房地产时代终结

山东小王

2010-6-3 时代周报

    房地产时代逐渐过去，我们应该为这一时代的过去感到高兴，并且对要来的支付代价的时期做好充分的心理准备。

    不管对于政策有多少争议，从今年开始执行的房地产新政与以往有本质区别，虽然并不勇猛，却目标明确，少了投机式的急功近利，多了慎重。

    房地产板块被证券市场投资者抛弃。尽管市场对房地产上市公司给出低估值，从去年下半年开始，房地产板块股价一路下跌，目前跌幅超过一半。以传统的市盈率、资产回报等指标来看，房地产板块进入安全边际，但人们对于房地产的高负债、以增加负债的方式快速做大的经营模式产生了深刻的怀疑。这架吞食现金的老虎机停下了快速行进的步伐，赢利靠通胀、增长靠负债的模式不可能维持。

    前期泡沫明显的房地产实物资产被大多数投资者抛弃。目前主要表现在成交量大幅下挫。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从5月1日到5月30日，北京期房市场中，扣除限价房、经适房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，仅为去年同期11187套的三成，环比下跌59.1%。上海同样如此，最新数据显示，上海商品房交易量急剧萎缩，5月份成交量仅107万平方米，为今年以来单月最低值，接近2006年以来历史最低水平。其中，商品住宅成交30万平方米，跌至近五年来历史冰点。5月广州一手房成交量降三成，深圳下降六成。二手房价与个别一手楼盘价格已现松动迹象。对于游资而言，房地产已经不是安全的投资品。

    房地产成交量下降影响到土地市场。上海5月18号开始推介105幅地块，截至5月31日，仅有16幅有3人以上预申请，符合规定的资格确认，进入下一轮拍卖。另有15幅土地发布公告将出让活动延期，4幅地块终止出让。作为上海高地价风向标的新江湾地块，以低价成交。房地产泡沫典型现象地价高过房价、面粉贵过面包已经消失。

    银行正在开始对房地产贷款、地方投融资平台贷款的清算。银行一再展开针对房贷的压力测试，意图证明银行对于房地产坏帐的承受能力。今年3月，监管层全面叫停渤海银行北京分行及支行的房贷业务，因该行北京分支行在发放二套房房贷时存在违规操作，包括首付比例和利率都未能按规执行等。重庆两银行因违规发放房贷受罚。一向被银行视为优质资产的房贷褪去优质的金边，银行必须开发出除房贷以外的新赢利来源，以符合中国经济结构调整的大方向。这对于银行与开发商、投资者都是痛苦的转型。

    一切迹象都在显示，房地产时代正在终结。

    没有人相信房地产会如此轻松地退出中国经济舞台的中心，也没有人怀疑如此房地产出现断崖式下挫，将使中国经济指标走向深渊。鉴于以往房地产调控政策投机色彩十足，鉴于货币流动性过剩是大势所趋，对于此次房地产新政，市场依旧投以狐疑的目光，人们不相信政府有勇气壮士断腕。正因为如此，有人仍在期待房地产市场的反弹，有人根据房地产的投资品特色作出抄底的判断。

    所有这些预言都会落空。

    此次房地产新政与以往不同。新政所针对的对象是缩短房地产的资金杠杆，而没有动用加息等手段，说明政府并不愿意让货币紧缩，而只想减少流向房地产市场的资金。此次新政是温和的，除了北京细则较为铁血、上海新政暧昧难出之外，已出台的地方细则较为温和，但即便是较为温和的细则，已经足够让投资者驻足，使成交量下降。

    新政大棒主要不会打在地方政府头上，而会由激进的投资者承担。地方政府依旧可以卖地，地价下降的部分由房产税加以弥补，最终房产税彻底取代土地财政。至于钢铁、家电等企业，通过城市化、通过保障型住房建设消化掉一部分产能。这些企业必须转型，从重组、高科技、低碳概念寻找新的溢价之源。

    温和、渐进却坚决的调控，远远胜过暴风骤雨式的调控。前者是对于中国经济结构转型的信念，后者则出于对房地产与投资者的憎恨，格局大不相同。