!府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识，如此密集的政策将非常明显的出现立竿见影的影响。
10条政策：条条致命
本次通知已经比15日的政策更加严格，第三套以上住房将可能停止贷款，这使得目前首次很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。如此严格的贷款政策前所未有。
新政中，地方人民政!府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数，这条政策将会继续打击很多购房者炒房的可能。
而对于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
规避了以温州客人为代表的炒房人继续炒房的可能，这一条政策非常有力的打击的游资购房，非常有利于继续稳定市场。
新政再次提及税费的影响。在已经出台了很多金融及土地新政的情况下继续保留了增加税费的可能，非常大的影响了很多购房者特别是投机者对市场的预期，楼市已经很难继续稳定价格。
10条政策：条条切中高房价命脉
据北京中原三级市场研究部统计数据显示目前北京楼市的总炒房比例已经达到了近4成，在10条政策中多数政策都直接切中了高房价的命脉。
要求地方政!府严格控制价格：打击了之前地方政!府盲目为了GDP放任甚至希望房价上涨的现象。
金融政策收紧：打击了09年楼市价格、成交量飞涨的最大支撑，目前除利率外，所有09年优惠政策已经基本全部取消。
外资购房继续收紧：打击了外资炒作楼市的可能，房地产越来越受到所有人的关注。
交易税费收紧：再次提及将会出台税费，使得很多依靠短炒躲避风险的炒房客面临难以为继的现象。
土地供应、商品房供应增加：楼市目前炒作者的一大理由，房源稀缺，将因为这一政策而不再成立。楼市从源头出现不可能再上涨的理由。
限制外地人购房：这一政策的出台首次打击的游资炒房，温州客、山西人等北京等城市炒房客主要构成将很难再成为影响房价的因素。
10条政策：威慑与实际打击并重
在10条政策中提及了很多将实施的政策比如增加土地、限价房供应，解决了楼市的总供应问题。而土地延误开放、商品房捂盘等政策更是使得市场房源将明显增加。特别是金融政策的相比14日政策更加收紧使得市场将出现立刻趋冷的现象。
而且政策还提及一旦房价继续上涨，将可能继续出台一系列的交易及保有环节的税费，沉重打击的炒房客的信心。
10条政策：立竿见影
北京已经非常明显的出现了抛售，降价的现象
受国际新城规划、轨道交通等利好的刺激， X(转发者给隐去)州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼三万元大关，而仅一个房贷新政就犹如一根绣花针狠狠地戳在了X州房价的泡沫上。XXX湾、XXX棠湾两个项目售楼员均声称，开盘价有大幅优惠。最多可下降3000元。
深圳一次抛售上百套：“高位放量，这是典型的庄家出货行情！”深圳3月份二手房成交量高达181.95万平方米、比2月份成交面积大幅飙升467.42%。根据中原地产监控，深圳目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。
三亚全民卖房：4月上旬，三亚的一手房成交再度出现量价齐跌。3月下旬以来，海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来。对海南楼市未来走向及国家是否会出台进一步房地产调控政策的担忧，使得一些已经在海南楼市赚得钵盆满盈的炒房客开始大量抛售手中房源，三亚甚至出现了全民卖房的盛况。
北京出现历史最大抛单：单个项目单个业主一次抛售近30套二手房。预计北京等大城市房价将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调，50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20-30%的现象。将有60%以上的购房者出现明显的观望，以北京为例楼市的成交量将明显的出现30%以上的下降。
这次房地产调控政策能真有用？
继“国十一条”、“勒令央企退出”后，中央关于房产的最新调控政策出炉——二套房贷款首付不得低于50％。当然，新政策没这么简单，这是一次包括“抑制需求”和“增加供给”的一览子调控。但是这次调控为何而来，又会收到怎样的效果呢？房价，真的如新闻中所说的那样，会遇到一个拐点吗？
新政背景
背景一：两会后层出不穷的地产新闻引来高层震怒3.15两会闭幕，北京三大“地王”出世→国资委宣布央企“退房”
3.30 “胶囊公寓”现身北京→中央媒体连续14天炮轰房价
4.5 鄂尔多斯鬼城被《时代》报道→证监会“火线驰援”遏制房价
4.11 北京某楼盘一天涨价4000元→住建部召开电视电话会议
4.14 3月份全国房价涨幅破记录→国务院召开常务会议
4.15 本次调控政策中的房贷新政出台……
背景二：高房价影响社会稳定400多年前，荷兰人曾经疯狂炒作郁金香，全国上下都投身炒作大潮中，当价格高得难以控制的时候，这个期货市场果然彻底崩溃了，结果郁金香最后甚至不如一个洋葱贵，让整个荷兰从强国慢慢衰落。
如今的中国就像17世纪30年代的荷兰，房子就像郁金香球茎，连老百姓都疯狂起来了，“买房子就像买白菜”就是疯狂状态再好不过的注脚。
这种“博傻理论”，就是在等着有人接盘，大家心里都在盘算“反正我不是最后一个”，但这种非理性的炒作，却会对社会稳定造成极大的伤害——南京社科院调查显示，七成被调查者认为高房价影响社会稳定。
更可怕的是，高房价还有可能会激化社会矛盾，影响社会稳定和安全……
背景三：房地产带来信贷风险自从房地产实行商业化运作以来，它就成为各金融机构竞相追逐的一个行业，有的还成立了房地产信贷部门，专门从事房地产的贷款发放。这不仅因为房屋是一个特殊的商品，具有消费和投资双重属性，而且房地产贷款金额大、利润高，周期又不长，做的是批发生意，很受银行的欢迎。
但是，美国的“次贷”危机为我国银行提供了前车之鉴，而目前我国尚不规范、健康的房地产市场更要银行睁大眼睛看**险。否则一不小心就会陷入风险的深渊，风险一但发生，资金便回收困难……
本次调控政策的目的
目的一：改变市场预期调控楼市的目的，无非是让额外购买房屋的人要付出更大的成本，压制需求，从而控制价格，最终达到平稳楼市的效果。
本次调控，除了政策和手段为“十年最重”之外，也采取了调动舆论等多种方式，而这一切努力，就是为了打造“买二套房要付出更大成本”这样的市场预期，影响人们的心理判断。
攻心为上，对市场预期的影响，对于最终能否平稳房价，有着至关重要的作用
目的二：针对贷款投资二套房及多套房的炒房者这一次调控，无论是二套房50%首付，还是暂停第三套房贷。都是直接强制性叫停了多套房贷款和异地炒房，实际上也是直接掐断了目前房地产市场上最受人诟病的投机性需求，对稳定房产市场能起到积极的作用。
调控效果存疑
一、调控二套房的确有效果，但就怕地方政!府和银行托市在2007年，央行曾出台“狠招”，将二套房首付提升到40%。结果的确奏效，2008年楼市惨淡，地产界一片叫苦之声。
但是银行很快就坐不住了，各个商业银行不仅悄然放开二套房贷，更是配合开发商搞“零首付”，“假按揭”等游戏，致使银行大量得信贷沦为楼市投机者的弹药。
银行的信贷员只要贷款出去一个亿就可以发25－30万奖金，有些地方甚至出现了一个人可以按照优惠利率贷买35套房的壮举，作为最怕房价大跌的银行，已经长期过度依赖房地产行业。
房地产金融，难解的矛盾体……
二、“增加供应”，是否能够奏效？从2004年到2009年，全国累计供应住宅用地32.25亿平方米，可以建设48.375亿平方米的住房，按人均30平方米计算，可以解决1.6125亿人的居住问题，而同期城镇人口只增加了7000万人左右。
况且，长三角、珠三角以及北京周边的土地开发强度已经接近极限，有些城市的土地开发强度已经远远超过香港、汉城、东京的水平。
即使不考虑耕地保护问题，每个城市总要保留必要的生态用地，在这种情况下，住宅用地供给的潜力还能有多大呢？比如北京等多数城市供地持续吃紧，并已连续数年未完成年度计划。
三、市场预期是否能够改变？由于目前还未见调控效果，也由于对于“托市”的担忧，使得市场处于观望期，许多购房者更倾向于等待，看究竟是狼来了，还是中央政!府真的下决心调控房价。在市场依旧不理性的情况下，此次政策调整的影响程度仍未可知。
四、能否打击到炒房者还不确定在目前市场上，并没有一个准确的数据，能够说明“炒房者中有多少是贷款炒房”的。之前北京某中介公司的内部数据说，四月份北京将近有一半的炒房者，都是全款购房的，颇有温州炒房团的风范。如果贷款炒房的人占总炒房人数并不多的话，那么可以说这次的调控措施是“扑了个空”。
展望接下来的调控措施
房产税：最后的杀手锏二套房贷首付款比例提高，能够增加投机购房需求成本，却难以封杀全款购房的投机行为，房地产保有税的出台才能根本解决这一问题。
据早在1986年颁布的《房产税暂行条例》规定，对于价值300万元的房子按照原值的70%征税，税率为1.2%，则每年缴纳的房产税要达2.52万元，此外，300万元存放在银行一年的利息还有6.75万元。就此而言，持有多套住房的机会成本将会大幅增长，如果全面实施房产税，就能够有效遏制投机需求的蔓延。
本次调控，可能会为“炒房的”和“炒地的”制造一些阻碍，但这些许不便，能否挡得住资本和权力趋利的脚步呢？
不过，目前开征与房地产相关的税收时机尚不成熟，仍有很多问题还没有解决。
解密近十年房价越压越涨怪圈
通过对房地产市场长期走势的分析发现，调控政策的影响力只是暂时的，更不可能改变楼市长期向上的趋势。而从根本上来说，只要中国长期以来的货币超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。
政策异动引发悬疑
重庆要出台房地产消费税了！上海正要开征住房保有税！近期的房地产市场可谓新闻不断，而关注点都集中在后续可能针对房地产市场出台的政策。调控！调控！今年以来，一系列针对房地产市场的政策相继推出，让人感觉到又一轮的政策风暴已经来临，而这一切说到底，都是为了打压楼市不断向上涨升的态势。众所周知，去年以来全国房地产市场火热一片，不少城市房价涨幅的巨大，在这种情况下，抑制楼市房价的涨幅无疑成了当下政策的主旋律。这一切也在市场中产生了巨大的悬疑，许多人的问题就是：“这一系列政策能把楼市压下去吗？”
的确，近期楼市的调控政策的确让人感到有一种“山雨欲来风满楼”的感觉。4月初，有一条消息迅速传播，房地产特别消费税已通过建设部的审批，而且财政部和国务院通过的可能性非常大。该消息还透露，房地产特别消费税发起地点为重庆。而继重庆提出房地产消费税之后，紧接着又传出上海也将征收住房保有税，并称基本方案已定，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求。
其实从今年年初开始，遏制房价的过快上涨已经成了政策的首要目标，楼市也由此出现了一段时间的“休整”。1月初，国务院正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。而调控政策在经过了一段“间隙期”后，近期再次出现了将进一步收紧的迹象，这也让许多购房者的心有些不安起来。日前，财政部在网站上发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，再次收紧首次购买普通住房契税优惠政策。北京则提出将暂时不再安排热点地区高价土地交易，同时改进土地交易方式，不只是以“价高者得”。而新华社更是连续六天播发评论，解读房地产，抨击高房价，也被市场认为是后续政策即将推出的信号。
不过，仍是那句话，只要中国长期以来的货币超额投放不停止，无论出台什么样的政策，房价的上涨趋势都不会改变。
发表于 2010-4-21 20:40:00
